WOZ-waarde huis: betekenis en effecten op belastingheffing

De WOZ-waarde van een huis is niet alleen van betekenis voor de belastingheffing door de gemeente. Die WOZ-waarde heeft immers ook effecten op het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting en de belastingheffing door waterschappen. Wie zijn WOZ-waarde door middel van een bezwaar weet te verlagen, doet dus goede zaken.

Inhoud

• WOZ-waarde basis voor 3 fiscale heffingen
• Hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld?
• Waardepeildatum
• Is uw WOZ-waarde wel juist vastgesteld?
• Bezwaar maken: wanneer heeft het zin?
• Bezwaar maken: hoe doet u dat?
• Beroepsprocedure WOZ

WOZ-waarde basis voor 3 fiscale heffingen

Elk jaar ontvangt weer elke woningeigenaar het jaarlijks bericht van zijn gemeente met daarin de geschatte waarde van zijn huis. Omdat de WOZ-waarde de basis vormt voor meer fiscale heffingen, leidt een hoge WOZ-waarde automatisch tot meerdere hoge aanslagen. Is uw woning te hoog geschat, dan wordt u als eigenaar de komende jaren dus voor te hoge bedragen aangeslagen. Het is dus zaak om de cijfers goed te controleren en u doet er soms goed aan om bezwaar in te dienen tegen de vastgestelde WOZ-waarde:

Hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld?

Sedert een aantal jaren wordt aan alle onroerende zaken jaarlijks een nieuwe WOZ-waarde toegekend. Uiteraard is het is voor een gemeentelijk apparaat niet doenlijk om alle panden ter plekke te taxeren. Taxatie geschiedt daarom door de ambtenaren vanachter het bureau en er komt dus het nodige "nattevingerwerk" bij kijken.

De gemeente hanteert bij haar waardebepaling het uitgangspunt dat het pand leeg is, vrij van hypotheek en overige zakelijke rechten en onmiddellijk in gebruik te nemen. Men noemt dit de “waarde in het economisch verkeer”. Als vergelijkingsmateriaal gelden de gegevens van vergelijkbare woningen die rond de peildatum werden verkocht. Maar het is niet ondenkbeeldig dat de eigenschappen van die zogenaamde referentiepanden belangrijk afwijken van uw eigen woning, bijvoorbeeld omdat de staat van onderhoud van uw pand misschien minder goed is. De kans bestaat ook dat de referentiepanden niet vergelijkbaar zijn met uw woning, omdat ze bijvoorbeeld als gevolg van een recente verbouwing groter zijn.

Waardepeildatum

De waardepeildatum voor de WOZ ligt altijd één jaar vóór aanvang van de periode waarin de aanslag betaald moet worden. Concreet betekent dit voor het tijdvak 2020 dat ontwikkelingen die gedurende het jaar 2019 plaatsvonden en die invloed hadden op de huizenmarkt (kredietcrisis, daling beurskoersen, onverkoopbare woningen etc.), uiteraard effect hebben op de thans vastgestelde waarde. De nasleep van de hausse op de huizenmarkt, is ook nog merkbaar in de WOZ-aanslag 2020.

In het belastingjaar 2020 (1-1-2020 tot 1-1-2021) geldt voor de waardepaling WOZ als wettelijke peildatum 1 januari 2019. Alle onroerend-goed-objecten werden dus getaxeerd naar de waarde van deze panden op 1 januari 2019. Alleen als er gedurende het jaar 2019 sprake was van bijvoorbeeld een verbouwing, sloop etcetera, wordt de werkelijke toestand van het pand per 1 januari 2020 in aanmerking genomen. Men spreekt dan van de toestandsdatum.

Is uw WOZ-waarde wel juist vastgesteld?

Vraag om te beginnen het taxatieverslag op bij de gemeente, eventueel via het digitale loket. Gemeenten zijn verplicht om dat te verstrekken. Vergelijk op basis daarvan nauwgezet uw woning met de aangegeven referentiewoning. U kunt zich daarbij de volgende vragen stellen:

• Komt de referentiewoning qua inhoud overeen met uw eigen woning?
• Is uw kavel wellicht kleiner qua afmetingen?
• Kloppen de kadastrale gegevens wel: werden er kadastraal geen percelen per abuis aan u toegerekend?
• Werd de referentiewoning niet onlangs uitgebouwd?
• Heeft u in tegenstelling tot het referentiepand niet de beschikking over een aanbouw, bijkeuken of garage terwijl dat volgens het taxatierapport wél het geval is bij die andere woning?
• Bezit de referentiewoning in tegenstelling tot de uwe wellicht dakkapellen?
• Kent de referentiewoning wellicht meer voorzieningen of een betere ligging?
• Moet u uw woning delen met anderen en is die als gevolg daarvan niet zelfstandig afsluitbaar?
• Maakt u alleen gebruik van een boven- of onderverdieping dan heeft dat uiteraard ook een waarde drukkend effect.

Bezwaar maken: wanneer heeft het zin?

Bezwaar maken heeft alleen zin als de door u veronderstelde waarde voldoende afwijkt van de gemeentelijke taxatie. De gesuggereerde waardeverlaging dient te variëren van 2 tot 5 procent van de woningprijs. Bedoelde marges kunt u inzien op de site van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Ter illustratie: bij een woningwaarde tussen 200.000 en 500.000 euro moet de afwijking tenminste 4 procent bedragen, met een minimum van 10.000 euro.

Bent u van mening dat de getaxeerde gemeente WOZ -waarde daadwerkelijk aan de hoge kant is, dan kunt u een bezwaarschrift indienen bij de gemeente. Dat moet wel gebeuren binnen 6 weken na dagtekening van de WOZ-beschikking.

Bezwaar maken: hoe doet u dat?

Op verschillende websites kunt u als woningeigenaar een voorbeeld van een bezwaarschrift downloaden, onder andere op de site van de Vereniging Eigen Huis. Onderbouw uw zaak zo gedetailleerd mogelijk en vermeld uw argumenten zo volledig mogelijk. Achteraf toevoegen is niet meer mogelijk.

Verstuur uw bezwaarschrift liefst schriftelijk en aangetekend, of lever het persoonlijk af bij het gemeenteloket en laat het door de baliemedewerker voorzien van een juist gedateerde ontvangststempel. Vergeet uw bezwaar niet te voorzien van uw naam, adres en ondertekening, en voeg er liefst een kopie van het aanslagbiljet bij. Sommige gemeenten bieden overigens de mogelijkheid om via e-mail digitaal bezwaar aan te tekenen.

Indien u, bijvoorbeeld als gevolg van ziekte of een verblijf in het buitenland, niet in de gelegenheid bent om alle noodzakelijke gegevens tijdig aan te leveren, dien dan een pro forma bezwaarschrift in, en geef daarbij aan dat u uw bezwaar in een later stadium volledig zult beargumenteren.

De bezwaarprocedure WOZ is gratis, sterker nog, redelijk gemaakte kosten moeten u worden vergoed door het overheidsorgaan.

Beroepsprocedure WOZ

Mocht de gemeente uw bezwaar niet gegrond achten, maar blijft u desondanks overtuigd van uw gelijk, dan resteert u nog de mogelijkheid om een beroepsschrift bij de rechter in te dienen. U bent dan wel griffiekosten verschuldigd, maar die worden u gerestitueerd indien men u alsnog in het gelijk stelt.