Het erven van een huis en de belasting: box 1 of box 3?

Het is voor veel mensen lastig te begrijpen hoe het zit met de belasting wanneer men een woning erft van een overleden familielid. Het is ook knap lastig want er zijn grofweg twee mogelijkheden: bij bewoning van het huis valt dit in box 1 terwijl wanneer je zelf niet in de woning gaat wonen dit bezit onder box 3 valt. Dit scheelt nogal wat in de kosten en dus is het de moeite waard je erin te verdiepen zodat je een weloverwogen besluit kunt nemen over wat te doen met het huis.

Erven woning en belasting

• Het erven van een woning
• Geërfde woning in box 1
• Geërfde woning in box 3
• Geërfde woning verhuren
• Twijfel? Vraag het een belastingadviseur!

Het erven van een woning

Het erven van het ouderlijk huis is vaak een lastige zaak omdat het een grote emotionele waarde heeft. Niet iedereen heeft er zin in om dit pand vervolgens te betrekken, bijvoorbeeld omdat het te ver uit de buurt ligt of omdat je niets hebt met de regio. Voor de Belastingdienst maakt het echter wel veel uit of je het huis gaat betrekken, je het verhuurt of het leeg blijft staan en je het eventueel wilt verkopen. Wanneer het een huis vrij van hypotheek betreft valt het namelijk in het ene geval in box 1 en in het andere in box 3.

Geërfde woning in box 1

Ga je in de woning welke voortkomt uit de erfenis van een overleden familielid wonen, en betreft dit een woning vrij van hypotheek (omdat deze al is afgelost of omdat er nooit een hypotheek op heeft gerust) dan valt deze desondanks in box 1: inkomsten uit werk en woning. Dat is het geval wanneer de hypotheekvrije woning wordt aangemerkt als zijnde je hoofdverblijf. Dit is voordeliger dan wanneer het in box 3 valt (zie hieronder) omdat het niet belast wordt terwijl dit wel het geval is wanneer je de woning niet betrekt. Je moet er echter wel rekening mee houden dat in het geval van een erfenis nog erfbelasting (voorheen: successierechten) moet worden afgedragen aan de Belastingdienst. De hoogte daarvan wordt bepaald door de woz-waarde van de woning.

Geërfde woning in box 3

In het geval dat je niet zelf in de woning gaat wonen - en het dus niet je hoofdverblijf wordt - dan valt het in box 3: inkomsten uit sparen en beleggen. Het wordt dan namelijk gerekend als je bezit of eigen vermogen waardoor er vermogensrendementsheffing of vermogensbelasting over wordt geheven. Dit betreft effectief 1,2% op jaarbasis. Stel dat het een woning met een waarde van € 190.000 euro betreft en je hebt daarnaast zelf nog een spaartegoed dan moet je deze bedragen bij elkaar optellen en verminderen met het belastingvrije deel dat rond de € 21.000 euro bedraagt en daarvan 1,2% berekenen zodat je weet hoeveel belasting je hierover moet betalen. Je kunt met de Belastingdienst indien gewenst afspraken maken over het gespreid in maandelijkse termijnen betalen van deze heffing.

Geërfde woning verhuren

Je kunt er ook voor kiezen om de woning te verhuren. Het valt dan nog steeds in box 3. Met de huuropbrengst kun je vervolgens de belasting bekostigen. Dit is handig wanneer je overweegt om het huis in de toekomst wel te gaan betrekken. Het blijft dan immers jouw bezit. Sommige mensen vragen zich nog af of het niet handiger is om op het pand toch een hypotheek te nemen om het vermogen omlaag te brengen. Aangezien het toch je bezit blijft heeft dit echter geen effect. Let er wel op dat je als bezitter verantwoordelijk blijft voor het betalen van gemeentelijke belastingen. Dit kun je echter natuurlijk wel meenemen in het bepalen van de huurprijs die je gaat vragen.

Twijfel? Vraag het een belastingadviseur!

Wat te doen met een geërfde woning is een belangrijke vraag. Ben je niet zeker over wat in jouw situatie het beste is? In dat geval is het wellicht verstandig om er eens over van gedachten te wisselen met een belastingadviseur. Hoeveel kosten een belastingadviseur rekent voor een dergelijk gesprek en of er wellicht sprake is van een kosteloos eerste gesprek verschilt van adviseur tot adviseur. Je kunt daarom het beste eerst een offerte aanvragen. In de opdrachtbeschrijving kun je dan volstaan met te vermelden dat het gaat om advies omtrent het erven van een huis. Na het aanvragen van een offerte heb je geen enkele verplichting om hier op in te gaan.