Sparen om een huis te kunnen kopen

In het verleden was het gebruikelijk om een hypotheek af te sluiten voor de koopsom van het huis plus bijkomende kosten. Door een verscherping van de regeling van de hypotheekrenteaftrek moet er in de toekomst gespaard worden om een huis te kunnen kopen. Tot 2008 zijn de huizenprijzen in de voorgaande decennia sterk gestegen. De banken waren bereid om zes, zeven of zelfs acht keer het jaarsalaris aan hypotheek te verstrekken. De bijkomende kosten werden gewoon meegefinancierd want de huizenprijzen bleven toch tot aan de horizon stijgen. Vanaf 2008 zijn de huizenprijzen in een neergaande spiraal terecht gekomen. Noodgedwongen moesten banken voorzichtiger worden met het verstrekken van hypotheken.

Hoge restschulden bij verkoop

Zolang de huizenprijzen blijven stijgen, is het geen probleem om een hypotheek te verstrekken boven de waarde van het huis. Op het moment dat de prijzen gaan dalen, ontstaan de problemen. Naar verwachting zullen de huizenprijzen in de periode tussen 2008 en 2015 met 25% gaan zakken. Gezinnen die in de dure periode nog een huis hebben gekocht, zijn zwaar gedupeerd zodra ze het huis moeten verkopen. Er zal namelijk een hoge restschuld over blijven na de verkoop.

Voorbeeldberekening

Een gezin heeft een huis gekocht in 2007 voor €250.000. Ze beschikten niet over spaargeld, dus hebben ze de kosten ook meegefinancierd. Er is een hypotheek afgesloten van €270.000. Ze hebben gekozen voor de helft een beleggingshypotheek en voor de andere helft een aflossingsvrije hypotheek. In 2015 moeten ze het huis verkopen. Door tegenvallende beleggingsresultaten is er in de aan de hypotheek gekoppelde kapitaalverzekering slechts €6.000 opgebouwd. Door de daling van de huizenprijzen kunnen ze het huis verkopen voor €187.500 (25% waardedaling).

De restschuld bedraagt: €270.000 - €187.500 = €82.500. Door de waarde in de polis te verrekenen met de restschulden blijft er over aan schulden: €76.500. Na de verkoop van het huis moeten de voormalige huiseigenaren een afspraak maken met de bank over de terugbetaling van deze schuld. Onder voorwaarden kan een beroep gedaan worden op de NHG. Een vereiste hiervoor is uiteraard wel dat de hypotheek is afgesloten onder de condities van NHG.

Bijkomende kosten niet meefinancieren

Een deel van het risico van dalende huizenprijzen kan opgevangen worden door het niet meer mogelijk te maken om kosten mee te financieren in de hypotheek. In 2012 is besloten om de mogelijkheid om deze kosten te financieren geleidelijk af te bouwen. Vanaf 2013 mag nog 105% van de waarde van het huis gefinancierd worden. In stapjes van 1% wordt deze mogelijkheid volledig afgebouwd. In 2014 kan er nog 104% gefinancierd worden en in 2015 nog 103%. In 2018 mogen er helemaal geen kosten meer meegefinancierd worden.

Sparen om een huis te kunnen kopen

Hypotheekadviseurs hebben in het verleden geadviseerd om geen eigen geld te investeren in het huis. Het advies was volledig gericht op het behalen van maximaal fiscaal voordeel. De aflossing moest worden uitgesteld tot einddatum en alle mogelijke kosten moesten in de hypotheek meegefinancierd worden. Sparen om een huis te kunnen kopen is de toekomst. Dit vormt weer een extra opstakel voor starters om een huis te kunnen kopen.

Door de daling van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2%, zijn de bijkomende kosten wel sterk verlaagd. In het verleden moest rekening worden gehouden met 8% tot 10% aan bijkomende kosten. De bijkomende kosten bedragen nu tussen de 3% en 5%.