Huis kopen niet meer volledig te financieren

Tot het jaar 2013 kon een huis kopen volledig gefinancierd worden met een hypotheek. Ook de bijkomende kosten konden namelijk geleend worden van de hypotheekbank. Er vanuit gaande dat de huizenprijzen stijgen, is een extra hoge lening op het onderpand geen probleem. De tijden veranderen zodra de huizenprijzen gaan zakken. Vanaf 2013 zijn er zware beperking doorgevoerd in de mogelijkheden om een hypotheek af te sluiten. Voor nieuwe hypotheken is het niet meer toegestaan om de aflossing van de hypotheek door te schuiven naar de einddatum. Hier werd in het verleden vaak voor gekozen om maximaal fiscaal voordeel te behalen. Een andere maatregel was om de mogelijkheid om bijkomende kosten in de hypotheek mee te financieren te beperken en uiteindelijk af te schaffen.

Bijkomende kosten gedeeltelijk mee te financieren

De mogelijkheid om bijkomende kosten bij het kopen van een huis mee te financieren wordt in stapjes van 1% per jaar afgeschaft. In 2013 is het nog mogelijk om een hypotheek af te sluiten voor 105% van de waarde van het huis. In 2014 is nog slechts 104% te financieren. Per 2018 is het niet meer mogelijk om bijkomende kosten mee te financieren. Nieuw gesloten hypotheken bedragen vanaf dat moment maximaal 100% van de koopsom van het huis.

Hoeveel moet u sparen om een huis te kunnen kopen?

In het verleden werd er 10% aan bijkomende kosten gerekend bij het kopen van een bestaande woning. Doordat de overdrachtsbelasting verlaagd is van 6% naar 2%, vallen de lasten nu aanzienlijk lager uit. Gemiddeld bedragen de kosten 5% tot 6%. De kosten vallen procentueel lager uit bij het kopen van een duurder huis en hoger bij het kopen van een goedkoop huis. Bij het kopen van een huis van €250.000 in of na 2018, moet u er rekening mee houden dat u €12.500 tot €15.000 vanaf uw spaarrekening moet kunnen betalen.

Houd ook rekening met advies- en bemiddelingskosten

Door het provisieverbod die in ingesteld per 1 januari 2013 lijkt het inschakelen van een adviseur duurder te zijn geworden. Het tegendeel is echter waar, doordat deze kosten niet meer verwerkt zijn in de hypotheekrente en de verzekeringspremies zijn de kosten van het advies en de bemiddeling inzichtelijk geworden. Door concurrentiewerking moeten deze tarieven lager uit gaan vallen. Dit neemt niet weg dat u na het afsluiten van de hypotheek wel een rekening van €1.700 tot €3.000 van de adviseur of de bank gaat krijgen. Dit zijn ook weer kosten die u niet mee kunt financieren in de hypotheek.

Eerst jaren sparen, dan een huis kopen

Om het benodigde bedrag te kunnen sparen moeten er vele jaren worden uitgetrokken. In bovenstaand voorbeeld was er minimaal €12.500 voor bijkomende kosten nodig , plus minimaal €1.700 aan advies- en bemiddelingskosten. Stel, u wilt over vijf jaar een huis kopen voor een bedrag van €250.000. De bijkomende kosten die u zelf moet sparen bedragen minimaal €14.200. Maandelijks moet u gaan sparen: €14.200 / 60 = €236.67. In werkelijkheid kunt u iets minder sparen, want bij deze berekening is geen rekening gehouden met het rente op rente effect.

Door de sterke daling van de huizenprijzen is het lastiger geworden om een huis te kopen. Door de verlaagde prijzen zou het eenvoudiger moeten zijn, maar door strengere eisen van de banken en de doorgevoerde beperkingen van de hypotheekrenteaftrek is het lastiger geworden.