Onroerende leasing: werking, structuur en voordelen

Leasing van wagens, beroepsmateriaal of informatica is in de bedrijfswereld een gangbare praktijk. Veel minder bekend is dat je in België ook gebouwen kan leasen. Onroerende leasing is een complexe materie waar niet iedereen in thuis is. Er zijn dan ook minder aanbieders op de markt voor deze vorm van lease. Toch biedt deze moderne financieringsvorm een aantal belangrijke voordelen in vergelijking met een klassiek beroepskrediet. De formule is flexibel, vergt doorgaans minder waarborgen en laat toe om een groter deel van het project te financieren. Hoewel de onderliggende juridische structuur vaak complex is is de werking en het principe eenvoudig. Onroerende leasing is echter niet hetzelfde als sale and lease back.

• Werking van onroerende leasing
• Juridische structuur
• Wat zijn de voordelen bij leasen van gebouwen?
• Verschil met sale and lease back
• Aanbieders van onroerende leasing

Werking van onroerende leasing

Principe

Onroerende leasing is voor een bedrijf een manier om de aankoop of bouw van een onroerend goed te financieren. Een onroerende leasing voor de aankoop van een privéwoning voor de zaakvoerder kan niet. Het moet gaan om een gebouw bestemd voor beroepsdoeleinden, zoals kantoren of industriële panden.

De leasingmaatschappij (de ‘lessor’) koopt of bouwt het goed, wordt juridisch eigenaar en verhuurt het daarna aan je bedrijf (de ‘lessee’) gedurende een bepaalde looptijd (meestal maximaal vijftien of twintig jaar). Je bedrijf krijgt het gebruiksrecht op het pand en kan het dus gebruiken als kantoorruimte.

Aankoopoptie

Op het einde van de leasingperiode kan je het gebouw alsnog aankopen tegen een vooraf afgesproken aankoopoptie. Die ligt meestal tussen de één tot drie procent van de waarde van het gebouw, maar je kan ook andere bedragen overeenkomen. Hoe hoger de aankoopoptie op de vervaldag van het contract, hoe lager de maandelijkse huur zal uitvallen.

On-balance en off-balance lease

Men spreekt bij leasing van 'on balance' of 'off balance', afhankelijk van de boekhoudkundige verwerking van de leasing.

De leasing is 'on balance' wanneer de leasingnemer het gebouw op het actief van zijn balans boekt en de schuld van de leasing op het passief boekt. Hij kan de investering afschrijven net als bij een klassieke financiering.

Bij een ‘leasing off-balance’ verschijnt de leasing niet op de balans van de leasingnemer maar boekt men de huurgelden rechtstreeks als kosten in de resultatenrekening.

Om te weten of de leasingnemer zijn onroerende leasing moet activeren, wordt het contract getoetst aan het KB van 03 december 1993 (hernomen in art. 95 KB Nieuw Wetboek Vennootschappen) met betrekking tot de verwerking van leasing in de jaarrekening. Indien er geen volledige wedersamenstelling in hoofde van de leasinggever van het geïnvesteerde kapitaal naast de rente en de kosten van de verrichting is, wordt dit door het boekhoudrecht als een off-balance lease beschouwd. In de praktijk ligt de AO dikwijls (niet altijd) rond 10% voor off-balance.

Juridische structuur

Opstal en erfpacht

Onroerende leasing steunt op diverse, soms complexe juridische constructies met opstal en erfpacht. Meestal geeft de eigenaar van de grond een recht van opstal en erfpacht aan de leasingmaatschappij. Dankzij dit recht kan de leasingmaatschappij eigenaar blijven van een gebouw dat zich op de grond van iemand anders bevindt. Een recht van opstal en erfpacht wordt gevestigd via een authentieke akte bij de notaris.

Overdraagbaar contract

Het leasingcontract is niet opzegbaar maar je kan het wel overdragen aan iemand anders. Daarbij blijven alle voorwaarden van het contract behouden. Bij een klassieke lening is dat niet mogelijk: de kredietnemer kan niet zomaar veranderen.

Wat zijn de voordelen bij leasen van gebouwen?

Financiering aan 100%

Onroerende leasing is een 100% financiering. Zeker voor grote projecten boven het miljoen euro is dat vandaag op de markt uitzonderlijk. Een bank zal niet snel geneigd zijn om je voor een kantoorgebouw van pakweg één miljoen euro ook één miljoen euro en alle bijkomende kosten (notaris, registratierechten) te lenen. Maar bij onroerende leasing kan dat wel.

Minder waarborgen

Een tweede voordeel is dat leasing minder duur is dan een klassieke financiering. Aangezien de leasingmaatschappij eigenaar blijft van het in leasing gegeven gebouw hoeft ze minder waarborgen te nemen dan bij een klassieke financiering, waar het eigendomsrecht onmiddellijk overgaat op de koper. Zo kan je als klant bijvoorbeeld een (dure) hypotheek op het gebouw vermijden.

Bescherming van het pand

Bij onroerende leasing blijft de leasingmaatschappij eigenaar van het gebouw. Het onroerend goed is dan ook afgeschermd van het bedrijfsrisico. Gaat je bedrijf failliet zal het leasingcontract verbroken worden, maar de schuldeisers kunnen geen aanspraak maken op het gebouw.

Mogelijkheid tot off-balance lease

Een klassieke financiering zal een impact hebben op je balans en de schuldenlast van je bedrijf verzwaren. Met onroerende leasing heb je de mogelijkheid om de transactie buiten de balans te houden en dus ruimte te laten voor andere, toekomstige financieringen.

Recuperatie van de BTW

Als je BTW plichtig bent en recht hebt op aftrek kan je de BTW op de huurgelden onder een aantal voorwaarden recupereren. Dit kan bij nieuwe gebouwen die onder het stelsel van de BTW vallen, of oude gebouwen die grote renovaties ondergaan en daardoor als nieuwe gebouwen worden beschouwd. Oude gebouwen vallen onder het stelsel van de registratierechten. Hier is dan ook geen mogelijkheid tot BTW-recuperatie.

Flexibiliteit

Je kan de huurgelden afstemmen op de verwachte opbrengst uit de investering. Bovendien kan je als bedrijf altijd toch een eigen inbreng van kapitaal doen als je dat wenst. Dat gebeurt dan via een zogenaamde ‘eerste verhoogde huur’, waarbij de eerste huur éénmalig een groot bedrag is. Dit zorgt er voor dat de maandelijkse huurgelden nadien lager uitvallen.

Verschil met sale and lease back

Principe

Onroerende leasing is niet hetzelfde als een ‘sale and lease back’. Bij die laatste formule wil je als bedrijf liquide middelen vrijmaken door een gebouw waarvan je al eigenaar bent te verkopen aan de leasingmaatschappij. De lessor zal het gebouw vervolgens terug aan jou verhuren. Ook de solvabiliteit van je bedrijf vaart er wel bij, aangezien je de schuldenlast met een dergelijke transactie laat dalen. Een onroerende leasing kan natuurlijk wel volgen als tweede stap na een ‘sale and lease back’.

Voordelen

‘Sale and lease back’ kan voor bedrijven in moeilijkheden een techniek zijn om op korte termijn gelden vrij te maken uit de verkoop van een onroerend goed, zonder dat het bedrijf haar kantoorruimte kwijtraakt.

Aanbieders van onroerende leasing

Onroerende leasing is voer voor specialisten en juristen. Een expert kan voor je bedrijf een voorstel op maat uitwerken. Niet elke bank of financiële instelling biedt onroerende leasing aan. Meestal is de financiering pas mogelijk voor grotere gebouwen en hanteert de bank een instapdrempel van 500.000 tot zelfs 1.000.000 euro.