Vereniging van Eigenaren VvE en hypotheek

Heeft de Vereniging van Eigenaren VvE de zaken financieel niet op orde, dan kunt u een hypotheek wel vergeten. Helaas kan er veel misgaan. Regelmatig worden grote panden onderverdeeld in appartementen en is er geen reservefonds, de splitsingsakte nog niet rond, of er is geen meerjarenonderhoudsplanning, mjop, te weinig geld in kas of sprake van slecht onderhoud. Dat alles kan ervoor zorgen dat u geen hypotheek voor uw appartement krijgt, of veel moeilijker dan gedacht of minder hypotheek dan u gevraagd hebt. Voor de maandelijkse bijdrage aan de VvE strenge regels en spelen die een rol bij de taxatie van uw appartement. Let dus hierop als u een appartement of gesplitst onroerend goed koopt.

Heeft de Vereniging van Eigenaren alles op orde?

• Appartement als onderdeel van een VvE
• Onderhoudsfonds en onderhoud VvE
• Taxatie van de woning
• Pas op voor een oververhitte woningmarkt, krijgt u de hypotheek wel?

Appartement als onderdeel van een VvE

Wie een appartement koopt, wordt normaliter ook automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren. Deze VvE behoort ingeschreven te zijn bij de Kamer van Koophandel KvK en zorgt voor het onderhoud aan de gemeenschappelijke onderdelen van het appartementencomplex. Om dit onderhoud te kunnen betalen, betaalt u een maandelijkse bijdrage aan de VvE. Hoeveel u moet betalen is afhankelijk van de VvE, de staat van het onroerend goed, of de opstalverzekering erin zit, maar ook van hoe serieus de VvE het onderhoud neemt. Sinds 2005 is het bijvoorbeeld verplicht dat een VvE een onderhoudsfonds heeft, maar daar is nooit bijverteld hoeveel geld daarin gestort moet worden. Bovendien werd dit niet gehandhaafd. Vanaf 1 januari 2018 is dit alles wel wettelijk geregeld. Alle appartementen moeten aan dit nieuwe regiem geloven.

Onderhoudsfonds en onderhoud VvE

Het reservefonds mag voor het onderhoud van het gebouw op twee manieren worden gevuld, de keuze is aan de VvE, maar gevuld worden moet het:

• Op basis van een meerjarenonderhoudsplanning mjop;
• Door jaarlijks 0,5 % van de herbouwwaarde in het onderhoudsfonds te storten, een mjop is dan niet nodig.

In een mjop staat meerjarig aangegeven welk onderhoud er zal plaats vinden en welk budget daarvoor beschikbaar is. Een mjop is dus niet vrijblijvend en wordt opgesteld door een daartoe bevoegd bureau. Goed onderhoud is in het belang van de eigenaren, kost soms veel geld, maar bevordert ook de waarde van uw onroerend goed. Helaas zijn er vele appartementen met een slechte staat van onderhoud, de nieuwe regelgeving moet daarin verandering brengen. En dat raakt niet alleen de bestaande eigenaren maar ook de huizenkoper. Is de boel niet op orde, dan kan het namelijk zijn dat u moeilijk of helemaal geen hypotheek kunt krijgen.

Taxatie van de woning

Bij de aanvraag van een hypotheek hoort ook een taxatie van de woning, het woningcomplex of het appartement. De taxateur is bij de waardebepaling verplicht melding te maken van de staat van het reservefonds van een VvE en daarmee rekening te houden bij de waardebepaling. Heeft de VvE de financiën niet goed geregeld, staat het reservefonds droog, is er veel onderhoud te doen, dat alles zal de waarde van de taxatie bepalen. Regelmatig staan er ook appartementen te koop onder de vermelding dat een VvE in oprichting is of dat er geen maandelijkse bijdrage betaald hoeft te worden, of dat er geen jaarlijkse vergadering van de Vereniging van Eigenaren is. Het zal duidelijk zijn dat dit nadelige factoren bij de taxatie zullen zijn. Banken kunnen u dan een hypotheek weigeren. Banken geven daarbij aan dat ze in het belang van de huizenkoper handelen en dat is natuurlijk ook zo. Maar in een koopakte staan vaak deadlines die dan niet gehaald kunnen worden of de financiering komt helemaal niet rond. Dat alles kan u veel geld kosten.

Pas op voor een oververhitte woningmarkt, krijgt u de hypotheek wel?

In een oververhitte woningmarkt zijn mensen bereid om meer te betalen dan de vraagprijs en om een aantal concessies te doen. Een concessie kan zijn dat u, zonder dat de financiering volledig rond is en zonder financieringsvoorbehoud, toch akkoord gaat met de aankoop van het appartement. Dat is riskant, maar is helemaal risicovol als u een appartement koopt bij een lakse VvE, zonder goed gevuld reservefonds en een geaccordeerde meerjarenonderhoudsplanning. Doe vooraf dus voldoende onderzoek, ook als u die tijd niet altijd van de verkoper krijgt. Win ook goed advies in.

Lees verder

• Gezamenlijke opstalverzekering VvE is goedkoper