Kan ik als zzp’er een hypotheek krijgen?

Je wilt een huis kopen als zzp’er. Krijg je dan een hypotheek? Je kunt als zzp'er al een hypotheek krijgen met 1 jaarcijfer. Bij het berekenen van je maximale hypotheek kijken banken en andere geldverstrekkers vooral naar het aantal jaar dat je al als ondernemer werkt. Toch heb je als startende zzp’er ook een kans op de woningmarkt. Het is namelijk mogelijk om al vanaf één boekjaar een hypotheek te krijgen. Er bestaat sinds 2015 zelfs een speciale zzp-hypotheek. Ook goed nieuws is dat startende zzp’ers mogelijk al in 2016 een huis kunnen kopen met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

• Hoe zit het met een hypotheek als je korter dan één jaar zzp’er bent?
• Hypotheek met één jaarcijfer
• Ik ben twee jaar zzp’er. Wat voor hypotheek kan ik krijgen?
• Wat zijn de mogelijkheden als je drie jaar zzp’er bent?
• Krijg ik als zzp’er een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)?

Hoe zit het met een hypotheek als je korter dan één jaar zzp’er bent?

Als je minder dan één jaar zzp’er bent, is het heel moeilijk om een hypotheek te krijgen. Als je bij een bank vraagt hoeveel je kunt lenen, verzoekt deze je meestal om de jaarcijfers van tenminste één boekjaar te overhandigen. Vaak vraagt een bank ook van je dat je een prognose geeft van het lopende en komende jaar. Sommige banken, zoals Triodos Bank en SNS Bank, verstrekken pas een hypotheek als je drie volledige boekjaren hebt gedraaid.

Wat kun je doen?

Als je een partner hebt, kun je kijken of zijn of haar inkomen hoog genoeg is om een hypotheek te krijgen. Sowieso is het veiliger om een hypotheek te baseren op één inkomen. Heb je al een koopwoning, dan kun je mogelijk de overwaarde gebruiken om het huis te kopen dat je op het oog hebt.

Ouder-kindhypotheek

Het is ook mogelijk om samen met je (groot)ouders een huis te kopen, de zogenoemde ouder-kindhypotheek. Hierbij kun je onder bepaalde voorwaarden ook profiteren van renteaftrek. Je zou ook bij vrienden of familieleden geld kunnen lenen voor het kopen van een huis. In sommige gevallen is de rente dan aftrekbaar. Een particuliere lening afsluiten voor het kopen van een huis wordt afgeraden. Dit soort leningen is meestal duur en je kunt de rente niet aftrekken van de belasting, zoals bij een hypotheek.

Eigen geld

Je kunt ook eigen spaargeld of geld uit een schenking inzetten voor de aankoop van een huis. Hoewel je je eigen geld dan wel vastzet en niet kunt profiteren van de renteaftrek, kan het met een lage spaarrente interessant zijn om je huis met eigen geld te financieren. Je moet het dan wel echt ‘over’ hebben, dus het bedrag niet hoeven aanspreken in de (nabije) toekomst. En juist dat is de vraag, aangezien je inkomen als startend zzp’er sterk kan wisselen. Misschien is het beter om te wachten met het kopen van je huis tot je een volledig boekjaar hebt gedraaid. Dan is het namelijk al mogelijk om een hypotheek te krijgen.

Hypotheek met één jaarcijfer

Als ondernemer is het mogelijk om vanaf één jaarcijfer een hypotheek te krijgen. Sommige banken nemen een deel van je inkomen van het afgelopen jaar mee, bijvoorbeeld 75% bij ABN AMRO en Florius (in 2016). Andere banken, zoals de Rabobank, berekenen je inkomen op basis van je jaarcijfer én een prognose van het huidige of zelfs komende boekjaar. Wees met dit laatste echter voorzichtig, want je hebt weinig geschiedenis om die prognose op te baseren. De prognose moet bovendien worden opgesteld door je boekhouder of accountant, dus het kan al gauw een paar honderd euro kosten.

Wat kun je doen?

Ga het gesprek aan met verschillende banken en blijf je kritisch afvragen of ze in jouw belang werken of gewoon heel graag een hypotheek willen verkopen. Wellicht interessant om te weten is dat banken je gemakkelijker een hypotheek verstrekken als je de overwaarde van je eventuele koopwoning en/of eigen spaargeld gebruikt voor de aankoop van een huis. Hoe meer eigen geld je meeneemt, hoe meer kans op een hypotheek. Heb je geen tijd voor het aangaan van gesprekken met verschillende geldverstrekkers of wil je een onafhankelijk hypotheekadvies, laat je dan informeren door een onafhankelijke hypotheekadviseur. Deze heeft toegang tot alle banken en krijgt als betrouwbare partij vaak betere condities voor elkaar, zoals een lagere rente. Meestal is het eerste oriëntatiegesprek gratis.

Ik ben twee jaar zzp’er. Wat voor hypotheek kan ik krijgen?

Als je twee jaar ondernemer bent, is het bij een aantal banken mogelijk om een hypotheek te krijgen. Sommige banken nemen een deel van je inkomen van de afgelopen twee jaar mee, bijvoorbeeld 90% bij ABN AMRO (in 2016). Andere banken, zoals de Rabobank en Obvion, berekenen je inkomen op basis van je nettowinst (omzet minus kosten) over de afgelopen twee jaar en een prognose van je jaarcijfers van het huidige boekjaar. De prognose moet meestal worden opgesteld door je boekhouder of accountant, dus het kost je al geld zonder dat je weet of je een hypotheek krijgt.

Zzp-hypotheek

Er zijn ook speciale zzp-hypotheken, zoals die van Knab en Aegon, waarbij niet alleen wordt uitgegaan van je inkomen, maar ook van het bedrag dat je wilt lenen. Zo is het mogelijk om het wettelijk vastgestelde maximale hypotheekbedrag (102% van de koopwaarde van je woning in 2016) te lenen als je een bedrag op een spaarrekening zet (dit bedrag is het verschil met de 85% van de koopwaarde die je normaliter kunt lenen als je naast de cijfers over twee boekjaren ook een verklaring van je inkomsten in het derde boekjaar kunt overleggen). Het bedrag geldt als extra onderpand voor het geval dat je je hypotheekrente en aflossing niet meer kunt betalen. Een voordeel van deze hypotheek is dat je, wanneer je geld nodig hebt, gedurende de looptijd van je hypotheek gebruik kunt maken van het kapitaal dat al is vrijgevallen van je spaarrekening. Ook profiteer je optimaal van renteaftrek. Houd er overigens wel rekening mee dat de maximale hypotheek ieder jaar één procent wordt teruggebracht tot maximaal 100% in 2018.

Wat kun je doen?

Ga het gesprek aan met verschillende geldverstrekkers en kijk ook of een speciale zzp-hypotheek interessant voor je kan zijn. Afspraken maken met banken kost tijd en energie. Het kan daarom fijn zijn om een onafhankelijk hypotheekadviseur in de arm te nemen. Deze heeft toegang tot alle geldverstrekkers en krijgt als betrouwbare partij vaak goede condities voor elkaar. Meestal berekenen hypotheekadviseurs niets voor het eerste oriëntatiegesprek. Voor de zzp-hypotheek van Knab moet je sowieso een onafhankelijk hypotheekadviseur in de arm nemen, want deze hypotheek kun je niet direct bij hen afsluiten.

Wat zijn de mogelijkheden als je drie jaar zzp’er bent?

Bij alle banken is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten als je drie jaar of langer zzp’er bent. Ze kijken dan naar je inkomen van de afgelopen drie jaar en maken op basis daarvan een schatting van je inkomen. Meestal op basis van het gemiddelde. Daarop baseren ze het maximale hypotheekbedrag dat je kunt lenen.

Hypotheek voor zzp'ers

Ook kun je een speciale zzp-hypotheek afsluiten, zoals bij Knab en Aegon. Hierbij wordt niet alleen uitgegaan van je inkomen, maar ook van het bedrag dat je wilt lenen. Het is bij Knab bijvoorbeeld mogelijk om het wettelijk vastgestelde maximale hypotheekbedrag (102% van de koopwaarde van je woning in 2016) te lenen als je een bepaald bedrag reserveert door het op een spaarrekening te zetten. Dit bedrag is het verschil met de 90% van de koopwaarde die je normaliter bij Knab kunt lenen als je de cijfers over drie boekjaren kunt overleggen. Het bedrag is een extra onderpand voor als je je hypotheekrente en aflossing niet meer kunt betalen. Een voordeel van deze hypotheek is dat je maximaal profiteert van renteaftrek. Ook kun je vrij beschikken over het kapitaal dat al is vrijgevallen. Handig als je tussentijds toch geld nodig hebt. Houd er overigens wel rekening mee dat de maximale hypotheek ieder jaar één procent wordt teruggebracht tot maximaal 100% in 2018.

Wat kun je doen?

Ga het gesprek aan met verschillende banken en kijk ook of het interessant voor je is om een speciale zzp hypotheek af te sluiten. Heb je hier geen tijd voor of wil je een onafhankelijk hypotheekadvies, maak dan een afspraak met een onafhankelijke hypotheekadviseur. Deze heeft toegang tot alle geldverstrekkers en krijgt als betrouwbare partij vaak goede condities voor elkaar. Meestal berekenen hypotheekadviseurs niets voor het eerste oriëntatiegesprek. Voor de zzp hypotheek van Knab heb je sowieso een onafhankelijk hypotheekaviseur nodig, want deze kun je niet direct bij hen afsluiten.

Krijg ik als zzp’er een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)?

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt een vangnet als je je hypotheek niet meer kunt betalen door werkloosheid, scheiding of arbeidsongeschiktheid. Dat geeft zekerheid en is dus aan te raden als je hiervoor in aanmerking komt. Als je je huis gedwongen moet verkopen met een restschuld op je hypotheek, kan de NHG de restschuld namelijk kwijtschelden. De Nationale Hypotheek Garantie hanteert als voorwaarde dat je in ieder geval minimaal drie kalenderjaren zelfstandig moet zijn, waarbij je nettowinst van het laatste jaar als maximum geldt. Het Waarborg Fonds Eigen Woningen (WEW), dat de NHG uitvoert, is wel bezig het acceptatieproces te versimpelen, zodat het voor startende zzp'ers even gemakkelijk wordt om een hypotheek met NHG te krijgen als voor mensen in loondienst. In 2016 zou hiervoor een nieuwe Nationale Hypotheekgarantie (NHG)-toets moeten worden geïntroduceerd, waarbij het WEW op een andere manier naar je inkomen als zzp'er kijkt.