De invloed van vergrijzing op de huizenmarkt

De van 2007 tot en met 2011 durende kredietcrisis heeft voor een flinke klap op de woningmarkt gezorgd. De toename van de werkloosheid en een hoger aantal gezinnen met betalingsproblemen leidde tot meer gedwongen verkoop van de huizen en een minder hoge vraag naar huizen, wat een daling van de huizenprijzen tot gevolg had. Economen en onderzoeksbureau stellen dat er nog een volgende huizencrisis aankomt als gevolg van de vergrijzing in ons land.

De babyboomers

Babyboomers zijn de kinderen die in de jaren na de Tweede Wereldoorlog zijn geboren. Het geboortecijfer in die jaren ligt veel hoger dan de jaren ervoor en erna. De opluchting die ontstond door het beëindigen van de Tweede Wereldoorlog leidde tot een ware geboortegolf. Door het hoge geboortecijfers is de vergrijzing aan het begin van de 21e eeuw sterk toegenomen. In deze periode zijn de babyboomers namelijk 65-plussers geworden. In 2040 is de verwachting dat 40% van de bevolking 65 jaar of ouder is. Rond 2030 wordt een hoog jaarlijks sterftecijfer verwacht gezien de leeftijd die de babyboomers dan bereiken.

Huizenbezit onder ouderen

Naast het toegenomen aantal 65-plussers, is ook het aandeel 65-plussers met een koopwoning sterk gestegen sinds de jaren 90 van de 20e eeuw. Waar in 1981 ca. 30% van de 65-plussers een eigen woning bezat, is dit in 2012 al bijna 50%. Echter stijgt ook het aandeel ouderen wat een hypotheekschuld op het huis heeft. Hierdoor is er minder overwaarde opgebouwd.

Ouderen verhuizen veel minder

65-plusser verhuizen veel minder vaak dan jongeren. Waar in 1995 nog bijna 7% van de 65-plussers verhuisde, was dit percentage in 2011 nog minder dan 5%. Ter vergelijking: van de twintigers verhuist jaarlijks ca. 27%. Door het hogere aandeel eigen woningbezitters en maatregelen van de overheid om ouderen langer thuis te laten wonen wordt nog een verdere daling van het aantal verhuizingen onder ouderen verwacht. Vooral in gebieden waar veel 65 plussers wonen, is dit probleem groot en kunnen jongeren die verhuizen nauwelijks aan een huis komen in deze gebieden. Daarnaast stellen ouderen het verzorgd wonen zo lang mogelijk uit. Zo verhuizen naar een andere koopwoning (bijvoorbeeld met een slaapkamer op de begane grond of een woning die dicht bij een ziekenhuis of verzorgingstehuis is gevestigd) zodat ze het zelfstandig wonen zo lang mogelijk in stand kunnen blijven houden.

Het effect op de huizenmarkt

Het hoge aantal honkvaste, eigen-woning bezittende 65-plussers levert naar verwachting problemen op in de huizenmarkt. Tussen 2025 en 2040 zal normaliter een groot deel van de babyboomers overlijden. Naar verwachting komen er daardoor ruim 50.000 koopwoningen per jaar op de markt. Dit is evenveel als de totale nieuwbouwproductie. Het aanbod woningen zal enorm stijgen, wat tot problemen kan leiden. In bepaalde gebieden (vooral steden) is dit effect nog enigzins wenselijk om vraag en aanbod in evenwicht te krijgen, maar in dorpsgebieden waarin er weinig toestroom van jongeren is kan dit leiden tot een te hoog aanbod, wat een negatief effect zal hebben op de huizenprijzen. Daarnaast wordt de generatie babyboomers gekenmerkt door een hoge vitaliteit en een hoog opleidingsniveau. Deze babyboomers hebben over het algemeen goed nagedacht over de financiële situatie na het werkleven en zijn daardoor in staat langer zelfstandig te kunnen blijven wonen.

Conclusie

De vergrijzing kan grote gevolgen voor de woningmarkt hebben. Ouderen zijn honkvast en verhuizen op hoge leeftijd weinig meer, vanwege de geringe mogelijkheden (het afsluiten van een nieuwe hypotheek en het lage aanbod van geschikte woningen) en het feit dat de meeste ouderen tevreden zijn over de huidige woonsituatie. Daarnaast is het aandeel woningbezitters onder ouderen fors gestegen. Deze ontwikkeling zorgen voor een slot op de woningmarkt. Er komen minder bestaande woningen op de markt en doorgroei van jongeren naar een volgende woning wordt hiermee moeilijker. Echter bij overlijden van de babyboomers ontstaat een omgekeerde situatie. Hierdoor neemt het aanbod van woningen sterk toe. Vooral in dorpen waar veel ouderen wonen kan dit leiden tot een te hoog aanbod in verhouding van de vraag, wat een daling van de huizenprijzen tot gevolg kan hebben. Voor woningbezitters, maar ook voor ouderen die naar een zorginstelling willen verhuizen, kan dit nadelige gevolgen hebben. Ouderen hadden immers op een hogere overwaarde gerekend die het pensioen zou kunnen aanvullen. Door een daling van de prijzen verdampt deze overwaarde, waardoor verhuizing wellicht niet mogelijk is. Ook nabestaanden kunnen met onverkoopbare woningen komen te zitten. Door het besluit van de overheid om het zo lang mogelijk thuis blijven wonen te stimuleren, om de kosten in de zorg te reduceren, wordt indirect de woningmarkt op slot gezet, terwijl de overheid ook als doel had om de woningmarkt juist weer op gang te krijgen.