Hypotheeklening: vaste of variabele rente?

Wie een huis wil kopen of bouwen, wil daarvoor doorgaans ook een lening afsluiten. En dan begint de zoektocht naar de lening met de laagste rentevoet. Maar kiest u voor een lening met een extreem lage rentevoet dan moet u vaak heel wat aan zekerheid inboeten. Een vaste rentevoet, die weliswaar wat hoger ligt, is in vele gevallen dan ook te verkiezen boven een superlage variabele rente.

Vaste rentevoet

Een erg veilige formule, zeker bij de huidige lage rentevoeten, is de lening met vaste rentevoet. Met zo’n lening weet u zeker dat u gedurende de ganse looptijd van de lening elke maand evenveel afbetaalt. Maar let wel op wanneer u ingaat op zo’n aanbod. Want vreemd genoeg spreken sommige banken wel van een vaste rentevoet maar garanderen ze daarbij niet dat uw afbetaling nooit kan stijgen. Soms wordt immers contractueel bepaald dat de korting na verloop van tijd kan wegvallen (bijvoorbeeld in functie van de cliëntenrelatie). Informeer daar steeds op voorhand naar zodat u later niet voor onaangename verrassingen komt te staan. Zo mogelijk nóg veiliger dan een vaste rentevoet is een een lening met een rentevoet die nog kan dalen maar niet kan stijgen, de zogenaamde cap O-formule. Deze formule werd jaren geleden geïntroduceerd door ING en werd inmiddels ook door enkele andere banken gekopieerd. Kiest u deze formule dan betaalt u daarvoor wél een premie. Of met andere woorden: de toegepaste rentevoet ligt dan bij de aanvang van het contract iets hoger dan de gewone vaste rentevoet. Bij lage rentevoeten is dat niet echt aantrekkelijk. Extra betalen voor de mogelijkheid om over enkele jaren misschien nog een fractie van een procentje te dalen, lijkt iets teveel van het goede.

Variabele rente

Een stuk goedkoper zijn de leningen met variabele rentevoet. Logisch, wanneer de bank weet dat ze over enkele jaren de rente kan aanpassen hoeft ze daarvoor nu geen veiligheidsmarge te voorzien en kan ze scherpere voorwaarden bieden. Bij leningen met een variabele rente, hebben de renteherzieningen plaats op vaste tijdstippen, bijvoorbeeld om de drie jaar (dan spreekt men van een 3/3/3-lening),om het jaar (l/l/l-lening) of om de vijf jaar (5/5/5-lening).

Bijna alle banken bieden tegenwoordig ook 10/5/5-leningen aan. Die zijn erg aantrekkelijk omdat de meeste kopers of bouwers tijdens de eerste helft van de lening absoluut niet het risico willen lopen dat hun afbetaling stijgt. Maar na tien jaar wordt hun financiële ademruimte doorgaans al iets groter (door de muntontwaarding, het gestegen inkomen, en wordt het minder erg wanneer de afbetaling stijgt. Deze 10 / 5/ 5-leningen hebben dan ook een enorm succes. Ze zijn wel iets duurder dan de 3/3/3,5/5/5 of l /1 /1-leningen.

Semi-variabel

Meestal zijn er bij leningen met een variabele rentevoet maximale schommelingsmarges voorzien. Zo kan u bijvoorbeeld kiezen voor een 5/5/5-lening waarvan de rente bij een herziening maximaal met 2 procent kan stijgen of dalen. Deze maximale schommelingsruimte verschilt van bank tot bank. Sommige banken hanteren een schommelingsmarge van 2 procent, andere van l procent of van 3 procent. Bij de meeste banken spreekt men hierbij van een semi-variabele rentevoet of een lening met een ‘cap’en een ‘floor’, waarbij de ‘cap’ de maximale rente aangeeft en de ‘Hoor’ de minimale rentevoet.

Noteer ook dat de hypotheekwet oplegt dat de maximale rentestijging nooit groter mag zijn dan de maximale rentedaling. Als de rente maximaal 2 procent mag dalen volgens het contract, dan mag ze dus ook nooit meer dan 2 procent stijgen. Dat geldt overigens ook voor leningen met een volledig variabele rente. Sluit u nu bijvoorbeeld een lening af met volledig variabele rente waarbij het tarief op 6 procent komt, dan kan de rente bij een herziening maximaal met 6 procent dalen (de rente kan immers niet onder nul gaan), maar kan ze ook nooit met meer dan 6 procent stijgen.

Tenslotte kwamen een aantal banken enkele jaren geleden ook met de zogenaamde ‘optionele variabiliteit’op de proppen. Een moeilijke term voor een clausule die vooral bij hoge rentevoeten aantrekkelijk is. Kiest u voor ‘optionele variabiliteit’ dan heeft u bij elke renteherziening de mogelijkheid om over te stappen op een andere formule. Stel bijvoorbeeld dat u leent volgens een 3/3/3-formule aan 8 procent. Bij de eerste renteherziening is de rente gedaald tot 5 procent. Op dat moment heeft u het recht om over te stappen op om het even welke andere formule die de bank aanbiedt. U kan dan bijvoorbeeld kiezen voor een vaste rentevoet, of voor een formule waarbij de rente pas na tien jaar weer kan worden herzien. Ook voor deze optionele variabiliteit moet u weliswaar een rentepremie betalen.

Wederbeleggingsvergoeding

Wat in elk geval niet meer mogelijk is bij een renteherziening, is dat u de lening terugbetaalt zonder wederbeleggingsvergoeding. Dat was voor 1992, toen enkel via een achterpoortje variabele rentevoeten konden worden toegepast, wél het geval. Maar nu heeft u dat voorrecht niet meer. Sluit u een lening af dan moet u zich neerleggen bij de variabiliteit die u bij de aanvang kiest. Vervroegd terugbetalen kan enkel mits het betalen van de wederbeleggingsvergoeding. Deze vergoeding mag volgens de wet maximaal drie maanden rente bedragen op het nog openstaande kapitaalsaldo. Dat berekent u als volgt: wanneer u in de aflossingstabel leest dat u nog een kapitaal van 50.000 euro heeft openstaan, en u betaalt een rente van 6,5 procent, dan bedraagt de wederbeleggingsvergoeding 812,50 euro (namelijk 50.000 euro x 0,065x3/12).

Maar welke leningvorm is nu het meest geschikt? Veel hangt af van uw persoonlijke voorkeur, de periode waarvoor u wenst te lenen, de mate waarin u rentestijgingen de baas kan, enz... Leent u een groot bedrag dan is het wellicht moeilijker om een forse rentestijging te verwerken en kan u beter een vaste rentevoet nemen (of hoogstens een semi-variabele rente die slechts beperkt kan stijgen). Als u 25.000 euro leent en de rente stijgt met 4 procent, dan neemt uw maandelijkse afbetaling toe met ongeveer 100 euro. Maar heeft u 125.000 euro geleend, dan neemt de afbetaling met 500 euro toe als de rente met 4 procent stijgt. En zo neemt de mogelijke stijging proportioneel toe met het bedrag dat u leent. Hoe meer u leent, hoe meer belang u er dus bij hebt om toch voor een minimale rentezekerheid te kiezen.

Looptijd verlengen

Die rentezekerheid kan u ook op een andere manier inbouwen. Zo bieden vele banken de mogelijkheid om de looptijd van de lening te verlengen bij een renteherziening (tot maximum 30 jaar). Komt u bijvoorbeeld na vijfjaar bij de eerste herziening van de rente voor een al te zware afbetaling te staan dan kan u op dat moment vragen om de maandelijkse leninglast gelijk te houden maar de terugbetaling van de lening te spreiden over een langere periode.
Voor sommigen is dat wellicht een aantrekkelijke mogelijkheid maar vanuit financieel standpunt is dat niet optimaal. Op die manier gaat u heel wat meer interesten betalen dan wanneer u de looptijd gelijk zou houden. Maar u voelt het minder omdat de betalingen over een langere periode worden gespreid.

Omgekeerd kan u bij een renteherziening dan ook vragen om de looptijd van de lening te verkorten. Als u van een renteverlaging kan genieten maar u kan best hetzelfde bedrag blij ven afbetalen dan kan u vragen om de looptijd te verkorten zodat u sneller van de lening verlost bent. En zo betaalt u meteen een pak minder interesten aan de bank.

Het aantal mogelijkheden op het vlak van ontlenen is enorm uitgebreid geworden sinds de wetsherziening van 1992. Voor de klant betekent dat niet alleen dat hij keuze heeft uit een groot, en vaak aantrekkelijk aanbod, maar ook dat er stilaan een ondoorzichtig kluwen is gegroeid op de hypotheekmarkt. Niet alle banken bieden immers alle formules aan. De grote banken zijn doorgaans het inventiefst wat betreft het uitdenken van nieuwe clausules zoals bijvoorbeeld de cap 0-optie of de optionele variabiliteit. Bij de kleinere banken moet u het meestal doen met de traditionele leningtypes (vast, variabel en semi-variabel). Vaak voorziet het aanbod van de kleinere banken zelfs niet al deze klassieke leningvormen. In ruil voor het kleinere aanbod, krijgt u vaak wél scherpere tarieven voorgeschoteld. Bent u op zoek naar een lening dan loont het beslist de moeite om ook enkele kleinere banken met een bezoekje te vereren.

Noot: Dit artikel heeft betrekking op de situatie in België