Tips bij het afsluiten van een hypothecair krediet in België

Een Belg is geboren met een baksteen in de maag, zegt het oude gezegde. Vroeg of laat staan de meeste Belgen voor de aankoop van een eigen woning. Meestal gaat dit samen met een hypothecair krediet. Enkele weetjes en onderhandelingstips kunnen je een hoop geld besparen.

Belgen en vastgoed

Bijna nergens ter wereld zijn er zoveel mensen eigenaar van hun eigen woning dan in België (68%). Dat is een positieve vaststelling. Veel jongeren vinden het haast logisch dat hun ouders een eigen woning hebben. Volgens een enquête van immoweb werd geconcludeerd dat de eerste aankoop van vastgoed gemiddeld ligt op de leeftijd van 31 jaar.

De aankoop van een eigen woning gaat dan ook meestal gepaard met een (gedeeltelijke) financiering door de financiële instelling onder de vorm van een hypothecair krediet. Dit krediet wordt minstens afgesloten voor een looptijd van 10 jaar, maar gemiddeld ligt deze looptijd op 25 jaar. Doordat de afgelopen jaren de vastgoedprijzen fors gestegen zijn kunnen we concluderen dat de bedragen die ontleend worden een stuk hoger liggen dat vroeger. Dit heeft ook als logisch gevolg dat de gemiddelde looptijd van de hypothecaire kredieten verder oploopt.

Gezien het afsluiten van een hypothecaire lening een verbintenis is over lange termijn, is het erg belangrijk alle facetten goed af te wegen alvorens met een financiële instelling in zee te gaan.

Waar moet ik op letten?

Rentevoet

In de eerste plaats is de rentevoet een heel belangrijke factor. Zonder een uitspraak te doen of je moet opteren voor een vaste of variabele rentevoet kunnen we stellen dat er een grote onderhandelingsmarge is in de rentevoet. Bij voorkeur laat je je best eerst uitgebreid informeren bij je huisbankier die je met plezier een gedetailleerde offerte zal bezorgen. Hiermee kan je dan gaan aankloppen bij verschillende andere maatschappijen.

Al snel zal je merken welke maatschappijen je een lagere rentevoet willen bieden. Zo kom je tot een shortlist van 2, max 3 financiële instellingen die je verder tegen elkaar uitspeelt om een zo laag mogelijke rentevoet te verkrijgen. Een goede leidraad is ook de website www.spaargids.be onder de rubriek "lenen" waar particulieren de voorwaarden van hun net afgesloten hypotheek publiceren.

Quotiteit

De quotiteit is een belangrijke factor die de rente van je lening bepaalt. Dit is de verhouding tussen de aankoopwaarde en het ontleende bedrag. Wie meer dan 100% van de aankoopprijs leent, bijvoorbeeld om de notariskosten en het beschrijf te betalen, zal een hogere rentevoet krijgen dan iemand die max 100% ontleent. Sommige financiële instellingen maken zelfs nog een onderscheid bij een quotiteit van 80%. Dwz, wie max 80% van de aankoopwaarde hoeft te ontlenen vormt een kleiner risico voor de bank en krijgt mogelijk betere voorwaarden. Afhankelijk van je quotiteit zal ook het mandaat (zie later in dit artikel) beter onderhandelbaar zijn.

Extra voorwaarden

Wanneer je een shortlist van een 2-tal instellingen hebt gemaakt, is het belangrijk ook de extra voorwaarden die men aan deze rentevoet koppelt mee in je vergelijking op te nemen. Standaard zal men volgende voorwaarden aan hun offerte koppelen:

• Loon laten storten op zichtrekening
• Brandverzekering gebouw of gebouw en inboedel
• Schuldsaldoverzekering (SSV) van minimum 100%
• Pensioensparen

Het loon laten storten vormt meestal geen probleem. Al rekenen de meeste financiële instellingen wel een bepaalde kost voor het jaarlijks beheer van de zichtrekening.

Voor de brandverzekering kan het erg nuttig zijn om enkele offertes te vergelijken. Vraag ook een offerte aan bij één van de online aanbieders. Deze offerte kan je via internet soms volledig zelf genereren. Vaak ligt de prijs van de online aanbieders gevoelig lager en kan je dit dus meenemen in je verdere onderhandeling met de bank. Als je een sterke onderhandelaar bent, slaag je er soms in deze weg te laten uit de voorwaarden. Op die manier kan je je brandverzekering afsluiten bij een onafhankelijke verzekeringsmakelaar wat hoe dan ook een betere keuze is.

De schuldsaldoverzekering is meestal een niet-onderhadelbare verplichting die men koppelt aan de voorwaarden van je krediet. Deze zorgt ervoor dat wanneer één van de kredietnemers komt te overlijden er een bepaald bedrag van de nog openstaande schuld wordt vereffend. Meestal vraagt de bank een 100% dekking. Dwz dat de openstaande schuld volledig gedekt wordt bij vroegtijdig overlijden. Wanneer je samen met je partner het krediet aangaat is het wel mogelijk deze 100% bijvoorbeeld te splitsen in 2x 50%. Wat wel onderhandelbaar is, is de prijs.

De SSV is zeer goed vergelijkbaar omdat de dekking overal identiek is. Namelijk het uitbetalen van een bepaalde som bij vroegtijdig overlijden. Een goed vergelijk kan je enkele honderden euro's besparen.

Vaak is het zo dat je kredietverlener vrij diep gegaan is in de rentevoet. Dit willen ze recupereren via de de andere opgelegde voorwaarden. Mensen zijn dan dikwijls ook zo trots met de rentevoet die ze onderhandeld hebben, dat ze blindelings akkoord gaan met de overige voorwaarden.

Het afsluiten van een pensioenspaarplan wordt minder vaak opgenomen in de bijkomende voorwaarden maar het kan.
Dit moet je absoluut zien te vermijden gezien dit eveneens een contract is dat je afsluit op lange termijn en dus een goed vergelijk, los van andere zaken absoluut noodzakelijk is.

Fiscale optimalisatie van je SSV

Afhankelijk van de periode in het jaar waarin je je woning koopt (begin of einde van het jaar) of je in het begin van het jaar, zal je in het jaar van de aankoop nog veel (12) of weinig afbetalingen aflossen. Dit heeft een impact op je fiscale aftrekbaarheid van dat eerste jaar.

Voor wie eerder naar het einde van het jaar toe een hypothecaire lening afsluit is de kans groot dat hij dat jaar de fiscale aftrek niet volledig benut. Dit kan echter opgelost worden door de financiële instelling te laten uitrekenen welke ruimte je nog hebt in de fiscale korf van de woningaftrek. Deze leegte kan dan verder opgevuld worden met je SSV door deze bijvoorbeeld in 1 keer te betalen. Dit is voor velen even een pijnlijke financiële afrekening maar gezien de besparingstips die je in dit artikel gegeven worden moet dit absoluut mogelijk zijn. Bovendien krijg je meestal ook een korting als je je SSV in één keer betaald, ipv deze te spreiden over de looptijd van je krediet. Een bijkomende reden om dit te doen is omdat de fiscale aftrek gedurende de eerste 10 jaar verhoogd wordt (woonbonus). Wie dus het eerste jaar de fiscale emmer niet volledig benut kan nog maar 9 jaar van dit extra voordeel genieten.

Wanneer je je woning in het begin van het jaar koopt zal voor de meeste mensen de fiscale korf gemakkelijk helemaal gevuld kunnen worden met de aflossingen van dat jaar. Voor hen is het misschien minder logisch dat ze, ondanks de korting, deze verzekering al betalen voor de komende x aantal jaren...

Hypotheek of mandaat?

Om de intresten van je lening deels te kunnen recupereren via de fiscaliteit moet je lening hypothecair worden ingeschreven.
Deze hypothecaire inschrijving kost een smak geld. Bovendien zijn deze intresten maar tot een bepaald maximumbedrag recupereerbaar. Bij veel mensen is de fiscale korf die voorzien is om de intresten te recupereren dan ook te klein in verhouding tot het ontleende bedrag. Het volstaat dan om enkel het recupereerbare deel hypothecair te laten inschrijven en de rest onder mandaat te plaatsen. De gedeeltelijke inschrijving onder mandaat is bij weinig mensen bekend. Het zal ook zelden aangereikt worden door je bankier. Hou dit dus tot het laatste in de onderhandeling en sleep hiermee mogelijk op het einde nog enkele honderden euro's uit de brand.