Klagen bij de Huurcommissie over de huur helpt
Wat doet de huurcommissie voor u? Nogal wat mensen betalen te veel huur en gaan dan naar de Huurcommissie met een klacht om geld te besparen. Meer dan 75% van de klagers krijgt ook gelijk. De jaarlijkse huurstijging kent een maximum voor de niet geliberaliseerde sector. De huurverhoging is inmiddels wel ook inkomensafhankelijk. De maximale huur voor een sociale huurwoning is in 2021 € 750 en € 763. Door het puntensysteem voor sociale huurwoningen is een huurverlaging mogelijk als u als huurder meer dan deze maximale huur betaalt of als de huur voor het aantal punten van uw woning gewoonweg te hoog is. Daarbij speelt ook de WOZ-waarde van de woning een rol.Huurbescherming is er niet altijd
Een huurder of onderhuurder van een woonruimte heeft huurbescherming. De verhuurder kan wettelijk niet zomaar de huur opzeggen, maar moet daarvoor naar de kantonrechter gaan. Huurbescherming geldt niet bij de huur van een woonboot, recreatiewoning, dienstwoning, winkelwoning, of als u verblijft in een verzorgingstehuis. Let ook op bij het huren van een kamer, want dan is er de eerste negen maanden geen huurbescherming.Klacht indienen bij een huurcommissie
In Nederland houdt de Huurcommissie zich binnen al deze wettelijke afspraken en regelingen bezig met de geschillen tussen huurder en verhuurder. Dat kan gaan over het (gebrek aan) onderhoud, de huurprijs en servicekosten van huurwoningen. Er zijn 59 Huurcommissies in Nederland actief. Ze worden ondersteund door één secretariaat. Dit secretariaat is onderdeel van het ministerie van VROM. Een uitspraak van de Huurcommissie kunt u aanvragen door een standaardformulier in te vullen. Het kost 25 euro voor een huurder en 300 euro voor een verhuurder. Die kosten krijgt u weer terug als in uw voordeel wordt beslist. Vele huurders kennen de Huurcommissie echter niet en laten dus nogal wat mogelijkheden liggen.Kale huur, wat is dat?
Let op het begrip kale huur. Als u gaat huren kunt u een kale huur afspreken of een all-in huur. Het verschil zit in de servicekosten en de kosten van verwarming van het gebouw. Als uw appartement centraal wordt verwarmt zal de verhuurder u verwarmingskosten in rekening brengen die bovenop uw kale huur komt.Grens geliberaliseerde huur
Meestal valt een huurwoning onder het puntenstelsel. Uitzondering hierop vormen meestal de zogenaamde geliberaliseerde huurwoningen in de vrije sector. Meestal, omdat als de woning korter dan een jaar wordt bewoond door de huurder, een gang naar de Huurcommissie op basis van het puntenstelsel nog steeds mogelijk is. Daarna niet meer. Geliberaliseerde huurwoningen zijn de woningen die per 1 januari 2021 een hogere huur hebben dan de liberalisatiegrens € 750 in 2021 en € 763,47in 2022.Klagen bij de Huurcommissie over de huur helpt
Met een formulier in de hand kunt u zelf berekenen hoeveel punten uw huurhuis waard is. Hoe meer kwaliteit in huis, hoe meer punten. Uit een zogenaamde punten huurtabel is vervolgens af te lezen welke huur redelijk is.Het aantal punten is onder meer afhankelijk van:
- Het aantal kamers dat u tot uw beschikking heeft.
- De totale oppervlakte, het aantal vierkante meters.
- De wijze van verwarming. Is het HR, combi of anders.
- De mate van isolatie van het huurhuis. Denk aan vloer-, dak-, spouw- of gevelisolatie en dubbel glas.
- Sanitair en bad gelegenheid.
- De keuken en de eventuele inbouwapparatuur in de keuken.
- De tuin.
- Het onderhoud van het huis. Ook bij slecht onderhoud kunt u klagen bij de huurcommissie die dan kan besluiten tot een lagere huur.
Attentiepunten van een huurhuis
Duidelijke minpunten van een huis zijn:- De eventuele geluidshinder. Er wordt veel geklaagd over de buren.
- Een eventuele bodemverontreiniging.
Pluspunten van een huurhuis
Duidelijke pluspunten kunnen zijn:- Er is veel groen in de omgeving van het huis;
- Er zijn speelmogelijkheden;
- De scholen zijn lekker dichtbij;
- U kunt dichtbij in de winkels uw boodschappen doen.
Toetsing van de huur
Bij de eventuele toetsing van de huur door de Huurcommissie onderscheiden we twee gevallen:- De huurwoning wordt korter dan een half jaar bewoond. Aan de hand van de puntentelling bepaalt de commissie de redelijkheid van de huur.
- De huurwoning wordt dan langer dan een half jaar gehuurd. In dit geval moet eerst de huurder van een niet geliberaliseerde huurwoning zelf aan de verhuurder een voorstel voor een lagere huur doen. Ook hiervoor is er een speciaal formulier. Het verzoek moet uiterlijk binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum door de Huurcommissie zijn ontvangen. Dat wil zeggen dat als de huurder een huurverlaging voorstelt met ingang van 1 december, dit voorstel vóór 1 oktober bij de verhuurder moet zijn ingediend. Komt men daar niet uit, dan kan de huurder de Huurcommissie daartoe verzoeken.
Huur opzeggen, de opzegtermijn
Een huurder kan de huur opzeggen. Daarbij moet hij zich houden aan de geldende opzegtermijn. Deze is gelijk aan de betalingstermijn, met een minimum van één en een maximum van drie maanden. Vergeet niet, om de huur schriftelijk en per aangetekende brief op te zeggen. Als de huur voor een vaste periode is aangegaan, kan de huurder de huur pas stoppen als deze periode afgelopen is of het moet zo zijn, dat de verhuurder akkoord is met een voortijdige beëindiging van de huur.Verhuur opzeggen, wanneer mag dat?
De verhuurder kan de verhuur opzeggen kan als:- Er sprake is van wanprestatie van de huurder. Bijvoorbeeld als de huur niet wordt betaald of overlast wordt veroorzaakt voor medebewoners of verhuurder.
- De tijdelijke huurperiode ten einde is. Dit kan alleen als nadrukkelijk bij het aangaan van de overeenkomst voor bepaalde tijd is afgesproken, dat de verhuurder na afloop van de periode zelf in het pand wil trekken. Er moet voor de verhuurder voldoende belang bij ontruiming zijn of het is zo dat de voorgaande huurder de woning weer betrekken,
- Dringend eigen gebruik.
- Hoewel er een redelijk aanbod voor het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst is, gaat de huurder hiermee niet akkoord.
- Verwezenlijken bestemmingsplan door verhuurder op de plaats van de woning.
Wanneer krijg ik huurtoeslag?
De huurtoeslag vraagt u aan bij de Belastingdienst. Vraag het aanvraagprogramma en wijzigingsprogramma huur- en zorgtoeslag aan. U hebt dan wel de DigiD inlogcode nodig. Let er wel op dat u de Huurtoeslag over 2020 op zijn laatst kunt aanvragen tot 1 september 2021. Of u recht hebt op een huurtoeslag is van meerdere factoren afhankelijk. Dit wordt jaarlijks opnieuw door de belastingdienst bekeken. De bepalende factoren zijn:- U bent minimaal 18 jaar oud of minderjarig getrouwd.
- U hebt de Nederlandse nationaliteit.
- Het huis waar het om gaat moet een eigen keuken, wasgelegenheid, toilet en voordeur hebben.
- De huur mag niet te hoog zijn. Als u jonger bent dan 23 jaar zijn de maximumbedragen lager.
- Uw gezinsinkomen mag niet meer bedragen dan het toegestane maximum. Hetzelfde geldt voor alleenstaanden.
- Uw vermogen mag niet te hoog zijn.
