Klagen bij de Huurcommissie over de huur helpt
Wat doet de huurcommissie voor u? Nogal wat mensen betalen te veel huur en gaan dan naar de Huurcommissie met een klacht om geld te besparen. Meer dan 75% van de klagers krijgt ook gelijk. De jaarlijkse huurstijging kent een maximum voor de niet geliberaliseerde sector. De huurverhoging is inmiddels wel ook inkomensafhankelijk. De maximale huur voor een sociale huurwoning is in 2021 € 750 en € 763. Door het puntensysteem voor sociale huurwoningen is een huurverlaging mogelijk als u als huurder meer dan deze maximale huur betaalt of als de huur voor het aantal punten van uw woning gewoonweg te hoog is. Daarbij speelt ook de WOZ-waarde van de woning een rol.
Huurbescherming is er niet altijd
Een huurder of onderhuurder van een woonruimte heeft huurbescherming. De verhuurder kan wettelijk niet zomaar de huur opzeggen, maar moet daarvoor naar de kantonrechter gaan. Huurbescherming geldt niet bij de huur van een woonboot, recreatiewoning, dienstwoning, winkelwoning, of als u verblijft in een verzorgingstehuis. Let ook op bij het huren van een kamer, want dan is er de eerste negen maanden geen huurbescherming.Klacht indienen bij een huurcommissie
In Nederland houdt de Huurcommissie zich binnen al deze wettelijke afspraken en regelingen bezig met de geschillen tussen huurder en verhuurder. Dat kan gaan over het (gebrek aan) onderhoud, de huurprijs en servicekosten van huurwoningen. Er zijn 59 Huurcommissies in Nederland actief. Ze worden ondersteund door één secretariaat. Dit secretariaat is onderdeel van het ministerie van VROM. Een uitspraak van de Huurcommissie kunt u aanvragen door een standaardformulier in te vullen. Het kost 25 euro voor een huurder en 300 euro voor een verhuurder. Die kosten krijgt u weer terug als in uw voordeel wordt beslist. Vele huurders kennen de Huurcommissie echter niet en laten dus nogal wat mogelijkheden liggen.Kale huur, wat is dat?
Let op het begrip kale huur. Als u gaat huren kunt u een kale huur afspreken of een all-in huur. Het verschil zit in de servicekosten en de kosten van verwarming van het gebouw. Als uw appartement centraal wordt verwarmt zal de verhuurder u verwarmingskosten in rekening brengen die bovenop uw kale huur komt.Grens geliberaliseerde huur
Meestal valt een huurwoning onder het puntenstelsel. Uitzondering hierop vormen meestal de zogenaamde geliberaliseerde huurwoningen in de vrije sector. Meestal, omdat als de woning korter dan een jaar wordt bewoond door de huurder, een gang naar de Huurcommissie op basis van het puntenstelsel nog steeds mogelijk is. Daarna niet meer. Geliberaliseerde huurwoningen zijn de woningen die per 1 januari 2021 een hogere huur hebben dan de liberalisatiegrens € 750 in 2021 en € 763,47in 2022.Klagen bij de Huurcommissie over de huur helpt
Met een formulier in de hand kunt u zelf berekenen hoeveel punten uw huurhuis waard is. Hoe meer kwaliteit in huis, hoe meer punten. Uit een zogenaamde punten huurtabel is vervolgens af te lezen welke huur redelijk is.Het aantal punten is onder meer afhankelijk van:
- Het aantal kamers dat u tot uw beschikking heeft.
- De totale oppervlakte, het aantal vierkante meters.
- De wijze van verwarming. Is het HR, combi of anders.
- De mate van isolatie van het huurhuis. Denk aan vloer-, dak-, spouw- of gevelisolatie en dubbel glas.
- Sanitair en bad gelegenheid.
- De keuken en de eventuele inbouwapparatuur in de keuken.
- De tuin.
- Het onderhoud van het huis. Ook bij slecht onderhoud kunt u klagen bij de huurcommissie die dan kan besluiten tot een lagere huur.
Attentiepunten van een huurhuis
Duidelijke minpunten van een huis zijn:- De eventuele geluidshinder. Er wordt veel geklaagd over de buren.
- Een eventuele bodemverontreiniging.
Pluspunten van een huurhuis
Duidelijke pluspunten kunnen zijn:- Er is veel groen in de omgeving van het huis;
- Er zijn speelmogelijkheden;
- De scholen zijn lekker dichtbij;
- U kunt dichtbij in de winkels uw boodschappen doen.
Toetsing van de huur
Bij de eventuele toetsing van de huur door de Huurcommissie onderscheiden we twee gevallen:- De huurwoning wordt korter dan een half jaar bewoond. Aan de hand van de puntentelling bepaalt de commissie de redelijkheid van de huur.
- De huurwoning wordt dan langer dan een half jaar gehuurd. In dit geval moet eerst de huurder van een niet geliberaliseerde huurwoning zelf aan de verhuurder een voorstel voor een lagere huur doen. Ook hiervoor is er een speciaal formulier. Het verzoek moet uiterlijk binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum door de Huurcommissie zijn ontvangen. Dat wil zeggen dat als de huurder een huurverlaging voorstelt met ingang van 1 december, dit voorstel vóór 1 oktober bij de verhuurder moet zijn ingediend. Komt men daar niet uit, dan kan de huurder de Huurcommissie daartoe verzoeken.
Huur opzeggen, de opzegtermijn
Een huurder kan de huur opzeggen. Daarbij moet hij zich houden aan de geldende opzegtermijn. Deze is gelijk aan de betalingstermijn, met een minimum van één en een maximum van drie maanden. Vergeet niet, om de huur schriftelijk en per aangetekende brief op te zeggen. Als de huur voor een vaste periode is aangegaan, kan de huurder de huur pas stoppen als deze periode afgelopen is of het moet zo zijn, dat de verhuurder akkoord is met een voortijdige beëindiging van de huur.Verhuur opzeggen, wanneer mag dat?
De verhuurder kan de verhuur opzeggen kan als:- Er sprake is van wanprestatie van de huurder. Bijvoorbeeld als de huur niet wordt betaald of overlast wordt veroorzaakt voor medebewoners of verhuurder.
- De tijdelijke huurperiode ten einde is. Dit kan alleen als nadrukkelijk bij het aangaan van de overeenkomst voor bepaalde tijd is afgesproken, dat de verhuurder na afloop van de periode zelf in het pand wil trekken. Er moet voor de verhuurder voldoende belang bij ontruiming zijn of het is zo dat de voorgaande huurder de woning weer betrekken,
- Dringend eigen gebruik.
- Hoewel er een redelijk aanbod voor het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst is, gaat de huurder hiermee niet akkoord.
- Verwezenlijken bestemmingsplan door verhuurder op de plaats van de woning.
Wanneer krijg ik huurtoeslag?
De huurtoeslag vraagt u aan bij de Belastingdienst. Vraag het aanvraagprogramma en wijzigingsprogramma huur- en zorgtoeslag aan. U hebt dan wel de DigiD inlogcode nodig. Let er wel op dat u de Huurtoeslag over 2020 op zijn laatst kunt aanvragen tot 1 september 2021. Of u recht hebt op een huurtoeslag is van meerdere factoren afhankelijk. Dit wordt jaarlijks opnieuw door de belastingdienst bekeken. De bepalende factoren zijn:- U bent minimaal 18 jaar oud of minderjarig getrouwd.
- U hebt de Nederlandse nationaliteit.
- Het huis waar het om gaat moet een eigen keuken, wasgelegenheid, toilet en voordeur hebben.
- De huur mag niet te hoog zijn. Als u jonger bent dan 23 jaar zijn de maximumbedragen lager.
- Uw gezinsinkomen mag niet meer bedragen dan het toegestane maximum. Hetzelfde geldt voor alleenstaanden.
- Uw vermogen mag niet te hoog zijn.
Slot
Het zou fijn zijn als de problemen direct met de verhuurder kunnen worden opgelost, maar dat lukt helaas niet altijd. Klagen helpt, want vorig jaar behandelde de Huurcommissie maar liefst 20.000 geschillen.Lees verder
Gerelateerde artikelen
Procedure klacht huurcommissieU betaalt een te hoge huur, u hebt schimmel op de muur of er is sprake van slecht onderhoud. Als u een klacht of conflic…
Gevolgen huurverhoging voor de huurtoeslagBetekent een hogere huur ook geen of minder huurtoeslag? Wat zijn de gevolgen van de jaarlijkse huurverhoging voor de hu…
Huurverhoging sociale huurwoningen 2020: regels en bezwaarOp 1 juli krijgen veel huurders te maken met de jaarlijkse huurverhoging. Er zijn een aantal veranderingen doorgevoerd t…
Leasen van een auto doe je zo 2020Leasen van een auto kan ook in 2020 zeer aantrekkelijk zijn. Let wel op de bijtelling van uw leaseauto bij uw inkomen al…
Zeven vragen voor wie een woning gaat huren of kopenEen woning huren in 2023 of toch een huis kopen, hoe besteedt u uw geld het beste? Als u gaat verhuizen of een starter o…Reacties
Aart, 02-02-2016
U schrijft dat om in aanmerking te komen een woonruimte oa moet voldoen aan: "Het huis waar het om gaat moet een eigen keuken, toilet en voordeur hebben." Maar is het niet zo dat een zelfstandige woonruimte ook een doucheruimte moet hebben. Graag zou ik van u vernemen of hetgeen wat ik schrijf klopt.
Mvg,
Aart
Reactie infoteur, 30-01-2020
Beste Aart,
Daar hoort ook een eigen wasgelegenheid (badkamer) bij.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Jazzmine, 07-10-2015
Beste heer/mevrouw,
Ik heb de puntentelling gedaan en mijn woning komt uit op maximaal 528,69, ik betaal 604,92.
Ik wil een huursverlaging aanvragen bij de woningbouw, nu weet ik alleen niet wat ik voor moet stellen.
Aangezien de woningbouw de huur ook jaarlijks verhoogd lijkt het mij niet slim het maximale bedrag voor te stellen?
Met vriendelijke groet,
Jazzmine
Reactie infoteur, 30-01-2020
Beste Jazzmine,
U kunt toch 528,69 euro voorstellen op basis van de puntentelling. De woningbouwvereniging zal de puntentelling ook doen en misschien op een ander bedrag uitkomen. En dan begint de onderhandeling.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
C. H. Bouman, 04-10-2014
Geachte.huurcommissie. wij hebben onze zoon twee jaar in huis gehad en en daarom heeft de woningbouw waar wij een flat van huren ons een verhoging van 2% opgelegt dat mag volgens den Haag.daar ben ik dan ook wel mee eens.maar onze zoon is nu twee maanden uit huis om dat hij een flat heeft gekregen.nu heb ik de woninbouw gevraagd om die die verhoging er af te halen maar dat kan niet volgens de woningbouw niet om dat dat voor een bepaalde tijd had moeten gebeuren.maar dat kon niet wand toen was er nog geen spraken van dat hij weg zou gaan.mijn vraag is kan dat zomaar dat ik nog een tijd die verhoging moet betalen.vr gr C.H.Bouman
Reactie infoteur, 30-01-2020
Geachte C. H. Bouman,
Als het inkomen in een jaar lager uitpakt doordat het inkomen van uw zoon wegvalt, kunt u de woningbouwvereniging vargen om de huurverhoging ongedaan te maken, maar helaas is de woningbouwvereniging daartoe niet verplicht.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Jan, 29-09-2012
Hallo zeemeeuw,
Is het voor de verhuurder ook mogelijk het huurcontract op te zeggen omdat deze de door de huurcommissie vastgestelde prijs te laag vindt?
Reactie infoteur, 30-01-2020
Hallo Jan,
Helaas kan een verhuurder de huur niet zomaar opzeggen. De hoogte van de huur is geen juridische grond, maar bijvoorbeeld wel dat u het huis dringend nodig hebt voor eigen gebruik. Zie bijvoorbeeld:
https://www.leerwiki.nl/lifestyle/wonen/verhuizen/woningverhuur/huis-huren/8162/wat-betekent-koop-breekt-geen-huur/
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Esmee, 07-05-2012
Beste Zeemeeuw, Ik zit met een aantal vragen. Kan de woningbouw zomaar een nieuw kopje plaatsen onder het woningwaarder systeem? Direct daar aan vast punten aan verbinden? Terwijl ik al sinds ik hier woon (bijna 14 jaar) vochtproblemen heb aan aan van mijn woonkamermuur. Steeds nadat ze het hadden gerepareerd mocht ik niets tegen deze muur neer zetten. De muur moest ademen. Dus al bijna 14 jaar. Nu willen ze de woning renoveren! Helaas heb ik in deze ruim 13 jaar nogal een grote argwaan van hun kunnen opgebouwd. Als voorbeeld geef ik er een: vorig jaar heb ik voor het eerst een email gestuurd net nadat ik bezwaar kon indienen waar ze nooit op hebben gereageerd. Een excuus hebben ze niet gegeven.
Door de renovatie voorzie ik een onbetaalbare huurverhoging volgend jaar. Ze willen nu mijn huis van e naar een b label hebben. Hoe komen ze aan de E?
Als je geen isolatie van formaldehyde wil hebben omdat het verre van gezond is en slecht is voor de natuur en woon-leefklimaat. Tijdens het korte bezoek zeiden tegen mij je rookt dus wat zeur je nu? Ja dat is mijn keus maar de formaldehyde is dat zeker niet.
Waar moet je beginnen als je t ergens niet mee eens bent en als je graag ergens wil beginnen met duurzaamheid? Bij je zelf toch?
Ik weet het niet meer. Kunt u mij misschien een paar antwoorden geven op mijn vragen?
Met vriendelijke groet Esmee
Reactie infoteur, 13-04-2020
Beste Esmee,
1. In zijn algemeenheid geldt dat een verhuurder voor niet dringende veranderingen uw toestemming moet vragen en dat als het om een huizenblok gaat een renovatieplan nodig is, waartegen u bezwaar kunt maken.
2. De huur mag alleen worden verhoogd als de verbetering of renovatie tot meer comfort leidt.
3. Bent u het niet eens met een huurverhoging dan neemt u eerst contact op met de verhuurder en als dat niets oplevert gaat u naar de Huurcommissie.
4. Er zijn woningpunten voor verwarming en isolatie.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Inge, 28-03-2012
Mijn moeder heeft een huurhuis aangeboden gekregen en afgelopen vrijdag de sleutel gekregen. Nu komt de keuken pas over 6 tot 8 weken en zij kan niet eens koken, De oude keuken zit er nog wel in. Moet zij dan al huur betalen of een gedeelte?
Reactie infoteur, 13-04-2020
Beste Inge,
U kunt eerst even contact opnemen met de verhuurder voordat wordt betaald. Zij kan dan bij de verhuurder om vermindering van de huur vragen tot het moment dat de keuken is geplaatst, maar voorkom dat er een betalingsachterstand ontstaat.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Magda van Bezouwen, 02-05-2011
Ik ben op zoek naar een klachtenformulier in verband met de huursverhoging van aanstaande 1 juli 2011.
Kunt u mij vertellen hoe ik hieraan kan komen
Bij voorbaat dank.
Magda van Bezouwen
Reactie infoteur, 13-04-2020
Beste Magda van Bezouwen,
Kijkt u eens naar:
https://tinyurl.com/vwytw4t
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
S. Visser, 19-12-2009
Ik ga naar Spanje emigreren, maar kan ik de huur aanhouden en voor 6 weken per jaar daar wonen zodat mijn kinderen niet op straat komen, want ze kunnen de huur niet overnemen volgens de woning corporatie, terwijl er een 4,5 jaar ingescheven staat.
Reactie infoteur, 13-04-2020
Beste S. Visser,
De woningcorporatie kan daar moeilijk over doen, omdat u niet meer in de stad en het land woont. Dit hangt van de voorwaarden van de corporatie en huurcontract af.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
M. Ouboumalne, 26-03-2009
Na een brand 21 december 2008 in een van de kamers ben ik bezig het weer bewoonbaar te maken. maar na veel bellen veel langs gaan bij de woningbouw. is het tot op heden nog niet klaar.al drie jaar heb ik last van lekage in de badkamer.ga zo maar door.
Groetjes
Reactie infoteur, 13-04-2020
Beste Ouboumalne,
Volhouden. Vergeet ook de brandverzekering niet.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Vanessa, 22-11-2008
Ik ben nu pas vier maanden in het nederland gekomen van aruba, ik woon bij iemand huis, ik moet veel betalen voor die kamer en krijg veel problemen met de huisgenoot en ze probeert meer geld te vragen. ik heb achter gekomen dat ze is ilegal de kamer mij aan het huren. Ik wil echt klagen omdat ik niet leuk voel. Wat kan ik doen? Kunnen jullie mij helpen?
Reactie infoteur, 13-04-2020
Hoi Vanessa,
Ik weet niet de reden, waarom je denkt dat het illegaal is. Je kunt altijd informatie inwinnen bij een huurcommissie bij je in de buurt.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw