Huurverhoging sociale huurwoningen 2020: regels en bezwaar

Op 1 juli krijgen veel huurders te maken met de jaarlijkse huurverhoging. Er zijn een aantal veranderingen doorgevoerd ten opzichte van 2018, die vooral van toepassing zijn voor huurders van sociale huurwoningen. Er geldt één inkomensgrens waarboven hogere huurstijgingen zijn toegestaan. Daarnaast zijn er sinds 2017 een aantal groepen uitgesloten van de inkomensafhankelijke huurverhoging.

• Waarom wordt de huur jaarlijks verhoogd?
• Gegevens over het inkomen worden opgevraagd bij de Belastingdienst
• Met welk percentage wordt mijn huur verhoogd?
• Geen € 25 huurverhoging voor huren onder € 300
• Telt het inkomen van inwonende kinderen ook mee?
• Maximale huurprijs
• Huurverhoging en huurtoeslag
• Redenen om bezwaar te maken tegen de standaard huurverhoging
• Redenen om bezwaar te maken tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging
• Hoe maak ik bezwaar tegen de huurverhoging?

Waarom wordt de huur jaarlijks verhoogd?

De overheid bepaalt jaarlijks met welk percentage de huren van de sociale huurwoningen mogen stijgen. Dit is de standaard huurverhoging, gebaseerd op de inflatie. Bovenop deze standaard huurverhoging, kan een huurder ook nog een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen. Het doel van deze maatregel is om scheefhuren tegen te gaan. De huurprijs mag door de huurverhoging niet boven de maximale huurprijs uitkomen.

Gegevens over het inkomen worden opgevraagd bij de Belastingdienst

De verhuurder vraagt aan de Belastingdienst hoe hoog het inkomen per huishouden is. De Belastingdienst geeft alleen maar door in welke inkomensgroep de huurder valt en noemt geen concreet bedrag. Er wordt hierbij gekeken naar het inkomen van de huurder van twee kalenderjaren geleden. Voor de huurverhoging in 2020 wordt er dus gekeken naar het inkomen in 2018. Er wordt gekeken naar het inkomen in 2018, omdat dat het meest recente vastgestelde inkomen is. De Belastingdienst kan (meestal) nog geen inkomensgegevens over 2019 verstrekken. Als het inkomen van de huurder is gedaald ten opzichte van twee jaar geleden en hij hiermee in een andere categorie valt, dan kan hij bezwaar maken.

Met welk percentage wordt mijn huur verhoogd?

De maximale huurverhogingpercentages zijn:

• 5,1% voor huishoudens met een inkomen tót en met € 43.574,-
• 6,6% voor huishoudens met een inkomen boven € 43.574,-

De extra inkomensafhankelijke huurverhoging geldt vanaf 2017 niet meer voor:

• Huishoudens waarvan 1 of meer bewoners de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt;
• Huishoudens van 4 of meer personen.

Voor deze huishoudens mag de huur in 2020 dus maximaal met 5,1% omhoog.

De huur van onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens én standplaatsen mag vanaf 1 juli 2019 met maximaal 3,1% worden verhoogd.

Geen € 25 huurverhoging voor huren onder € 300

Er zou, volgens de MG-circulaire 2020-01 , een huurverhoging van € 25 worden doorgevoerd voor huren onder € 300. Het wetsvoorstel rondom deze huurverhoging is niet ingediend voor 1 april. Daardoor kon het parlement niet over het voorstel stemmen. Deze huurverhoging geldt daarom niet in 2020. De maximale huurverhoging voor huren onder € 300 zal gewoon 5,1% of 6,6% zijn.

Telt het inkomen van inwonende kinderen ook mee?

Het inkomen van inwonende kinderen van 23 jaar en ouder wordt volledig meegerekend. Bij kinderen jonger dan 23 jaar wordt alleen het inkomen boven de € € 20.450 bruto meegeteld om het huurverhogingspercentage te bepalen.

Maximale huurprijs

De maximaal redelijke huurprijs van de woning is een grens voor wat er redelijkerwijze aan netto huur gevraagd mag worden voor de woning, rekening houdend met de woningwaardering (puntentelling). Elk onderdeel van een woning levert punten op. U kunt zelf het aantal punten en de maximale huurprijs van uw woning uitrekenen met de huurprijscheck en puntentelling van de Huurcommissie. Zo kunt u er dus achter komen of u te veel huur betaalt voor de woning of kamer. Het puntensysteem geldt niet voor huurwoningen in de vrije sector.

Huurverhoging en huurtoeslag

Als u nu huurtoeslag ontvangt, dan krijgt u ook huurtoeslag als de rekenhuur na de huurverhoging boven de huurtoeslaggrens komt (het zogenaamde continueringsrecht). Veel verhuurders toppen de rekenhuur van huurders met een laag inkomen af, zodat de huur niet boven de huurtoeslaggrens van € 720,42 uit komt. Als het inkomen is gestegen (en u geen recht heeft op huurtoeslag), dan mag de huur wel stijgen boven de huurtoeslaggrens.

Als u alleen woont, dan mag u in 2029 niet meer dan € 31.500 per jaar verdienen om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Het eigen vermogen mag maximaal € 30.846 zijn. Woont u samen? dan mag het inkomen van alle bewoners samen niet meer dan € 40.500 op jaarbasis zijn. U mag maximaal € 61.692 aan eigen vermogen hebben.

Redenen om bezwaar te maken tegen de standaard huurverhoging

U kunt in een aantal gevallen bezwaar maken tegen de standaard huurverhoging. Enkele redenen om bezwaar te maken tegen de huurverhoging zijn:

• De huur wordt met meer dan het maximaal toegestane percentage verhoogd;
• De huur wordt hoger dan de maximale huurprijs;
• In het voorstel voor huurverhoging staan fouten. Bijvoorbeeld een verkeerde ingangsdatum of huurprijs;
• De verhuurder wil binnen 12 maanden de huur opnieuw verhogen. De huur mag niet vaker dan één keer per jaar worden verhoogd;
• De verhoging is te laat aangekondigd. Deze moet minimaal twee maanden van tevoren schriftelijk worden aangezegd;
• De Huurcommissie heeft de huur tijdelijk verlaagd wegens ernstige onderhoudsgebreken. Totdat de gebreken verholpen zijn, mag u geen huurverhoging krijgen. Ook als de procedure bij de Huurcommissie nog loopt.

Redenen om bezwaar te maken tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging

• Het genoemde huishoudinkomen is onjuist of gedaald tot onder een van de inkomensgrenzen;
• Er is geen verklaring van de Belastingdienst meegestuurd;
• Er is inkomen meegeteld van iemand die niet (meer) tot uw huishouden hoort;
• U heeft een huishouden waarvan 1 of meer bewoners de AOW -gerechtigde leeftijd hebben bereikt;
• Uw huishouden bestaat uit meer dan 4 personen;
• U bent chronisch ziek of u heeft een beperking.

Hoe maak ik bezwaar tegen de huurverhoging?

Bezwaar maken tegen huurverhoging van een sociale huurwoning doet u schriftelijk bij uw verhuurder. Bezwaar maken kan tot 1 juli 2020, de dag waarop de huurverhoging ingaat. Het kan zijn dat u extra stukken moet insturen die uw bezwaarschrift onderbouwen, zoals gegevens omtrent het inkomen.