Bouwrente: wat is dat?

Bij het kopen van een nieuwbouwwoning komt veel kijken. Na het kopen van een woning op papier wordt de koop-aannemingsovereenkomst met de projectontwikkelaar, bouwer of aannemer van die woning getekend. In die overeenkomst wordt onder andere gesproken over een vergoeding van de bouwtermijnen, de zogenaamde bouwrente. Maar wat is bouwrente nu eigenlijk, aan wie moet men dit betalen en hoe wordt het bedrag van de bouwrente berekend?

Wat is bouwrente?

Wanneer men besluit een nieuwbouwwoning te kopen, wordt er een koop-aannemingsovereenkomst getekend tussen de koper en de verkoper. In het geval van nieuwbouw betreft de verkoper meestal een projectontwikkelaar, een bouwbedrijf of een aannemer. De term koop-aannemingsovereenkomst valt in twee delen uit een: de koopovereenkomst en aannemingsovereenkomst. De koopovereenkomst is voor de grond die bij de woning hoort en de aannemingsovereenkomst is voor de bouw van de woning op die grond. Omdat de grond vaak al in eigendom is bij de projectontwikkelaar of de aannemer en ook de kosten van de bouw van de woning als het ware voorschiet voor de koper, vraagt de projectontwikkelaar of de aannemer hiervoor een rentevergoeding. En die rentevergoeding staat in het algemeen beter bekend onder de term bouwrente.

Hoe wordt de bouwrente berekend?

Het percentage van de bouwrente wordt voor de verkoop vastgesteld door de verkoper (projectontwikkelaar of aannemer). Voor de rentevergoeding over de grondkosten en de aanneemkosten kan de verkoper verschillende percentages vaststellen, maar over het algemeen is dit een en dezelfde percentage. Momenteel liggen de percentages voor bouwrente rond de 6 tot 8 procent. Ook stelt de verkoper het moment vast waarop de bouwrente gaat lopen, maar het is alleen mogelijk om dit voor de grond vast te stellen omdat een verkoper bij het tekenen van een koopaannemingsovereenkomst nog niet weet wanneer hij gaat bouwen wanneer hij dus rente kan gaan vragen over de aanneemkosten, ook wel de aanneemsom genoemd.

Het uiteindelijke bedrag wat men aan bouwrente betaald, is dus pas achteraf volledig te berekenen. Dat betekent dat bij het afsluiten van een hypotheek voor de nieuwe woning, waarin de te betalen bouwrente meegefinancierd moet worden, er een globaal bedrag berekend moet worden wat de koper aan bouwrente kwijt zal zijn. Het behoeft geen betoog dat dit bedrag beter wat te hoog dan te laag kan zijn.

Rente over de grond

Reeds bij de eerste aanzet tot verkoop moet een projectontwikkelaar of een aannemer kenbaar maken wat het rentepercentage voor de bouwrente is en vanaf wanneer hij de bouwrente in rekening brengt. Veel mensen denken dat een verkoper de grondrente pas in rekening mag brengen nadat de koop-aannemingsovereenkomst is getekend, maar dat is een misverstand. Een verkoper van een nieuwbouwwoning mag al grondrente in rekening brengen vanaf het moment dat hij zelf de grond in eigendom heeft en dus als het ware de grond voorfinanciert voor de uiteindelijke verkoper. En hiervoor mag deze verkoper zelfs een hoger percentage rente vragen dan de algemeen geldende tarieven omdat een verkoper rekening mag houden met de kosten die hij maakt om deze grond bouwrijp te maken (zoals bijvoorbeeld het leggen van leidingen en de kosten voor de materialen). Het kan dus zijn dat op het moment dat men een koop-aannemingsovereenkomst tekent, men de verkoper al een aantal maanden bouwrente verschuldigd is.

Het uiteindelijke bedrag van grondrente hangt af van het moment waarop de grond via de notaris wordt overgedragen van de verkoper aan de koper. Op het moment van de notariële eigendomsoverdracht dient de koper aan de verkoper immers het afgesproken aankoopbedrag voor de grond te betalen en houdt dus de voorfinanciering van de verkoper op. De termijn waarover de grondrente wordt berekend loopt dus vanaf het moment dat de verkoper heeft bepaald als ingangsdatum voor de grondrente tot de dag van de notariële eigendomsoverdracht. Het is gebruikelijk dat het verschuldigde bedrag van de grondrente tezamen met de kosten van de grond bij de notaris worden afgerekend.

Rente over de aanneemsom

De aanneemsom is het bedrag wat men kwijt is voor het laten bouwen van de nieuwbouwwoning. Deze aanneemsom wordt verdeeld in termijnen. Bij projectontwikkelaars en aannemers die zijn aangesloten bij een garantie instituut, zoals het GIW of SWK, worden standaard termijnen gehanteerd. Meestal zijn dit zeven a acht termijnen, en deze worden stapsgewijs in rekening gebracht bij de koper. Te denken valt aan een termijn die vervalt bij het zetten van de eerste verdiepingsvloer of het waterdicht maken van de woning. Deze termijnen worden stuk voor stuk benoemd in de koop-aannemingsovereenkomst, zodat een koper later kan controleren of het moment waarop hij de termijn (ofwel de rekening die bij de termijn hoort) ontvangt.

In principe is een koper die direct bij de start van een nieuwbouwproject instapt en zijn grond notarieel aan zich laat overdragen voordat de bouw start, geen geld kwijt aan rente over de termijnen. Het idee achter deze rente over de termijnen ofwel de bouwrente is immers dat je dit betaalt aan de verkoper omdat hij voorfinanciert. Maar op het moment dat een projectontwikkelaar of een aannemer de nieuwbouwwoning gaat bouwen en de koper zijn rekening van de termijnen op tijd betaald, valt het idee van voorfinanciering weg en hoeft een koper dus ook geen bouwrente over de gestelde termijnen te betalen.

Anders wordt het wanneer een koper halverwege het bouwproces instapt; bijvoorbeeld wanneer de woning al volledig in casco is opgebouwd. Wanneer er dan bijvoorbeeld al drie termijnen zijn verstreken, moet de koper bouwrente over deze drie termijnen betalen plus de verschuldigde grondrente. Deze rente wordt per termijn berekend omdat iedere termijn een andere vervaldatum heeft. Ook zal deze koper meer grondrente betalen omdat ook de termijn voor deze rente langer door is gelopen dan voor een koper die reeds een aantal maanden eerder bij de notaris geweest is.

Rekenvoorbeelden

Hieronder volgen een tweetal rekenvoorbeelden ten aanzien van grond- en bouwrente.

Berekening 1

De datum van ingang bouwrente is door de verkoper bepaald op 1 maart. Het percentage van de rente is vastgesteld op 7%. De grond kost € 100.000,=. De koper gaat op 15 mei naar de notaris.

In totaal zijn er 76 dagen (van 1 maart tot en met 15 mei) grondrente verschuldigd van 7% over € 100.000,=. Dit percentage is op jaarbasis. De uitkomst is derhalve € 7.000,= voor 365 dagen. Voor de termijn van 76 dagen is de totaal verschuldigde bouwrente in dit rekenvoorbeeld dus € 1.457,=. Let wel: dit bedrag is exclusief BTW, in de meeste gevallen moet hier dus nog 19% BTW bij op worden geteld.

Berekening 2

De datum van ingang bouwrente is door de verkoper bepaald op 1 maart. Het percentage van de rente is vastgesteld op 7%. De grond kost € 100.000,=. De eerste termijn bedraagt € 20.000,= en vervalt op 1 juni. De koper gaat op 10 juli naar de notaris.

In totaal zijn er 132 dagen (van 1 maart tot en met 10 juli) grondrente verschuldigd van 7% over € 100.000,=. Dit percentage is op jaarbasis. De uitkomst is derhalve € 7.000,= voor 365 dagen. Voor de termijn van 132 dagen is de verschuldigde grondrente dus € 2.531,=.

Er is nu echter ook rente verschuldigd over de eerste vervallen termijn. De rentelooptijd is 40 dagen (van 1 juni tot en met 10 juli) en bedraagt 7 % van € 20.000,=. In totaal is de rente over de eerste termijn in dit geval € 153,=. De op 10 juli verschuldigde grond- en bouwrente bedraagt € 2.531,= + € 153,= wat een totaal geeft van € 2.684,=.

Let wel: dit bedrag is exclusief BTW, in de meeste gevallen moet hier dus nog 19% BTW bij op worden geteld.

Fiscaliteiten

Het bedrag aan betaalde grond- en bouwrente is aftrekbaar bij de opgave inkomstenbelasting, maar alleen dat gedeelte van de datum van ingang van de bouwrente tot de datum van de start van de bouw. Het gedeelte grond- en bouwrente wat verschuldigd is na de start van de bouw is niet fiscaal aftrekbaar. Inzake de afgesloten hypotheek is het zo dat het gedeelte van de hypotheek wat geleend is met als doel daarvan de grond- en bouwrente te betalen, ook niet aftrekbaar is.

Actueel

De laatste jaren is er veel te doen over de hoogte van de percentages voor bouwrente. Onder andere Vereniging Eigen Huis geeft het advies om te onderhandelen over de bouwrente. In de praktijk blijkt dit vaak echter alleen maar mogelijk bij de laatste te koop zijnde woningen in een nieuwbouwproject. Wanneer een nieuwbouwwoning nog maar net in de verkoop is en er veel belangstelling is, zal een projectontwikkelaar of een aannemer minder genegen zijn om te onderhandelen over de bouwrente.
Verder is het zo dat ook projectontwikkelaars en aannemers in de meeste gevallen bouwrente moeten betalen aan degene die hen de grond heeft verkocht. In het geval van nieuwbouwwoningen zijn dit vaak gemeenten die op hun beurt weer grondrente berekenen aan degene die van de grond koopt.