Beleggen in een garagebox

Er zijn veel vormen van beleggen, waaronder beleggen in vastgoed. Een garagebox die wordt aangeschaft om te verhuren is een laagdrempelige vastgoedbelegging op lange termijn die bestaat uit investeren, exploiteren en onderhouden. Deze vorm van beleggen kent zoals alle andere beleggingsvormen voor- en nadelen.

Algemeen

Beleggen is een vorm van investering waarbij geld voor langere of kortere tijd wordt vastgelegd met als doel om financieel voordeel te behalen. Beleggen in een garagebox is een manier om een hoger rendement te krijgen in vergelijking met bijvoorbeeld een spaarrekening. Al lijkt er een wezenlijk verschil tussen sparen en beleggen, bij beide wordt geld uitgezet met als doel vergoeding en rendement te behalen. Beleggen in een garagebox is beleggen in vastgoed. Op basis van de waardeontwikkeling in het verleden heeft vastgoed aangetoond rendabel te kunnen zijn. Enerzijds door huuropbrengsten en anderzijds door waardeontwikkeling. Beleggen in een garagebox is gericht op de lange termijn waarbij rendement afkomstig zou moeten zijn uit huuropbrengst en eventuele winst bij verkoop. Onderstaande opsomming geeft een voorbeeld van de voor- en nadelen van beleggen in een garagebox. Deze opsomming is op geen enkele wijze bedoeld als een advies, maar is een informatieve beschrijving van situaties en/of omstandigheden die in meer of mindere mate van toepassing kunnen zijn. Tevens bevat het een voorbeeldberekening om inzichtelijk te maken wat een mogelijk rendement zou kunnen zijn.

Voordelen beleggen in een garagebox

Het genereert inkomen

De huuropbrengst genereert een (maand)inkomen, dit noemt men direct rendement.

Het verhuren is relatief eenvoudig

Het is betrekkelijk eenvoudig een garagebox te verhuren. Veelal is het plaatsen van een advertentie en/of bemiddeling via een makelaar al voldoende om een huurder te vinden. Ligging, huurprijs en economische omstandigheden spelen hierbij uiteraard een rol.

Lage investering

Binnen het vastgoed beschouwd is de prijs van een garagebox relatief laag. Met een minimale investering kan er een start worden gemaakt met beleggen in vastgoed.

De vastgoedwaarde is relatief stabiel

De waarde van vastgoed, waaronder een garagebox, heeft in de loop der jaren bewezen relatief stabiel te zijn en is minder onderhevig aan schommeling zoals bijvoorbeeld aandelen.

Reële kans op waardevermeerdering

Vastgoed heeft haar waardevermeerdering op lange termijn bewezen. Het is aannemelijk dat deze waardevermeerdering op lange termijn doorzet, alhoewel dit nooit gegarandeerd is. De kans op behalen van een eventuele verkoopwinst is reëel op basis van het uitgangspunt dat verkoop op lange termijn plaatsvindt. Deze waardevermeerdering noemt men indirect rendement.

Reële risicobeheersing verhuur

De beheersbaarheid van de verhuur is in vergelijking met overig vastgoed zoals woningen en bedrijfsruimten eenvoudiger. Er spelen minder factoren zoals huurbescherming een rol en contractbeëindiging is makkelijker, bijvoorbeeld in geval van wanbetaling.

Kans op wanbetaling gering

De kans op wanbetaling is lager in vergelijking met overig vastgoed zoals woningen en bedrijfsruimten: de huurprijzen zijn veel lager.

Beperkte onderhoudskosten

Doordat het een betrekkelijk eenvoudig object is zijn de onderhoudskosten relatief laag. Veelal bestaat het object uit niet meer dan een aantal (gedeelde) gemetselde muren, een plat dak met bitumineuze bedekking of golfplaten, een stalen kanteldeur of houten toegangsdeuren. De onderhoudskosten voor een golfplaten dak en stalen kanteldeur zijn gering. De onderhoudskosten voor bitumineuze bedekking en houten deuren/kozijn zijn wat hoger. De garagebox bestaat over het algemeen uit elementen die weinig onderhoud vragen.

Weinig risicovolle (vastgoed)belegging

Een belegging in een garagebox kent een lager risico in vergelijking met vastgoedbeleggingen zoals woningen, appartementen en bedrijfsruimten. Het risico op inkomstenderving en/of kosten door bijvoorbeeld wanbetaling, overlast, schade en huurderving door leegstand ligt lager. Ook het effect van eventuele waardevermindering is minder.

Nadelen beleggen in een garagebox

Het vraagt actief beheer

Er zijn inspanningen noodzakelijk zoals het opstellen van een huurcontract, beheren van de huurinkomsten, zorgdragen voor huuraanpassingen, verzekering en onderhoud. In bijzondere situaties zoals overlast en wanbetaling kan dit een behoorlijke inspanning vragen.

De aanschaf is belast met overdrachtsbelasting

Over de aanschaf van de garagebox dient 6% overdrachtsbelasting te worden betaald. Deze kosten komen bovenop de aanschafprijs.

Kans op waardevermindering

Het risico op waardevermindering is aanwezig. Alhoewel de historische prijsontwikkeling van vastgoed een stijgende lijn kent, is er geen garantie dat dit doorzet.

Het is een langetermijnbelegging

Zoals elke vastgoedbelegging is dit ook een belegging op lange termijn en duurt het een bepaalde periode voordat aanschafprijs en bijkomende kosten zijn terugverdiend.

Onderhoudskosten

De garagebox dient periodiek te worden onderhouden. Afhankelijk van de gebruikte materialen kan dit bestaan uit bijvoorbeeld:

• schilderwerk van houten of stalen elementen (deur, kozijnen, boeiboorden)
• vervangen van hang- en sluitwerk
• repareren en vervangen van dakbedekking
• repareren en vervangen van de hemelwaterafvoer
• herstel van de betonnen dekvloer, et cetera.

Verzekering

Voor de garagebox dient een opstalverzekering te worden afgesloten. Bij het verhuren van een garagebox kunnen door een verzekeraar bijzondere eisen en/of beperkingen gelden. De verzekeringsmaatschappij kan hierover meer informatie verstrekken.

Onroerend Zaak Belasting

Voor een garagebox dient Onroerend Zaak Belasting (OZB) te worden betaald. De hoogte hiervan kan per gemeente verschillen.

Rendement is relatief laag

Het rendement van het verhuren van een garagebox ligt gemiddeld tussen de 4-8% en is afhankelijk van een aantal factoren zoals:

• aanschafprijs (het aankoopbedrag inclusief de bijkomende kosten)
• huurprijs (de maandelijkse inkomsten uit huur)
• verhuurbaarheid (is de garagebox de meeste tijd verhuurd of staat deze langere tijd leeg)

Kans op huuropzegging is reëel

In vergelijking met overig vastgoed zoals woningen, kantoren en bedrijfsruimten is de mutatiegraad hoger: er wordt vaker opgezegd en doorlooptijden kunnen (aanzienlijk) korter zijn.

Verhuur is afhankelijk van economische omstandigheden

Economische omstandigheden spelen een rol bij de verhuurbaarheid: bij slechte economische omstandigheden is de kans op verhuur en het vinden van een huurder lager. De garagebox is vaak een luxe waarop in slechtere economische omstandigheden kan worden bespaard: de huur wordt opgezegd.

Huurprijs kan door externe omstandigheden beïnvloed worden

Externe omstandigheden zoals het wijzigen van parkeerbeleid of verandering in de aanwezigheid van betaalde parkeerplaatsen in de omgeving kan van invloed zijn op de huurprijs. Dat deze externe factor onzeker is en van invloed kan zijn, wordt als nadeel beschouwd. (Het tegenovergestelde kan ook gebeuren, bijvoorbeeld als wordt besloten om in de directe omgeving betaald parkeren in te voeren)

Geen garantie op waardevermeerdering

Alhoewel het vastgoed over langere termijn heeft aangetoond rendabel te kunnen zijn is dit geen garantie voor de toekomst. Een eventuele winst bij verkoop, het zogenaamde indirecte rendement, is een onzekere factor. Vaak wordt als uitgangspunt een verkoopwinst beoogd na een verhuursituatie van een aantal jaren, bijvoorbeeld 10 jaar. Deze waardevermeerdering is sterk afhankelijk van de marktontwikkeling.

Btw-plichtig

Verhuur van vastgoed is meestal vrijgesteld van btw, maar de garagebox is hierop een uitzondering. Over de huurinkomsten is btw verschuldigd. Een btw-vrijstelling is mogelijk in bijzondere gevallen. Meer informatie hierover kan worden verstrekt door de belastingdienst.

Aandachtspunten bij aankoop

Prijs

Wat is nu de echte waarde van de garagebox? De waarde is de prijs die de koper er voor wil betalen en in dit specifieke geval hangt dat ook af van het beoogde rendement. Het kan bij een iets hogere aanschafprijs nog steeds interessant zijn omdat de beoogde huurinkomsten dat bijvoorbeeld zouden kunnen compenseren.

Ligging

Een belangrijk aandachtspunt is de ligging van de garagebox. Gemeentelijk parkeerbeleid in de directe omgeving en ontwikkeling hiervan op termijn kan van invloed zijn op de huuropbrengsten, zowel positief als negatief. Het kan zelfs een strategische keuze zijn om een garage aan te schaffen in een gebied waar op termijn betaald parkeren wordt ingevoerd waardoor de vraag naar garages kan toenemen en/of men bereid zou zijn meer huur te betalen. Hoe is de ligging ten opzichte van woningen, winkels en kantoren? Is er in de directe omgeving een tekort aan parkeerplaatsen of bijvoorbeeld een overschot aan (onbetaalde) parkeerplaatsen? Is er veel vraag naar garageboxen of staan er veel (huur)garageboxen leeg?

Staat van onderhoud

Er dient een beeld te worden gevormd van eventueel noodzakelijk of achterstallig onderhoud en het onderhoud op termijn zodat hiervoor een kostenopgave kan worden opgesteld. Deze kosten dienen in de rendementsberekening te worden meegenomen.

Voorbeeldberekening

Dit voorbeeld gaat uit van een aanschaf zonder financiering, verhuurperiode van 10 jaar en aansluitende verkoop. Normale indexatie is niet meegenomen.

Uitgangspunten

• Aanschafprijs: € 19.000,-
• Overdrachtsbelasting en notariskosten 6%: € 1.140,-
• Totale aankoopkosten: € 20.140,-
• Onderhoudskosten: € 150,- per jaar
• Opstalverzekering: € 125,- per jaar
• Onroerend zaakbelasting: € 65,- per jaar
• Huurprijs per maand: € 65,-, jaarlijks te verhogen met 2,5%.
• Bezettingsgraad: 85% gemiddeld over 10 jaar
• Waardestijging garagebox: 2,5% per jaar

Berekening

Huuropbrengsten gedurende 10 jaar: € 6.705,-

• Huur € 65,- per maand x 12 = € 780,- per jaar x 10 = € 7.800,-
• € 7.800,- x (1,025)10 = € 9.985,-
• Bezetting 0,85 x € 9.985,- = € 8.487,-
• Btw-mindering (€ 8.487,- x 0,79) = € 6.705,-

Kosten gedurende 10 jaar: € 3.400,-

• (€150,- + € 125,- + € 65,-) x 10 = € 3.400,-

Direct rendement: 1,64%

• Huuropbrengsten € 6.705,- – kosten € 3.400,- = € 3.305,-.
• (€ 3.305,- /10)/201,4 = 1,64)

Indirect rendement is 2,1%

• Verkoopwaarde na 10 jaar: (€ 19.000,- x 1,025)10 = € 24.322,-
• Beoogde verkoopwinst: € 24.322,- - € 20.140,- = € 4.182,-.
• (€ 4.182,-/10)/201,4 = 2,1

Totaal rendement: 3,74%

• 1,64% + 2,1% = 3,74%

Huurcontract

Ten behoeve van de verhuur dient een huurcontract te worden opgesteld. In deze schriftelijke overeenkomst worden een aantal zaken vastgelegd zoals:

Huurprijs, betaling en indexatie

De te betalen huur en het tijdstip waarop dit dient te worden voldaan inclusief het eventueel jaarlijks aanpassen (indexeren) van de huurprijs.

Borgsom

Dit is een bij aanvang te betalen bedrag wat als zekerheidsstelling dient in geval de huurder bijvoorbeeld niet kan voldoen aan de huurverplichting.

Termijnen

Voor welke termijn geldt de huurperiode: is het een bepaalde of onbepaalde termijn? Wordt de huur automatisch gestopt na het verlopen van de vooraf overeengekomen periode of gaat deze stilzwijgend door? Welke termijn geldt bij het opzeggen van de huurovereenkomst?

Bestemming/gebruik

Wat is de bestemming van de garagebox? Wat is wel en niet toegestaan en wat is bijvoorbeeld expliciet niet toegestaan?