Huis ruilen met ouders

Huis ruilen met ouders U wilt in 2022 uw huis ruilen met het huis van uw ouders. Wat moet u als kind voor deze woningruil regelen en wat vindt de Belastingdienst daarvan? Ouders die hun woning te groot vinden geworden en hun woning niet snel kunnen verkopen, kunnen hun huis ruilen met een kind, maar kan dat met gesloten beurzen? En wat als er meerdere kinderen in het gezin zijn, wat betekent dat ruilen dan voor het erfrecht en de belasting? Een huis ruilen heeft de toekomst. Ook huizensite Funda experimenteert met woningruil.

Woningruil binnen de familie


Huis ruilen met ouders in 2022, woningruil

Als zowel een kind als de ouders een huis hebben, zou het fijn kunnen zijn als zij onderling hun huis zouden kunnen ruilen. Het gebeurt regelmatig dat de ouders rustiger willen gaan wonen of kleiner willen gaan wonen en dan kan ruilen van de huizen voor de hand liggen. Zeker als de ouders wat groot wonen en een kind juist een groter huis wil. Maar kan ruilen wel en hoe doet u dat ook fiscaal slim?

Hoe gaat u uw huis ruilen met uw kind?

Als het ruilen niet meer is dan tijdelijk elkaars huis betrekken zonder overdracht van het eigendom, is er weinig aan de hand. Tijdelijk kan dat met gesloten beurzen. Er wordt geen huur betaald en u hoeft zich niet in het BRP (bevolkingsregister, GBA) te laten uitschrijven respectievelijk inschrijven. Maar als dit langer gaat duren, zijn er een aantal aandachtspunten:
  • De hypotheekrente is niet aftrekbaar als het huis niet meer uw huis van hoofdbewoning is. Dat is geen probleem als er geen hypotheek is, maar een extra kostenpost als er wel een hypotheek is. Uitzondering hierop is het geval waarbij het huis te koop staat.
  • U zult zich toch in de gemeentelijke basisadministratie BRP moeten inschrijven.

Huis ruilen en huur betalen

Elkaars huis ruilen zonder eigenaar te worden kan ook door te verhuizen en elkaar huur te betalen. Het is wel lastiger te doen als een huis een hypotheek heeft. U hebt dan toestemming van de bank nodig en in de periode van verhuren is de hypotheekrente niet aftrekbaar.

Huis ruilen, overdracht woning en de Belastingdienst

Als een huis ruilen echt het kopen van elkaars huis inhoudt met de eigendomsoverdracht bij de notaris, betaalt ieder over de waarde van het huis 2% overdrachtsbelasting. Die overdrachtsbelasting zou u ook moeten betalen als u van iemand anders een huis zou kopen. En daar komen nog een aantal kosten bij:
  • De verhuiskosten;
  • De kosten van overdracht bij de notaris;
  • De kosten van de hypotheekakte;
  • Eventueel taxatiekosten;
  • Eventueel ook schenkbelasting.

Schenkbelasting bij ruilen huis, hoe zit dat?

Vaak proberen ouders en kinderen hun huizen te ruilen met gesloten beurzen, maar dat is lastig als het ene huis meer waard is dan het andere. In dat geval wordt de prijs nog wel eens naar beneden bijgesteld en onder de werkelijke waarde overgedragen. De Belastingdienst let daarop. Als u een huis verkoopt aan uw kind voor een te laag bedrag, wordt het verschil met de werkelijke waarde als schenking gezien en moet uw kind als ontvanger van de schenking daarover schenkbelasting betalen. Anderzijds kunnen er goede redenen zijn waarom een huis voor minder geld van de hand gaat. De huizen zijn sinds de crisis minder waard geworden en wellicht is er veel onderhoud aan het huis. Als u problemen met de fiscus wilt voorkomen, maar twijfelt aan de juistheid van de waarde van het verkochte huis, kunt u het beste een taxatierapport laten opstellen. Overigens bedraagt de schenkbelasting boven de vrijstelling voor een kind tien tot twintig procent. Dat is wel veel, maar dat betekent ook dat 80 tot negentig procent wel belastingvrij aan uw kind kan worden overgeheveld. Bovendien is ook een verhoogde vrijstelling mogelijk. Als andersom een kind schenkt aan zijn ouders, is dat veel duurder: fiscus maakt huis kopen voor uw ouders een dure zaak.

Rekenvoorbeeld huis ruilen ouders kind

Stel waarde huis kind is 200.000 euro.
Stel waarde huis ouders is 300.000 euro.

Stel u ruilt met gesloten beurzen voor 200.000 euro dan betaalt iedere niet starter op de woningmarkt 2% overdrachtsbelasting plus over 100.000 euro minus de jaarlijkse vrijstelling 10%. Dat is 4.000 euro plus 6.000 euro overdrachtsbelasting plus ongeveer 9.500 euro schenkbelasting. De overdrachtsbelasting kan deels nog worden verrekend met de overdrachtsbelasting. Is het kind jonger dan 40 jaar dan kan de schenkingsvrijstelling in 2022 oplopen tot ruim 106.671 euro en is ruilen met koop wellicht voor een groot deel belastingvrij mogelijk. Een starter hoeft niet eens overdrachtsbelasting te betalen en kan dus nog voordeliger uit zijn.

U hebt meerdere kinderen

Als bij de ruil van de huizen sprake is van een schenking en u hebt meerdere kinderen, dan kan op hun verzoek de gedane schenking na uw overlijden deel uitmaken van de verdeling van de erfenis. Als u toch bij de notaris bent, kunt u die vragen hoe u de overdracht het beste kunt inkleden en welke aanpassing er gewenst is in uw testament.

Conclusie kind en ouders ruilen huis

Een huis ruilen kan voor de hand liggen, maar kan ook duurder zijn dan u verwacht had als er ook schenkbelasting moet worden betaalt. Een goede notaris kan u aangeven hoe een deel van de overdrachtsbelasting kan worden verrekend en of er aanpassingen nodig zijn in uw testament. Huizensite Funda gaat op grote schaal het ruilen van huizen mogelijk maken. Het geeft de mensen de zekerheid dat ze niet met een onverkocht huis blijven zitten en stimuleert zo de aan- en verkoop van huizen in ons land.
© 2013 - 2024 Zeemeeuw, het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming is vermenigvuldiging verboden. Per 2021 gaat InfoNu verder als archief, artikelen worden nog maar beperkt geactualiseerd.
Gerelateerde artikelen
Koophuis ruilenKoophuis ruilenUw huis en woning ruilen en vervolgens snel verkopen? Ruilen van uw koophuis met een iemand die een huis wil kopen betek…
Woningruil: Tijdelijk of permanent ruilen van huisEr kunnen momenten in je leven zijn dat je graag ergens anders zou wonen, of in een ander soort huis. Woningruil is dan…
Koopwoning ruilen: veilig verhuizen in de crisisEen nieuw huis kopen en je oude kwijtraken: in tijdens van crisis een ongewisse onderneming. Raak je je oude woning wel…
Wat is overdrachtsbelasting?Wat is overdrachtsbelasting?Bij het kopen van een bestaande woning, bent u overdrachtsbelasting verschuldigd. De belasting wordt geheven over de koo…
Kapitaalverzekering eigen woning in 2019, 2020 en 2021Kapitaalverzekering eigen woning in 2019, 2020 en 2021Wie in 2020, 2021 of 2022 een hypotheek met een kapitaalverzekering heeft, heeft deze afgesloten voor 2013. Een kapitaal…
Navordering en naheffing BelastingdienstNavordering en naheffing BelastingdienstHebt u ook een navorderingsaanslag over 2022 ontvangen? Ook als u uw inkomstenbelasting al lang hebt betaald, kan de Bel…
Reacties

Pascal, 23-11-2019
Ik heb een klein appartement met hypotheek en mijn ouders hebben een vrijstaand huis zonder hypotheek. Nu willen we met elkaar ruilen van woning zonder het te kopen en zonder huur te betalen. Ik begrijp dat mijn hypotheekrente dan vervalt omdat mijn woning niet meer mijn hoofdverblijf is. Maar mijn vraag is wordt het door de belastingdienst als ‘verhuren’ gezien als mijn ouders in mijn huis wonen en ik in die van hun?, en vindt de belastingdienst dan dat ik en mijn ouders elkaar huur zouden moeten betalen? en moet er dan over die fictieve huur ook belasting betaald worden? Reactie infoteur, 01-04-2020
Beste Pascal,
1. Jullie ruilen dus van verblijfplaats, maar niet als eigenaars van de woningen. U hebt daarvoor wel goedkeuring van uw bank nodig (hypotheek).
2. Als dit permanent is, wordt de woning voor beiden een twee woning (box 3). Stel een contract op waarin jullie afspreken dat de kosten van bewoning van A wegvalt tegen de kosten van bewoning van B en dus geen kosten van bewoning hoeven te worden betaald. Misschien zijn de verschillen tussen beide panden dusdanig dat er een beetje geld bij moet. Het risico bestaat dat de fiscus deze ruil anders (deels) als een schenking ziet.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Hans, 16-07-2019
In het artikel staat: "Als het ruilen niet meer is dan tijdelijk elkaars huis betrekken zonder overdracht van het eigendom, is er weinig aan de hand. Tijdelijk kan dat met gesloten beurzen. Er wordt geen huur betaald en u hoeft zich niet in het GBA te laten uitschrijven respectievelijk inschrijven". Mijn vraag is; over welke tijdsduur wordt 'tijdelijk' verstaan?
Op dit moment is mijn moeder ernstig ziek en zij zit in een rolstoel. Aangezien wij in een kleine bungalow wonen waarbij onze slaapkamer en badkamer gelijkvloers zijn, zou dit voor moeder ideaal zijn. Echter wij willen niet als wij tijdelijk haar huis betrekken en zij de onze, hier problemen mee krijgen met bijvoorbeeld onze hypotheekaftrek. Wij zijn benieuwd naar uw antwoord! Reactie infoteur, 01-04-2020
Beste Hans,
In geval van hypotheekrenteaftrek is het oppassen. Een vakantieperiode een andere woning betrekken en ruilen met een ander zal geen probleem zijn zolang betrokkenen op hun oude adres ingeschreven zijn. In de situatie van uw moeder loopt u dus een risico.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Piet, 12-03-2018
Is het mogelijk een soort koopoptie af te spreken, waarbij de huidige waarde (waarde A) wordt getaxeerd en voor deze prijs mag worden afgenomen in de toekomst? Als ik dan investeer in modernisering van de woning en de waarde bijvoorbeeld 60% toeneemt (waarde B), benadeel ik dan niet mezelf als ik over dit hogere bedrag (waarde B) overdrachtsbelasting moet afrekenen of mag het lagere bedrag (waarde A) worden gehanteerd omdat ik zelf de waarde heb toegevoegd? Reactie infoteur, 01-04-2020
Beste Piet,
Er wordt overdrachtsbelasting betaald over het bedrag waarvoor de woning bij de notaris passeert. Het is niet waarschijnlijk dat de Belastingdienst een langdurige koopoptie voor een lage prijs, zal accepteren, want dan zou iedereen daarvan gebruik maken. Koopopties voor een aantal maanden zouden wel kunnen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Domenica, 28-02-2018
Vraagje.
Mijn schoonouders hebben een groot huis met onder- en bovenverdieping. Beide verdiepingen hebben een eigen voordeur en huisnummer nr 2 en 4. Een soort 2 onder 1 kap maar dan boven elkaar. Ik, mijn vriend en onze dochter wonen nu in de bovenwoning. Deze huren we van mijn schoonouders die in de benedenwoning wonen. Nu zouden we graag willen ruilen. Wij met onze dochter naar beneden en mijn schoonouders naar boven. Kan dit zomaar en is dit dan een officiële verhuizing of een interne ruil? We hebben dan wel een ander huisnummer. Als wij beneden zouden gaan wonen betalen we evengoed weer huur aan mijn schoonouders. Ik ben heel benieuwd naar uw antwoord. Reactie infoteur, 01-04-2020
Beste Domenica,
Omdat er verschillende huisnummers zijn, zal dit als een verhuizing worden gezien. Dit vraagt ook om een doorgave van de verhuizing aan de gemeente, denk ook aan de post. Overigens hoeft dit in de praktijk voor jullie weinig uit te maken als het om vergelijkbare verdiepingen gaat.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Klaas Drent, 27-02-2018
Hallo wij hebben een economische woningruil gedaan met mijn schoonouders, maar nu zijn ze beide overleden, hoe gaat dat nu met de belasting? Reactie infoteur, 01-04-2020
Beste Klaas Drent,
Voor de erfbelasting kijkt de fiscus naar de eigendomsregistratie van de woningen bij het Kadaster op het moment van overlijden en neemt hiervan de WOZ-waarde (minus hypotheek).
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Rit, 07-02-2018
Vraagje,
Ik bezit in onverdeeldheid een woning samen met mijn zus, indien ik deze woning wil betrekken in akkoord met mijn zus welke problemen brengt dit mee?
Ik heb een eigen woning die belast is met een hypotheek maar die eigenlijk te klein is voor mijn gezin met 2 kinderen. De woning waarover sprake is veel groter en is geschat op een waarde van 375000 euro. Ik wil mijn eigen eigen woning dan verhuren, kan dit belastingtechnisch?
Wat brengt dit mee voor de hypotheek?

Bij voorbaat dank. Reactie infoteur, 01-04-2020
Beste Rit,
U mag de andere woning bewonen en die woning komt dan in box 1 van de inkomstenbelasting terecht, terwijl de verhuurde woning naar box 3 (vermogensbelasting) gaat. Een woning met hypotheek verhuren vereist wel de toestemming van de bank.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

José, 13-01-2018
Mijn verhaal:
Wil graag ruilen met het huis van onze zoon. Wij hebben maar 1 kind, dus later is het toch voor hem. Ons huis wordt ons te groot. Ons huis is afbetaald en het huis van onze heeft maar een kleine hypotheek van € 50.000.

Hoe kunnen wij het beste en goedkoopste handelen? Reactie infoteur, 18-12-2019
Beste José,
Als u een eigendomsoverdracht wilt, zal uw hypotheek moeten worden afgelost. Als uw zoon jonger is dan 40 jaar mag u hem in 2018 ruim 100.000 euro belastingvrij schenken (103.600 euro in 2020):

https://financieel.infonu.nl/belasting/120291-schenking-2020-vrijstelling-eigen-woning-ruim-103000-euro.html

Kortom er is ruimte voor een geschikte prijs van overdracht. Bij overdracht moet wel tweemaal overdrachtsbelasting worden betaald.

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Verschaeren Marc, 27-06-2017
Ik ben 1/3 eigenaar van een huis met een waarde van 180.000 euro. Mijn zoon heeft de andere 2/3 gekocht van mijn zussen, het ontbrekende 1/3 wil hij verwerven door zijn studio te ruilen ter waarde van 60.000 euro met mijn deel van het huis. Er is geen hypotheek, wat kost ons dat? Reactie infoteur, 01-04-2020
Beste Verschaeren Marc,
Dit kost u notariskosten plus overdrachtsbelasting.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Dhr Jansen, 14-05-2016
Beste Zeemeeuw,

Graag wil ik u een situatie voorleggen. Mijn ouders hebben twee kinderen, mijn broer en ik. Mijn ouders gebben mijn broer altijd (financieel) geholpen; dit staat over het algemeen niet op papier. Mijn ouders willen mij nu graag een schenking doen. Zij hebben een woning twv 400.000. Ik heb een woning twv 250.000. Zij hebben een woningruil voorgesteld en willen mij een ton schenken. De koopprijs word dan 300.000. Ik zou hun dan naast de ruil, een bedrag van 50.000 betalen. De schenking aan mij komt uiteraard op papier te staan… Wat zullen de consequenties zijn voor mij, indien mijn ouders komen te overlijden?

Is er geen risico omdat bij evt toekomstige nalatenschap (o.a. dmv verkoop van mijn ouders huis / mijn huidige woning) mijn broer aan zijn legitieme portie komt? Of kan ik ervan uitgaan dat de ton aan schenking sowieso ingekort moet worden en dat het maximale risico (100/4) 25000 is?

Ik ben benieuwd naar uw reactie. Alvast dank. Reactie infoteur, 01-04-2020
Beste Dhr Jansen,
Als uw broer niet wordt onterfd en uw ouders schenken tijdens hun leven, kunnen zij bij die schenking bij de notaris laten stipuleren dat de schenking niet dient te worden verrekend in de nalatenschap. De nalatenschap wordt dan wel kleiner, maar dat is toegestaan. Bovendien heeft uw broer ook eerdere schenkingen gehad. Het zou anders zijn wanneer uw ouders na hun dood een groot deel van de nalatenschap aan één kind zouden overlaten waardoor de legitieme portie van het andere kind aangetast zou kunnen worden.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Loes, 01-05-2016
Wij wonen in een huis WOZ waarde 321.000. Hierop hebben wij een hyp van 157.500. Vervolgens hebben wij onze zoon voor een appartement (WOZ waarde 152.000) middels een familiebankhypotheek verstrekt van nu nog 160.000. Nu willen wij van woning ruilen ivm achteruitgang en hoge leeftijd echtgenoot. Waar moeten we rekening mee houden? Reactie infoteur, 01-04-2020
Beste Loes,
Voor beide transacties zal overdrachtsbelasting moeten worden betaald (2%) en de notaris. Als uw zoon geen eigen geld heeft, zal de de bank bereid moeten worden gevonden om meer hypotheek te geven, bovendien is het de vraag of jullie hypotheken gewoon kunnen worden meegenomen. U mag ook een deel schenken. Schenken is voordeliger als een eigen kind jonger is dan 40 jaar.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

John, 31-07-2015
Wij wonen in een huis met een woz waarde van 208.000 en een hypotheek van 215.000 (rente 4,35%, 10 jr vast vanaf 2007), echter moet er nog het een en ander verbouwd worden voor zo'n 20.000. Onze hypotheek verhogen is eigenlijk geen optie wegens de hoge lasten.
Nou kwamen mijn ouders met het idee om hun huis aan ons te verkopen (woz waarde zo'n 275.000, en zij hebben nog een hypotheek van zo'n 50.000) en zij ons huis kopen.
Zij willen dit financieel zoveel mogelijk met gesloten beursen doen (middels hun overwaarde naar ons over te hevelen), maar met de mogelijkheid de 20.000 voor de benodigde verbouwing hierin mee te financieren.
Nu probeer ik al enige tijd een goede financiële constructie te bedenken om dit te kunnen realiseren zonder dat 1 van ons de hypotheek hoeft te verhogen. Extra geld is er buiten de overwaardes niet beschikbaar, wat zou hierin de meest aantrekkelijke constructie zijn? Reactie infoteur, 01-04-2020
Beste John,
Een transactie met gesloten beurzen waarbij hypotheken gelijk blijven, levert geen extra geld op voor een verbouwing. Als u hun huis koopt voor bijvoorbeeld 240.000 euro en zij het uwe voor dat bedrag, dan bent u alleen op papier rijker geworden. Dit nog los van notariskosten en overdrachtsbelasting.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Harry de Vries, 25-06-2015
Kunnen wij het huis van mijn schoonouders op onze naam laten zetten en hoe moeten we dan te werk gaan en wat zijn daar de kosten voor? Reactie infoteur, 01-04-2020
Beste Harry de Vries,
Het overzetten van de woning op jullie naam kan alleen via de notaris.Daarvoor betaalt u notariskosten en 2% overdrachtsbelasting. Als er een hypotheek is, zijn er bijkomende kosten mogelijk.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Bryan, 18-01-2015
Goedendag,
wij Zitten er ook aan te denken om van huis te ruilen met mijn vader. waarde zijn huis is 180.000 mijn huis is 120.000. wat zou het ons kosten als wij van huis ruilen met overdracht van het huis?

mvg bryan visser Reactie infoteur, 01-04-2020
Beste Bryan,
Dan betaalt u 2% overdrachtsbelasting per overdracht en notariskosten. De notariskosten verschillen per notaris:

https://financieel.infonu.nl/geld/79350-wat-kost-een-notaris-hoeveel-notariskosten.html

Vervolgens verschillen de waarden nog. Bij gewoon ruilen krijgt u een voordeel dat als schenking zal worden gezien. Afhankelijk van uw leeftijd varieert de vrijstelling van ruim 5000 euro tot ruim 50.000 euro.

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Gerrie, 15-01-2014
Daar wij in de toekomst graag in mijn ouderlijk huis willen wonen, hebben wij plannen om de woning te kopen van mijn moeder, en het is dan de bedoeling dat mijn moeder onze woning koopt. Het idee is dat we dan tot haar overlijden gewoon blijven wonen in elkaars woning. Dit om te voorkomen dat je tegen die tijd snel je eigen woning moet verkopen. Er zijn wel nog twee andere kinderen. Brengt dit problemen met zich mee?
Ik begrijp dat beide partijen 2% overdrachtsbelasting moeten betalen. De w.o.z. waarde is nagenoeg gelijk. Van hypotheken is geen sprake. Waar kunnen wij nog tegen aanlopen?
Alvast vriendelijk bedankt voor uw reactie. Reactie infoteur, 01-04-2020
Beste Gerrie,
1. Als er een redelijke prijs wordt betaald, kunnen broers en zussen u niet tegenhouden.
2. Ik weet niet of hypotheken bij u nog een rol spelen (bank moet wel meewerken namelijk).
3. Er zij ook nog notariskosten (altijd bij overdracht huis).
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Mike, 19-02-2013
Een interessant artikel. Zelf overwegen mijn ouders en ik ook te ruilen van huis. Mijn ouders zijn al ouder maar willen niet het eigendom overdragen. Ik vraag mij dan ook af hoe rekbaar het begrip "tijdelijk" is als er gesproken wordt over tijdelijke ruilen. Reactie infoteur, 01-04-2020
Beste Mike,
Tijdelijk is een aantal maanden.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Zeemeeuw (1.579 artikelen)
Laatste update: 06-04-2022
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Belasting
Per 2021 gaat InfoNu verder als archief. Het grote aanbod van artikelen blijft beschikbaar maar er worden geen nieuwe artikelen meer gepubliceerd en nog maar beperkt geactualiseerd, daardoor kunnen artikelen op bepaalde punten verouderd zijn. Reacties plaatsen bij artikelen is niet meer mogelijk.