Lineaire hypotheek, spaarhypotheek en annuïteitenhypotheek

Als je een eigen huis wil kopen zal je vermoedelijk een hypothecaire lening moeten afsluiten. Er zijn verschillende soorten hypotheken, allen geschikt voor verschillende situaties. In dit artikel vind je informatie over de lineaire hypotheek, de spaarhypotheek en de annuïteiten hypotheek; wat houden ze in, voor wie zijn ze geschikt en wat zijn de voor- en nadelen...

Een hypothecaire lening

Wanneer je een eigen huis wilt kopen, zal je waarschijnlijk niet het hele bedrag uit eigen zak kunnen betalen. Dit is op zich geen probleem, want er zijn genoeg banken en institutionele beleggers (d.w.z. instellingen zoals pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen) die bereid zijn dit geld aan jou te lenen. Er geldt dan wel dat de instelling die geld aan jou leent je huis kan verkopen als je je niet houdt aan de afgesproken aflossings- en rentebetalingen. Op die manier loopt de geldgever geen groot risico. Als je je huis later wil verkopen is de opbrengst in eerste instantie voor de geldgever (bank), die trekt alle bedragen die hij nog van jou te vorderen heeft van de opbrengst van het huis af. Als er dan nog wat overblijft is dat voor jou.

De bank leent natuurlijk niet onbeperkt geld uit als je een huis of stuk grond wilt kopen. De grootte van het bedrag dat je mag lenen is onder andere afhankelijk van je inkomen, het inkomen van je partner en of je nog andere schulden hebt.

Vaak wordt in spreektaal gezegd dat je als huiskoper of -eigenaar een hypotheek ‘neemt’ of ‘hebt’. Dit is echter niet goed. De huiseigenaar is de geldnemer, dit heet de hypotheekgever. De geldgever (bijvoorbeeld de bank) is de geldgever, dit noem je de hypotheeknemer.

We onderscheiden de volgende hypothecaire leningen:

• de lineaire hypotheek;
• de spaarhypotheek;
• de annuïteitenhypotheek.

Lineaire hypotheek

Er is sprake van een lineaire hypotheek als er elke periode hetzelfde bedrag aan aflossing wordt betaald. Om dit toe te lichten staat hieronder een schema van de kosten van aflossing, interest (rente) en de maandlasten. Het gaat in dit voorbeeld om een hypothecaire lening van €100.000, een looptijd van 10 jaar en een interestpercentage van 6 %. Het belastingvoordeel wordt op 40% gesteld.

Voordelen van de lineaire hypotheek:

• De interestkosten dalen snel;
• De schuld wordt steeds kleiner, de maandlasten dus ook.

Nadelen van de lineaire hypotheek:

• Het belastingvoordeel neemt snel af.

Het blijkt dus dat bij een lineaire hypotheek de lasten elk jaar lager worden. Deze vorm van hypotheek is niet voor iedereen ideaal. Als je jong bent kan je nog de nodige loonsverhoging wachten, en is het dus niet gunstig als je in de eerste jaren van de looptijd het meest moet betalen. Voor wat oudere mensen die hun inkomen door bijvoorbeeld pensionering zien dalen is de lineaire hypotheek wel erg geschikt.

Spaarhypotheek

De spaarhypotheek kenmerkt zich doordat er gedurende de hele looptijd niet afgelost wordt. In plaats daarvan betaal je elk jaar of elke maand een spaarpremie. De premies worden belegd, zodat je na de looptijd over het geleende bedrag beschikt, waarna de lening kan worden afgelost. De hoogte van de spaarpremie is onder meer afhankelijk van de looptijd van de lening en de leeftijd van de geldnemer. Meestal is een deel van de spaarpremie een premie voor een overlijdensrisicoverzekering. Als de geldnemer overlijdt gedurende de looptijd, dan kan door die verzekering de resterende schuld worden kwijtgescholden. Des te jonger je bent, hoe lager de premie zal zijn. De belangrijkste verstrekkers van spaarhypotheken zijn de institutionele beleggers: levensverzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen.

Om de spaarhypotheek toe te lichten staat hieronder een schema van de kosten van aflossing, interest (rente) en de maandlasten. In dit voorbeeld gaan we uit van dezelfde situatie als die in het voorbeeld van de lineaire hypotheek.

Voordelen van de spaarhypotheek:

• Het fiscale voordeel is groot: er is elk jaar sprake van maximale interestaftrek;
• Over de interest van het spaarbedrag hoef je onder bepaalde voorwaarden geen belasting te betalen;
• De maandlasten blijven elk jaar even hoog, zodat je precies weet waar je aan toe bent.

Nadelen van de spaarhypotheek:

• De interestlasten zijn hoog: elk jaar betaal je interest over het hele geleende bedrag;
• Het percentage interest dat je over het spaarbedrag vergoed krijgt, is vaak lager dan het percentage dat je zelf moet betalen.

De spaarhypotheek is vooral geschikt voor mensen met een hoog inkomen, dus als de top van het inkomen in een hoog belastingtarief valt (bijvoorbeeld 52%). Op die manier profiteer je van maximaal belastingvoordeel.

Annuïteitenhypotheek

Bij de annuïteitenhypotheek wordt elke maand een annuïteit betaald. Een annuïteit is een periodiek, dus gelijkblijvend, bedrag aan interest en aflossing samen. Net als bij een spaarhypotheek blijven de jaarlijkse uitgaven elke jaar gelijk. Bij een lening van €100.000 gedurende 10 jaar tegen een interestpercentage van 6% bedraagt de annuïteit €13.586,80. Gedurende 10 jaar moet je aan het einde van het jaar dat bedrag betalen. De annuïteit bestaat dus voor een deel uit interest en een deel uit aflossing. Elk jaar wordt er een bedrag afgelost, waardoor het interestbedrag in de annuïteit lager wordt en het aflossingsbedrag hoger. Met behulp van de computer kom je voor de 10 jarige lening van €100.000 (6%) op het volgende schema uit:

Voordelen van de spaarhypotheek:

• In de eerste jaren wordt er weinig afgelost, in die jaren is er dus sprake van een groot belastingvoordeel;
• De lasten per maand zijn de eerste jaren lager dan aan het einde van de looptijd, wat prettig is als je inkomen in de loop van de tijd stijgt.

Nadelen van de spaarhypotheek:

• Gedurende de looptijd wordt het belastingvoordeel steeds kleiner;
• De lasten per maand zijn aan het eind van de looptijd relatief hoog, wat ongunstig is als je inkomen gaat dalen, bijvoorbeeld door pensionering.

Aan de hand van deze voor- en nadelen is te concluderen dat de annuïteitenhypotheek het meest geschikt is voor jonge mensen, wiens inkomen nog zal stijgen. Het is dus duidelijk dat het kiezen van de juiste hypotheekvorm niet meevalt en erg afhangt van je persoonlijke situatie.