Het hypotheekrecht

Ontzettend veel mensen hebben tegenwoordig een hypotheek. Honderden teksten geven je aan hoe je een hypotheek moet nemen en hoeveel je dat gaat kosten. Naast deze belangrijke zaken is het echter ook van belang om je te informeren over jouw rechten en die van de bank. Hier een korte uiteenzetting over het hypotheekrecht.

Hypotheeknemer en hypotheekgever

In ons burgerlijk wetboek is een gedeelte gewijd aan het recht van hypotheek. De belangrijkste regels rond de hypotheek vinden we in boek 3. Om te beginnen worden in het recht een aantal belangrijke kernbegrippen gebruikt rond de hypotheek die nader moeten worden uitgelegd. Ten eerste wordt degene die de hypotheek aanvraagt, jij dus in de meeste gevallen, verwarrend genoeg de hypotheekgever genoemd. De bankt, van wie je dus in feite geld leent, wordt de hypotheeknemer genoemd. Deze benaming zal het volgende voorbeeld verduidelijken.

Voorbeeld 1

De meeste mensen moeten geld lenen om een huis te kunnen kopen. Dit doen ze over het algemeen bij een bank. Een bank zal je dit geld alleen maar lenen, als daar voor hem een zekerheid tegenover staat. In dit geval is dat dus het huis. Hypotheek betekent ook wel ‘eerste recht van verkoop’. Zo neemt de bank dus een hypotheek op jouw huis, jij neemt geen hypotheek op de bank. Vandaar dat jij de hypotheekgever bent en de bank de hypotheeknemer is!

Beperkt recht en absoluut recht

Nu moet ik duidelijk stellen dat hypotheek een beperkt recht is. Dit houdt in dat het recht uit een meer omvattend recht afkomstig is, in ons geval het eigendomsrecht. In ons recht vinden we twee soorten beperkte rechten, namelijk de genotsrechten en de zekerheidsrechten. Hypotheek is een zekerheidsrecht, omdat dit recht er voor moet zorgen dat de schuldeiser (in ons geval de bank) zijn positie tegen over de schuldenaar (jij als cliënt) door een hypotheek te nemen zo kan versterken. De meeste hypotheken worden namelijk op huizen gevestigd, als jij je hypotheek dan niet kan afbetalen, heeft de bank altijd nog de beschikking over je huis! Hieronder volgt meer uitleg.

Nu we weten dat hypotheek een beperkt recht is, kunnen we ook concluderen dat dit hypotheekrecht een absolute werking heeft. Dit betekent dat het recht niet alleen gelding kent tussen jou en de bank, maar ook tussen jou en anderen en tussen de bank en anderen. Een simpel voorbeeld zal dit verduidelijken.

Voorbeeld 2

Je bent van plan een huis te kopen. Helaas heb je niet voldoende geld om dit zo maar te kunnen doen en moet je dus geld lenen. Dit doe je bij een bank. Zoals hierboven duidelijk werd, ben jij de hypotheekgever en is de bank de hypotheeknemer. De hypotheek wordt gevestigd op het huis en jij wordt verantwoordelijk voor de rente en de aflossing. Een aantal jaar later (er is nog geen volledige aflossing), verkoop je het huis aan iemand anders. Het hypotheekrecht is echter absoluut en blijft op het huis gevestigd, deze gaat niet mee naar je nieuwe huis (als recht!). De nieuwe bewoner verkrijgt dus een huis met een gevestigd hypotheekrecht. Of dit zo is, kun je bekijken in de openbare registers. De nieuwe bewoner is echter niet verantwoordelijk voor de aflossing van de hypotheek, dat blijf jij als hypotheekgever!

Voorrangsrecht

Een belangrijke eigenschap van het hypotheekrecht is, dat dit een voorrangsrecht is. Dit houdt twee dingen in: de hypotheeknemer (de bank) is separatist en heeft het recht van parate executie. Met twee voorbeelden zal ik deze begrippen nader toelichten.

Voorbeeld 3

Een aantal dagen geleden is je bedrijf failliet gegaan. Helaas had je een hypotheek gevestigd op je bedrijfspand (onderdeel van je bedrijf) en heb je verschillende schulden bij een aantal schuldeisers. In een normaal faillissement (zonder hypotheek), wordt de opbrengst van de verkoop van bijvoorbeeld het bedrijf en andere zaken verdeeld over de schuldeisers. In ons geval is er sprake van een voorrangsrecht, hypotheek. De bank als hypotheeknemer is nu separatist en mag volgens artikel 57 van de faillissementswet zijn recht uitoefenen alsof er geen faillissement is. De bank mag dus jouw bedrijf (bedrijfspand) verkopen en hoeft de opbrengst (in beginsel) niet te delen met andere schuldeisers!

Voorbeeld 4

Als de schuldenaar (jij als cliënt) verzuimt te betalen of af te lossen, mag de schuldeiser (de bankt) zijn recht van parate executie gebruiken. De bank is nu bevoegd om jouw huis te verkopen, wel in het openbaar. Dit gaat alleen onder het toeziend oog van een bevoegde notaris! De koper van het huis zal ook aan de notaris de opbrengst moeten overhandigen. Deze geeft het geld aan de bank. Als de bank voldoende geld uit de opbrengst van het huis kan halen, gaat een eventueel overschot naar de hypotheekgever (jij!). De bank heeft hierbij ook weer voorrang op andere schuldeisers!

De juridische vestiging

Een recht van hypotheek wordt gevestigd op een registergoed (onroerende zaken, ook teboekstaande schepen en vliegtuigen) of op niet-afhankelijke rechten zoals erfpacht. Ons burgerlijk wetboek geeft aan hoe de vestiging van een hypotheekrecht moet gebeuren, artikel 260 van boek 3. Allereerst moeten beide partijen (bank en cliënt) een notariële akte opstellen. Hierin moet staan dat de hypotheekgever aan de hypotheeknemer een hypotheek verleent op bijvoorbeeld zijn of haar huis. In de akte moet verplicht worden genoteerd voor welke bedrag de hypotheek is aangegaan, hierdoor kunnen anderen precies zien met hoeveel geld bijvoorbeeld een huis is bezwaard! Na het opmaken van de notariële akte moet deze worden ingeschreven in de openbare registers. Hierdoor kan iedereen zien dat er sinds die tijd een hypotheek rust op het betreffende registergoed.

In het kort

• We onderscheiden een hypotheekgever en een hypotheeknemer.
• Het recht van hypotheek is een beperkt recht.
• Hypotheek is ook een absoluut recht.
• De hypotheeknemer is separatist.
• Hypotheeknemer heeft het recht van parate executie.
• Vestiging gaat door het opmaken van een notariële akte en inschrijving in de openbare registers.