Voor - en nadelen van de diverse hypotheekvormen

We bespreken alle vormen: de lineaire hypotheek, de annuïteitenhypotheek, de traditionele levenhypotheek, de spaarhypotheek, de beleggingshypotheek, de spaarbeleggingshypotheek, de effectenhypotheek en de aflossingsvrije hypotheek.

Lineaire hypotheek

Gedurende de looptijd wordt van de lening een vast bedrag periodiek afgelost. De restantschuld neemt periodiek met een gelijk bedrag af, daardoor nemen de rentebedragen ook af. Geschikt voor cliënten die hun maandlast willen zien afnemen. De eerste jaren zijn de brutolasten (en ook de nettolasten) relatief hoog, daarom is er ook een variant: de getrapte lineaire hypotheek. Schoksgewijs treden lastenverzwaringen op als er nl. een hoger aflossingspercentage aan de orden komt. Voor een cliënt is, bij achterafbetaling na een periode, een maandelijkse betaling voordeliger dan per kwartaal of jaar: de betaalde rente daalt geleidelijk mee.

Voordelen:

• snelle vermogensvorming
• dalende lasten in de loop der jaren
• minder rente verschuldigd over de gehele looptijd i.v.m. andere aflossingsvormen

Nadelen:

• hoge lasten in de eerste jaren
• beperkt inflatievoordeel
• dalend fiscaal voordeel

Annuïteitenhypotheek

Lagere aanvangslasten dan lineair. Bij gelijkblijvende rente blijft de som van rente+aflossing gedurende de looptijd gelijk (brutolasten). Het aflossingsbestanddeel wordt jaarlijks groter. De nettolasten stijgen derhalve. De methode o.b.v. maandannuïteit (achteraf) is voor geldnemer voordeliger dan per kwartaal of jaar: restanthoofdsom wordt dan nl. maandelijks kleiner.

Voordelen:

• lage (aanvangs-)lasten
• veel inflatievoordeel

Nadelen:

• nauwelijks vermogensvorming in de eerste jaren
• toenemende nettolasten in de loop der jaren
• relatief hoge rentelasten

Hypotheken gecombineerd met levensverzekering op 2 uitgangspunten:

• geen aflossing gedurende de looptijd, waardoor de hel looptijd over de gehele hoofdsom rente wordt betaald (optimaal belastingvoordeel)
• betalen van premies voor een kapitaalverzekering gedurende de looptijd om met de uitkering aan het einde van de looptijd de lening af te lossen. De premies mogen ook uit een premiedepot worden betaald. De KEW is onder bepaalde voorwaarden belastingvrij:
• aanwenden voor eigen woning
• tenminste 15 jaar moeten er premies worden betaald binnen bandbreedte 1:10
• éénmalige uitkering
• afgesloten bij professionele verzekeraar

Bij 15 jaar is de maximale vrijstelling € 31.700,- en bij 20 jaar € 139.500,- (bedragen 2005). Er zijn meerdere vormen: kapitaalverzekering bij overlijden, bij leven en een gemengde verzekering. De belangrijkste combinaties van hypothecaire leningen en kapitaalverzekeringen:

Traditionele levenhypotheek

Premie is gesplitst in risicopremie (i.v.m. vooroverlijden) en spaarpremie (voor gehele of gedeeltelijke aflossing einde looptijd). De polis wordt verpand aan geldgever, zodat de uitkering ook daadwerkelijk voor de lening wordt gebruikt. Polissen zijn zonder (basisrente = rekenrente = thans 3%) en met winstdeling (basisrente + winstdeling).

Voordelen:

• Maximale renteaftrek
• Verzekeringnemer deelt mee in winst van verzekeraar
• Constante bruto- en nettolasten gedurende de looptijd (bij gelijke rente)

Nadelen:

• Onzekerheid over hoogte uitkering op einddatum
• Onzekerheid over hoogte afkoopwaarde gedurende looptijd
• Slecht onder bepaalde voorwaarden is uitkering belastingvrij

Spaarhypotheek

Variant op 1st-genoemde, niets anders dan hypothecaire lening o.b.v. gemengde verzekering. De rentevergoeding is gekoppeld aan de hypotheekrente: er is nivellering van de maandlast. Een hogere rente (nieuwe rentevastperiode) wordt afgezwakt door een lagere maandelijks spaarbedrag. Dit is anders dan bij ‘gewone’ levenhypotheken. Een spaarhypotheek is concurrerend met een annuïteitenhypotheek (lasten in begin gelijk, maar slaan door in voordeel van de spaarvorm na een aantal jaren: fiscale rente-aftrek blijft maximaal intact en a.g.v. rentebijschrijvingen kan worden volstaan met relatief lage spaarpremi). Afkoopwaarde van de levensverzekering is vanaf de start aanwezig.

Voordelen:

• Maximale renteaftrek
• Demping van effecten van renteveranderingen op maandlasten
• Zekerheid omtrent de aflossing
• Constante bruto- en nettolasten

Nadelen:

• Sterke gebondenheid aan één geldgever
• Hypotheekrente meestal 0,2% hoger
• Slecht onder bepaalde voorwaarden is uitkering belastingvrij

Beleggingshypotheek

Geen tussentijdse aflossing. Kapitaalverzekering hoeft geen gemengde te zijn, meestal bij leven. Overlijdensrisico vaak wel verplicht gedekt boven 75% executiewaarde. Beleggersverzekering: geldnemer geeft zelf aan bij welke beleggingsfondsen of –maatschappijen belegd wordt en draagt ook zelf het risico: een hoog risico gaat samen met een hoger verwacht rendement. Unit-linked-verzekering: aandelen of fracties van meerdere beleggingsinstellingen en mogelijkheid te switchen. Bij universal-lifeverzekering wordt inleg gestort in 1 of meer (vaste) beleggingsfondsen, van waaruit de risico- en spaarpremie en kosten worden voldaan. De hoogte en betaalfrequentie van de premie staat vrij.

Voordelen:

• Maximale renteaftrek
• Bepaalt zelf in zekere mate hoe de spaarpremies worden belegd
• Profiteert van hoge rendementen op de aandelenmarkt
• Constante bruto- en nettolasten gedurende de looptijd (als gerealiseerde rendement = geprognotiseerd rendement)

Nadelen:

• Onzekerheid over hoogte uitkering op einddatum
• Onzekerheid over hoogte afkoopwaarde gedurende looptijd
• Slecht onder bepaalde voorwaarden is uitkering belastingvrij

Spaarbeleggingshypotheek

Ook wel hybride hypotheek, variant op de gewone spaarhypotheek, alleen nu keuze tussen sparen en beleggen. Flexibel:

• Mogelijkheid tot minder te verzekeren tegen overlijden
• Deel van de aflossing veilig stellen met sparen, ander deel beleggen. Tegenvallers door switchkosten en boete voor switchen tussen de varianten.

Effectenhypotheek

De beleggingshypotheek is o.b.v. een verzekering, de effectenhypotheek o.b.v. een effectenportefeuille, ook wel ‘zuivere’ beleggingshypotheek. Er wordt een doelvermogen vastgesteld o.b.v. prognoses kan dan de inleg worden bepaald, éénmalig of periodiek: geldnemer belegt zelf. Een éénmalige inleg kan d.m.v. een effectenlening worden meegefinancierd. Bij een éénmalige inleg is het evt. rendement hoger, maar ook het risico groter. Ook is het hierbij mogelijk overwaarde tussentijds op te nemen, als de waarde-ontwikkeling bijv. boven de 8% uitgaat. Bij een effectenprotefeuille is er sprake van een dubbel rente-risico: koersen van aandelen en obligaties bewegen in het algemeen omgekeerd t.o.v. de rentestand.

Voordelen:

• Renteaftrek gedurende hele looptijd maximaal
• Bij éénmalige inleg met geleend geld kan hefboomeffect zorgen voor compensatie van de betaalde rente
• Geen verzekeringskosten, omdat geldnemer zelf belegt
• Profiteren van hoge rendementen
• Niet gebonden aan fiscale regels

Nadelen:

• Onzekerheid over hoogte uitkering op einddatum
• Geldnemer loopt bij éénmalige inleg relatief groot risico
• Bij gefinancierde inleg moet portefeuille voldoende rendement opleveren om rente te compenseren

Aflossingsvrije hypotheek

Fixe-hypotheek. Lening wordt gedurende looptijd niet afgelost en er worden geen premies betaald voor gemengde verzekering of kapitaalverzekering bij leven. Hypotheekrente-aftrek is maximaal: als de rente niet verandert blijkt het periodiek te betalen bedrag gelijk. Er is wel een bepaalde looptijd, maar die wordt aan het einde normaal gesproken verlengd. Interessant voor mensen met hogere inkomens.Rente mag maximaal 30 jaar worden afgetrokken in box 1! Geldnemer kan er ook voor kiezen de lening pas af te lossen op moment:

• van verkoop van de woning (aflossingvrij gaat vaak maar tot 50-70% van de executiewaarde: waarde woning is relatief hoog t.o.v. lening)
• van overlijden van de geldnemer (levenslange verpande kapitaalverzekering bij overlijden)
• dat een effectenportefeuille voldoende waarde heeft (a.g.v. geldontwaarding is het gemakkelijker de hoofdsom terug te betalen aan het einde van de looptijd)

Voordelen:

• Renteaftrek gedurende hele looptijd maximaal
• Geldnemer is niet gebonden aan voorwaarden
• (consumptieve) bestedingsruimte is gedurende de looptijd groter

Nadelen:

• Er wordt in totaal teveel rente betaald
• Geldnemer zal normaal gesproken nooit een huis krijgen dat volledig vrij is van hypotheek
• Risico dat door waardedaling van de woning, ook na verkoop, men met restant-schuld blijft zitten