Onderhandelen over makelaarscourtage

Wanneer men een makelaar inschakelt voor de verkoop van een woning, is het verstandig om twee of drie verschillende makelaars uit te nodigen om hun zienswijze op de woning aan te horen. Er bestaan veel verschillen in de aanpak van makelaars bij woningverkoop, maar ook bijvoorbeeld voor de verkoop fee die ze voor een verkochte woning vragen, ook wel courtage genoemd. Over deze courtage kun je onderhandelen, zeker in deze economische crisis waarin ook makelaars werk nodig hebben

Wat is courtage?

Courtage is het bedrag wat een makelaar ontvangt voor zijn dienstverlening bij de verkoop of aankoop van een woning. Deze courtage wordt betaald door de opdrachtgever en wordt vaak uitgedrukt in een percentage. Het idee achter het vragen van een percentage is dat een makelaar zijn best zal doen om de woning voor een zo hoog mogelijke prijs zal verkopen, omdat zijn makelaarscourtage dan ook oploopt. Makelaars zijn BTW-plichtig en moeten dan ook nog 19% over het bedrag van de courtage rekenen.

Hoeveel bedraagt de gemiddelde makelaarscourtage?

Over het algemeen vraagt een makelaar tussen de 1,25 en 1,75 procent aan verkoopcourtage. Dit is dus exclusief BTW. Uiteraard is dit percentage onderhandelbaar. Ook de diensten die voor dit percentage worden verleend, zijn onderhandelbaar. Gemiddeld zijn er een aantal basis werkzaamheden die een makelaar voor dit percentage uitvoert. Men kan dan denken aan het maken van foto´s, het opstellen van een presentatietekst, het maken van brochures voor geinteresseerden, het plaatsen van de woning op Funda en de eigen website van de makelaar, een tuinbord en het informeren van woningzoekenden in het bestand van de makelaar. Verder horen bij deze werkzaamheden ook het waarnemen van bezichtigingen, het voeren van onderhandelingen, het opstellen van de koopakte bij een geslaagde verkoop en het regelen van de eindinspectie en begeleiding bij de notariële overdracht.

Hoe kun je onderhandelen over courtage?

Ten eerste kan men gewoon het percentage ter discussie stellen en simpelweg proberen er enkele tienden vanaf te krijgen. Het melden dat u met meerdere makelaars in gesprek bent, kan zeker helpen. Vaak worden verkoopstimulerende maatregelen door de makelaar buiten de afgesproken makelaarscourtage gehouden en komt hij halverwege het verkooptraject met het voorstel om advertenties te plaatsen, open huizen te organiseren of huis-aan-huis flyers te verspreiden in de buurt. Na de actie krijgt de opdrachtgever de nota met de volledige kosten voor de verkoopstimulerende dienst. Maar over het algemeen heeft een plaatselijke makelaar afspraken met kranten zodat hij tegen een scherp gereduceerd tarief kan adverteren of zelfs de afspraak om elke week een achterpagina in de krant te vullen met woningadvertenties tegen een zeer gering bedrag. Het organiseren van open huizen wordt vaak opgezet door de overkoepelende makelaarsorganisatie zoals de NVM, NVA of ERA zodat de makelaar weinig kosten heeft aan de organisatie. En voor het huis-aan-huis flyeren heeft de makelaar afspraken met een drukker en een verspreidingsnet zoals VSP.

Bij het bespreken van de makelaarscourtage in de eerste gesprekken is het verstandig dergelijke zaken vast te bespreken en zo veel mogelijk binnen de reguliere courtage te laten vallen. Mochten deze acties toch apart afgerekend worden, vraag dan om de echte nota’s van de makelaar, zodat men zeker weet dat er niet te veel wordt betaald. Soms is het handig om de advertenties af te kopen voor een bepaald bedrag; wanneer men € 500 betaald, worden voor dat bedrag 15 advertenties geplaatst. Verstandig is het om dan ook te bespreken in welke kranten er geadverteerd wordt, want adverteren in een nationaal dagblad is duurder dan een advertentie in een plaatselijk weekblad.

Voortijdige beeindiging van de verkoopopdracht

Het is ook belangrijk om te letten op de bepalingen die gelden wanneer u de opdracht met de makelaar voortijdig beëindigt. Vaak vraagt de makelaar een bedrag voor de geleverde dienstverlening, bovenop de kosten die gemaakt zijn voor advertenties en dergelijke. Wanneer de opdracht voordat de woning verkocht is, beëindigd wordt, heeft dit vaak te maken met onvrede van de opdrachtgever. Dan is het niet prettig om alsnog een bedrag aan de makelaar te moeten betalen terwijl u ontevreden bent over de geleverde diensten. Bespreek ook dit soort zaken in de eerste gesprekken met de makelaar.

Het vastleggen van de afspraken

Het is bijzonder verstandig om de met de makelaar gemaakte afspraken over de verkoop en de daarbij behorende prijs schriftelijk vast te leggen. Ook een makelaar zal dit zelf voorstellen. Lees een dergelijke opdrachtbevestiging goed door voordat u deze tekent en neem ook de bijbehorende algemene voorwaarden goed door. Mochten er onduidelijkheden zijn of bent u het met bepaalde zaken niet eens, bespreek dit dan met uw makelaar. Over de meeste bepalingen valt namelijk best te onderhandelen.

En als een makelaar net zo goed is als hij zegt; dan zal hij graag met u de onderhandelingen over de courtage aangaan om te laten zien hoe goed hij is in zijn vak.