Werkloos en de hypotheek

Als je werkloos raakt, is dit al heel vervelend, maar als je werkloos raakt terwijl je een hypotheek hebt lopen of wilt afsluiten, wordt de situatie misschien wel nog problematischer. Wat zijn de gevolgen van werkloosheid en is het dan nog mogelijk om de hypotheek door te laten lopen of een nieuwe hypotheek af te sluiten?

Een hypotheek afsluiten

Wanneer je op het punt staat om een huis te kopen, heb je waarschijnlijk een hypotheek nodig om de koop rond te krijgen. Met een hypothecaire geldlening kan het aankoopbedrag van een woning betaald worden. In ruil daarvoor ontstaat een verplichting bij de bank in de vorm van het terugbetalen van de hypothecaire geldlening. Om aan de maandelijkse verplichtingen (het aflossen van de lening en het betalen van de rente) tegemoet te kunnen komen, is een stabiel inkomen nodig. De bank wil immers enige vorm van zekerheid hebben dat de maandelijkse verplichting betaald kan worden. Is hier onvoldoende vertrouwen in (omdat het inkomen te laag is of omdat het inkomen niet stabiel is), zal de bank de gevraagde hypotheek niet verstrekken.

Met welke inkomen rekent een bank?

Een bank rekent met inkomsten die periodiek (bij voorkeur per maand) en met grote zekerheid binnenkomen. De bekende inkomensbestanddelen zijn inkomen uit loondienst, inkomen uit een eigen bedrijf of pensioeninkomen. Maar ook inkomens als nevenwerkzaamheden (freelance activiteiten), huurinkomsten (wanneer onroerend goed wordt verhuurd) en alimentatie-inkomsten kunnen hier onder vallen. Een bank beoordeelt per soort inkomen of dit inkomen een goede vorm van zekerheid biedt.

Werkloos en toch een hypotheek?

Wanneer je werkloos raakt (door ontslag of het failliet gaan van de werkgever), kom je in de werkloosheidswet terecht. Volgens de regeling in 2016 heb je maximaal recht op 38 maanden uitkering. Deze uitkering wordt vanaf 1 januari 2016 elk kwartaal met een maand teruggebracht. Na 1 april 2019 is er nog maar recht op 24 maanden WW-uitkering. Na deze termijn stopt de WW-uitkering. Voor een bank is dit een uiterst onzekere periode, omdat niet bekend is wat de situatie na deze periode is. Wanneer je al een hypotheek hebt lopen, zal een bank niet meteen de hypotheek beëindigen. Er zal immers nog minimaal 24 maanden een inkomen verworven worden. In die tijd kunnen de bank en de klant samen aankijken wat er gaat gebeuren en wat de vorderingen zijn wat betreft het verwerven van een nieuw inkomen. Daarnaast bieden banken verschillende mogelijkheden om de lasten tijdelijk te verlagen. Zo kan de aflossing verlaagd worden, waarbij de korting bij de hypotheek wordt opgeteld. Wanneer het inkomen weer voldoende is om de volledige maandelijkse verplichting te betalen, wordt de aflossing weer verhoogd.

Voor klanten die al een hypotheek hebben zijn er mogelijkheden, maar wat als je in deze periode juist een nieuw huis wilt kopen? Wanneer in deze situatie een hypotheek wordt aangevraagd, zal de bank zeer terughoudend zijn. Een hypotheek wordt immers voor een lange periode (vaak 30 jaar) afgesloten, terwijl het inkomen maar maximaal 24 maanden doorloopt.

Na de WW-uitkering kan de klant nog terugvallen op de bijstand (de participatiewet). Hierbij is het echter ook vrijwel nooit mogelijk om een hypotheek af te sluiten. Sterker, wanneer klanten in de bijstand terechtkomen en al een hypotheek hebben, kan de gemeente verplichten dat de eventuele overwaarde van de woning wordt opgegeten. Er wordt verplicht een extra hypotheek op de woning afgesloten en met dit geld kan de klant nog een tijd rondkomen. Uiteindelijk zal deze constructie tot verplichte verkoop van de woning leiden omdat de lasten niet meer opgebracht kunnen worden.

Werkloos nadat de hypotheekofferte is getekend?

Er zijn nog extremere gevallen. Wanneer je een woning hebt gekocht en hiervoor een hypotheek hebt afgesloten, kan het zijn dat je tussen het moment van het ondertekenen van de hypotheekofferte en het passeren van de woning (het krijgen van de sleutel) vervelend nieuws van je werkgever te horen krijgt. Wanneer je in deze periode ontslagen wordt, is dit erg vervelend. Je stabiele inkomen valt weg terwijl je wel net een financiële verplichting aangegaan bent met de bank. Daarnaast zijn de ontbindende voorwaarden in het contract verlopen en zit je vast aan de koop. Ontbinding van het contract leidt vaak tot een boete van 10% van de koopsom van de woning. In principe heb je recht op de woning. Je hebt immers de hypotheekakte bij de bank ondertekend en de beoordeling van de bank is een momentopname. Er worden veel verschillende verhalen verteld wat je in deze situatie moet doen. Niks zeggen tegen de bank en gewoon intrekken in de woning of het juist vertellen tegen de bank met het risico dat de offerte wordt teruggetrokken.

Het advies is om altijd contact op te nemen met de bank. Een bank zal er ook niet bij gebaat zijn dat de aankoop van de woning niet doorgaat. Ten eerste lopen zij daardoor de rente-inkomsten mis, daarnaast dienen zij de bankgarantie (ter hoogte van 10% van de aankoopwaarde) uit te keren aan de verkoper van de woning. Over het algemeen zal de bank de aankoop door laten gaan en zullen zij periodiek met de klant spreken of de woonlasten opgebracht kunnen worden en of de klant al een nieuwe baan heeft. Wanneer de klant nog wat vermogen achter de hand heeft, kan terugvallen op ouders of familie of kan aantonen dat de uitkering voldoende is om aan de hypothecaire verplichtingen te voldoen, zal de bank niet direct actie ondernemen. Zij krijgen immers hun rente-inkomsten en er wordt daarnaast afgelost op de hypotheek, waardoor het risico van de bank ook terugloopt.

Verzekeren tegen werkloosheid?

Banken en verzekeraars bieden eventueel ook mogelijkheden aan om een verzekering af te sluiten tegen werkloosheid. Wanneer je werkloos raakt, vult de bank of verzekeraar (direct of pas na een bepaalde wachttijd) het WW-inkomen aan met een bedrag zodat het oorspronkelijke inkomen bereikt is. Je verzekert op deze manier je loondienstinkomen, zodat je in ieder geval tijdelijk aan de hypothecaire verplichtingen kan voldoen. De verzekering is wel tijdelijk, maar het geeft je de mogelijkheid om zonder inkomensverlies op zoek te gaan naar een nieuwe bank.

Conclusie

Wanneer je een WW-uitkering hebt, zal het over het algemeen ontzettend lastig zijn om een nieuwe hypotheek af te sluiten voor de aankoop van een woning. Er zijn uitzonderingen (een bank kan op basis van het werkverleden en de opleiding van de klant er vertrouwen in hebben dat de klant binnen 2 jaar weer een nieuwe baan vindt), maar over het algemeen wordt het aangaan van een nieuwe financiële overeenkomst erg lastig. Dit is echter maar goed ook. Een WW-uitkering is een kortlopende uitkering en het is vervelend als je vastzit aan een langdurige financiële verplichting zonder dat je een stabiel inkomen hebt. Het is raadzaam om eerst te zoeken naar een nieuwe baan en wanneer je deze gevonden hebt, kun je er altijd alsnog voor kiezen om op zoek te gaan naar een nieuwe woning.