Bezwaar maken tegen WOZ waarde

De WOZ waarde van een huis bepaald voor een groot gedeelte van de gemeentelijke belastingen wat de hoogte hiervan zal zijn. Een lagere WOZ waarde levert daarom een lagere gemeentelijke belasting op, wat het bezwaar maken tegen een te hoge WOZ waarde al snel de moeite waard maakt. Hoe kan er echter op een geschikte manier bezwaar gemaakt worden tegen een te hoge WOZ waarde en welke bewijzen moeten hiervoor aangeleverd worden? Dit artikel gaat op die vragen in.

Wat is de WOZ waarde

Voor veel huiseigenaren is het weer een jaarlijks terugkomende verrassing welke waarde de gemeente de eigen woning toekent; de zogenaamde WOZ waarde. Deze WOZ waarde wordt door de gemeente gebruikt om een aantal belastingen op te berekenen, waaronder de OZB (onroerende zaak belasting). Een lagere WOZ waarde geeft in deze ook lagere gemeentelijke belastingen; reden te meer om een te hoge WOZ waarde aan te kaarten bij de gemeente, om op deze wijze de WOZ waarde lager bijgesteld te krijgen. Om dit te kunnen doen is het belangrijk om te beseffen hoe deze WOZ waarde tot stand komt en hoe hier bezwaar tegen gemaakt kan worden. Het verzamelen van bewijslast voor dit laatste is hierbij essentieel; met een goede bewijslast is er een goede kans om de WOZ waarde bijgesteld te krijgen.

Hoe wordt de WOZ waarde berekend?

De gemeente berekent de WOZ waarde aan de hand van de geschatte waarde van het huis op 1 januari van het voorgaande jaar. Om deze waarde te kunnen schatten, gaat de gemeente op zoek naar de geschatte verkoopwaarde van het huis door deze te vergelijken met een aantal bekende verkoopwaardes van huizen uit de buurt. Het probleem wat hier natuurlijk bij komt kijken, is dat deze huizen niet persé dezelfde waarde hebben als het eigen huis; zelfs bij rijtjeshuizen zijn er onderlinge verschillen aan te wijzen die een verschil in de waarde van het huis kunnen rechtvaardigen. Voorbeelden hierbij zijn bijvoorbeeld alleen al een vaste trap naar de zolder in plaats van een vlizotrap, of een betere staat van onderhoud, een hoekhuis, een beter uitzicht, een tuin met meer privacy, enz.

Bezwaar maken tegen een te hoge WOZ waarde

Juist deze gegevens zijn essentieel bij het bezwaar maken tegen een te hoge WOZ waarde. Op het moment dat de WOZ waarde door de gemeente bekent wordt gemaakt, wordt hierbij ook een formulier verzonden waarbij de mogelijkheid wordt geboden om bezwaar te maken. Let op; hier zit een beperkte termijn aan, bezwaar maken kan tot maximaal zes weken na de dagtekening van het verzonden document.

Eigen referentiepanden aandragen

Om de termijn van zes weken te verlengen, kan bezwaar gemaakt worden waarbij verzocht wordt om de termijn te verlengen om bewijsmateriaal te verzamelen. Het verdient echter de voorkeur om al eerder bewijsmateriaal te verzamelen om zo al een mooi dossier te hebben voor het bezwaarschrift. Als bewijs kan men bijvoorbeeld enkele vraagprijzen of verkoopprijzen van vergelijkbare huizen nemen van een jaar geleden. Op enkele huizen verkoopsites is het mogelijk om de prijsgeschiedenis te zien, waardoor de (te hoge, anders was het huis wel verkocht) waarde van te koop staande huizen te zien is in de tijd. Met een kopietje van deze gegevens en een geschikte uitleg waarom dit te vergelijken is met het eigen huis (of waarom het eigen huis zelfs nog minder waard is) kan dan bezwaar gemaakt worden tegen de eigen WOZ waarde.

Taxatierapport en verschillen in referentiepanden

Een andere mogelijkheid is om eerst het taxatierapport op te vragen. In dit rapport staat met welke huizen de eigen woning vergeleken is, zodat de redenatie van de gemeente voor de WOZ waarde duidelijk wordt. Ook bij de eerder genoemde mogelijkheid tot bezwaar maken verdient het opvragen van het taxatierapport de aanbeveling. Vervolgens kan aan de hand van het taxatierapport gekeken worden op welke punten de genoemde huizen verschillen van de eigen woning; door te kijken naar de genoemde voorbeelden van situaties waarin waardes verschillen kan vervolgens bezwaar gemaakt worden. Let op: Een bezwaarschrift tegen een WOZ waarde van een huis dat minder dan 200.000 euro waard is, wordt slechts behandeld als het om een verschil van meer dan 5% in de waarde gaat; vermeld dit dan ook duidelijk in het bezwaarschrift!

De grootste mogelijkheid om het bezwaarschrift goedgekeurd te krijgen is natuurlijk door enkele zaken te combineren:

• het taxatierapport aanvragen
• de genoemde referentiepanden te onderzoeken op verschillen en deze te benoemen
• eigen referentiepanden aan dragen en hiervoor bewijzen aandragen
• duidelijk aangeven wat de eigen schatting (meer dan 5% verschil, indien het huis minder dan 200.000 euro waard is) is van de waarde.