Huis huren, pas op voor dubbele courtage

Bij het huren van een woning wordt er door de makelaar vaak een bedrag in rekening gebracht voor de bemiddeling, de zogenaamde bemiddelingskosten of courtage. Dit is echter vaak in strijd met de wet. Een huurwoning wordt namelijk in de meeste gevallen aangeboden door de verhuurder. Deze heeft een makelaar ingeschakeld om de woning te verhuren. In de wet is geregeld dat de makelaar niet voor beide partijen mag handelen in verband met belangenverstrengelingen. Dit betekent dat de betaalde courtage door een huurder in veel gevallen teruggevorderd kan worden.

Wat is courtage

Courtage zijn de kosten die een makelaar verdient als er een positieve bemiddeling is bereikt bij verkoop of verhuur van een woning . De courtage kan bestaan uit een vast bedrag of een percentage van de huurprijs of koopprijs van de woning. Een makelaar werkt op basis van "no cure, no pay", wat betekent dat de makelaar pas betaalt krijgt als er ook daadwerkelijk positieve bemiddeling is, en er een overeenkomst tot stand is gekomen tussen de partijen. Als er geen overeenkomst komt, zal de makelaar geen vergoeding krijgen voor zijn diensten. De hoogte van de courtage wordt vaak vooraf overeengekomen met de opdracht gevende partij. In het geval van huurwoningen komt het vaak voor dat de afnemer, de huurder, de makelaar moet betalen voor zijn diensten.

Dubbele courtage

In de praktijk komt het regelmatig voor dat een makelaar een courtage afspreekt met de verhurende partij. Daarnaast brengt de makelaar bemiddelingskosten in rekening bij de huurder. Dit wordt bijvoorbeeld gedaan door een huurder te verplichten om zich in te schrijven alvorens deze op een huurwoning kan reageren. voor de inschrijving worden dan kosten in rekening gebracht. Ook komt het voor dat de huurder een bedrag van bijvoorbeeld een maand huur moet betalen aan de makelaar. Als de kosten door de makelaar bij de huurder en de verhuurder in rekening wordt gebracht, spreekt men van dubbele courtage.

Wetgeving

In artikel 7:417 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek is opgenomen dat het verboden is om twee partijen met tegenovergestelde belangen te dienen. Dit artikel geldt alleen voor personen die een zelfstandige woonruimte zoeken en dus niet voor bedrijven. Het artikel maakt het voor een makelaar verboden om voor zowel de verhuurder als voor de huurder op te treden. Hierdoor is het vragen van een courtage aan de verhuurder en aan de huurder dus niet toegestaan. Daarbij is in artikel 7:264 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen dat een huurovereenkomst nietig is als daar door een derde enig niet redelijk voordeel is overeengekomen. Dit is het geval als de makelaar voor twee partijen met tegenstrijdige belangen heeft gewerkt.

Wanneer is er sprake van terechte of onterechte courtage?

Zoals uit bovenstaande wetgeving blijkt is er bij het innen van dubbele courtage sprake van onterechte courtage. Er zijn echter wel gevallen waarbij dubbele courtage wel is toegestaan, bijvoorbeeld:

• De woning wordt verhuurd aan een bedrijf;
• de woning betreft geen zelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld een studentenkamer;
• de huurder heeft de makelaar de opdracht gegeven een huurwoning te vinden.

Vooral dit laatste punt geeft voor sommige makelaars de aanleiding om toch een manier te vinden om dubbele courtage te vragen. De makelaar kan bijvoorbeeld de huurder, voor het tekenen van een huurovereenkomst, dwingen om een contract te ondertekenen waarin is aangegeven dat de huurder de makelaar opdracht geeft voor het zoeken van een woning. Dit is echter niet toegestaan. Zolang de huurder kan aantonen dat hij de woning zelf heeft gevonden en de makelaar in opdracht van de verhuurder werkt, is het vragen van dubbele courtage niet toegestaan. Ook andere constructies, zoals bijvoorbeeld de courtage omschrijven als inschrijfkosten, is niet toegestaan.

Wanneer de courtage wel terecht is, moet deze altijd in verhouding staan met de geleverde diensten. In sommige gevallen worden te hoge bedragen gevraagd voor slechts een minimale inspanning van de makelaar. Ook in dit geval kan men de courtage terug vorderen.

Wat te doen bij dubbele courtage?

Als er sprake is van dubbele courtage kan de huurder dit weigeren te betalen. Soms kan dit lastig zijn, doordat de woning dan mogelijk wordt toegewezen aan een andere huurder die wel de dubbele courtage wil betalen. In dit geval kan het verstandiger zijn om het bedrag eerst te betalen en later terug te vorderen. Hiervoor kan onderstaand stappenplan gevolgd worden:

1. Probeer bewijzen te vinden dat er sprake is van dubbele courtage. Hiervoor zou je terecht kunnen bij de verhuurder, maar deze zal hierop niet altijd een antwoord geven. Zo zou het bijvoorbeeld kunnen zijn dat de verhuurder een afspraak heeft met de makelaar dat hij korting krijgt als de makelaar de kosten op de huurder kan verhalen. Een verhuurder zal in dit geval niet snel medewerking verlenen. Vaak is een minder direct bewijs al voldoende. Zo kan men aantonen dat de huurwoning op internet is aangeboden, waardoor het logischerwijs aannemelijk is dat de makelaar van de verhuurder opdracht voor heeft gekregen. De branchevereniging voor makelaars, de NVM, geeft aan dat alle woningen die op Funda aangeboden worden in opdracht zijn van de verhuurder.
   

Stuur een vordering naar de makelaar waarin je aangeeft dat er sprake is van dubbele courtage. Geef aan dat je het niet eens bent met de betaalde courtage en verzoek of zij deze willen terug betalen. Op de website van NVM staan standaard brieven die je hiervoor kunt gebruiken.
Als de makelaar de courtage niet wil terug betalen, kan je de makelaar dagvaarden. Ook voor een dagvaarding staan standaard formulieren op de website van NVM. Indien het proces gewonnen wordt, zijn de proceskosten voor de dagvaarding te verhalen op de makelaar. Mocht de zaak niet gewonnen worden dan kan men nog proberen om in hoger beroep te gaan. Hiervan zijn de kosten wel hoog.