Tips bij aankoop beleggingspand (woonruimte)

Stel dat je wil beleggen in onroerend goed. Welke valkuilen kun je verwachten en waar moet je op letten? Met welke kosten krijg je te maken en wat zijn de opbrengsten? In tegenstelling tot hetgeen vaak gedacht wordt, word je niet slapend rijk van een beleggingspand. Je zal bij de les moeten zijn en je huiswerk goed moeten maken. Je zal namelijk niet de eerste zijn die geld verliest in plaats van geld verdient. Inhoudsopgave

• Onderhoud
• Vergunningen
• Huurovereenkomsten
• Financiering
• Koopovereenkomst
• Kosten

Onderhoud

Net als bij de aankoop van een huis voor jezelf, zal je moeten letten op het onderhoud. Is er sprake van direct noodzakelijk onderhoud? Zo ja, wat zijn de kosten hiervan? Hiernaast is het raadzaam om een realistische inschatting te maken van het onderhoud op lange termijn. Zodra je zicht hebt op alle directe en toekomstige onderhoudskosten, kan je een zogenaamd Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) laten maken. Door middel van zo’n plan kan je zien wanneer en hoeveel je waarschijnlijk kwijt zal zijn aan het noodzakelijke onderhoud. De kosten kunnen vervolgens per jaar genoteerd worden, zodat er -indien gewenst- ook jaarlijks voor gereserveerd kan worden. Een dergelijk plan is eigenlijk noodzakelijk om een goede inschatting te kunnen maken van het verwachte netto rendement. Hiernaast wordt hiermee voorkomen dat je later tot de ontdekking komt dat het onderhoud meer kost dan wat het pand aan huur oplevert.

Vergunningen

Als je een beleggingspand koopt waar al huurders inzitten, moet je vooraf goed controleren of alle benodigde vergunningen afgegeven zijn. Het is namelijk niet zomaar toegestaan om een huis als verschillende eenheden te verhuren. Voor het splitsen van een huis in verschillende verhuurbare ruimtes moet de gemeente een vergunning afgeven. Het is niet vanzelfsprekend dat de gemeente deze vergunning zomaar afgeeft. Hetzelfde geldt voor kamerverhuur. Ook dit zal niet toegestaan zijn zonder bijbehorende vergunning. Indien je een verhuurd pand op het oog hebt waarbij de noodzakelijke vergunningen ontbreken, kan je overwegen een bod te uit te brengen onder het voorbehoud dat de vergunningen voor de overdracht geregeld zijn.

Huurovereenkomsten

Een beleggingspand waar een flinke opbrengst uit komt, is natuurlijk extra aantrekkelijk. Bij beleggingspanden is de vraagprijs is overigens vaak gekoppeld aan de werkelijke huuropbrengst. Met andere woorden: hoe hoger de jaarlijkse huuropbrengst, hoe hoger de vraagprijs van het pand zal zijn. Hoewel de huuropbrengst niet geheel onbelangrijk is, moet je je hierop niet blindstaren. De kans is namelijk groot dat de huren hoger zijn dan wettelijk is toegestaan. Indien de huurder ontdekt dat hij meer huur betaalt dan noodzakelijk, zou de huurder de huur kunnen laten corrigeren. De huurder kan de huur altijd laten toetsen (en laten corrigeren) ook als er een hogere huur overeengekomen is. Met een beetje pech laten alle huurders de huur aanpassen (verlagen) als blijkt dat deze te hoog is. Van alle mooie rekensommetjes die je vooraf gemaakt hebt, komt dan niets terecht. Je hebt het maar te accepteren en zal genoegen moeten nemen met de lagere huuropbrengst.

Huur verhogen

Er kan natuurlijk ook sprake zijn van een te lage huur. De huur kan echter alleen verhoogd worden volgens de afgesproken regels in de huurovereenkomst. Hiernaast mag de huurstijging nooit meer zijn dan het wettelijk maximum. De mogelijkheden om een (te) lage huur snel op te krikken, zijn hierdoor beperkt. Ook is het wettelijk niet mogelijk om de lopende huurovereenkomsten met de huurders direct op te zeggen nadat je het pand hebt gekocht. In verband hiermee wordt wel eens gezegd: 'Koop breekt geen huur'. Kortom, als blijkt dat de huuropbrengst laag is dan weet je dat van tevoren en er is weinig wat je daaraan kunt veranderen. Het enige voordeel hiervan kan zijn dat het de verkoopprijs in je voordeel beïnvloed. Hiernaast weet je dat er in de toekomst ruimte genoeg is voor (maximale) huurverhogingen.

Financiering

Veel banken zijn -op z’n zachts gezegd- nogal terughoudend in het verstrekken van leningen voor de aankoop van een beleggingspand. Over het algemeen zal je hiervoor een gespecialiseerde geldverstrekker moeten benaderen. Een volledige financiering van een beleggingspand kan je overigens gerust vergeten. Je zal rekening moeten houden met een eigen inbreng van minimaal 30% van de aankoopprijs. Hiernaast is het verstandig om niet al je spaargeld voor de aankoop te gebruiken. Een reserve potje kan immers goed van pas komen als er onverwacht sprake is van leegstand of noodzakelijk onderhoud.

Koopovereenkomst

Indien je besluit om een beleggingspand te kopen, zal er uiteraard een overeenkomst opgesteld moeten worden. Hoewel deze overeenkomst lijkt op een 'gewone' overeenkomst die ook bij woonhuizen gebruikt wordt, zijn er enkele belangrijke verschillen. Bij een gewone koopovereenkomst kan je de verkoper achteraf vaak nog aanspreken op verborgen gebreken. Bij de aankoop van een beleggingspand heb je deze mogelijkheid bijna nooit. De verkoper zal in de overeenkomst namelijk opnemen dat hij het pand niet zelf bewoond heeft en daarom niet op de hoogte is van eventuele (verborgen) gebreken. In de overeenkomst wordt daarom de verantwoordelijkheid van de verkoper hiervoor uitgesloten.

Ontbindende voorwaarde

Wil je zekerheid hebben met betrekking tot de onderhoudstoestand? Laat dan vooraf een bouwkundig rapport opmaken. Eventueel kan je in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde laten opnemen met betrekking tot de onderhoudstoestand. Vaak wordt er bedongen dat de koop kosteloos ontbonden kan worden door de koper indien uit het bouwkundig rapport blijkt dat de kosten een vooraf afgesproken maximum overschrijden.

Geen bedenktijd

Indien je een particuliere woning koopt (om zelf te bewonen), heb je recht op een wettelijke bedenktijd van drie dagen. Dit betekent dat je na het ondertekenen van de koopovereenkomst nog drie dagen de tijd hebt om de koop te ontbinden. Dit kan zonder kosten en zonder opgave van reden. Bij de aankoop van een beleggingspand heb je geen recht op deze wettelijke bedenktijd. Als je eenmaal de overeenkomst getekend heeft, zit je er aan vast. Ontbinden zonder kosten is dan alleen nog mogelijk door je te beroepen op een overeengekomen ontbindende voorwaarde.

Kosten

In al het enthousiasme bij de aankoop van een beleggingspand wil men nog wel eens vergeten om rekening te houden met alle kosten. Zoals gezegd, zal er altijd sprake zijn van onderhoudskosten. Of servicekosten, als er sprake is van een Vereniging van Eigenaren. Maar hiermee zijn we er natuurlijk nog niet. Als eigenaar van het beleggingspand zal je ook te maken krijgen met onroerende zaakbelasting, verzekeringspremie, administratiekosten, vermogensrendementsheffing, hypotheeklasten en huurderving door leegstand. Met al deze kosten zal je rekening moeten houden om te bepalen of de aankoop van het beleggingspand voldoende rendabel is.

Lees verder

• Voor- en nadelen van aankoop beleggingspand