Voor- en nadelen van aankoop beleggingspand

Beleggingspanden. Veel mensen hebben er één en veel mensen dromen over de aanschaf ervan. Bij het bezit van een beleggingspand denkt men vaak aan eenvoudige opbrengsten. 'Slapend rijk worden' is iets wat veel mensen wel aanspreekt. In de praktijk is het echter niet allemaal rozengeur en maneschijn. Hoewel er genoeg voordelen zijn, zijn er ook minstens zoveel nadelen. Het is daarom verstandig om eerst een goede afweging te maken tussen de mogelijke voor- en nadelen. Als je eenmaal een pand hebt gekocht, is het namelijk lastig om op deze beslissing terug te komen. Voordat je eventueel de grote stap zet, zal je goed je huiswerk moeten doen. Zeker bij de aankoop van een beleggingspand geldt: 'Haastige spoed is zelden goed'.

De voordelen van een beleggingspand

Grote vraag naar woonruimte

De aankoop van een beleggingspand dat verhuurd wordt als woonruimte, is helemaal niet zo gek. Er zal namelijk altijd wel vraag blijven naar woonruimte. Voor veel mensen is het kopen van een huis namelijk lastig of onmogelijk. Voor hen is huren een goed alternatief. Ook voor mensen die verwachten dat ze op termijn moeten verhuizen (bijvoorbeeld i.v.m. werk), is huren aantrekkelijker dan kopen. Kortom, er zal altijd wel een groep mensen zijn die interesse heeft om woonruimte te huren.

Waardevast

Over het algemeen is onroerend goed behoorlijk waardevast. Uiteraard is het altijd mogelijk dat de waarde door de jaren heen enigszins schommelt. Op lange termijn is een (lichte) stijging in ieder geval waarschijnlijker dan een (forse) daling. Hiernaast is het ook niet direct dramatisch als de waarde ooit iets daalt. Zolang de ruimte verhuurd is, blijven de opbrengsten immers gewoon binnenkomen. Een gedaalde waarde is daardoor eigenlijk alleen vervelend op het moment van verkoop. Zolang je het beleggingspand niet verkoopt, hoeft een gedaalde waarde geen pijn te doen.

Opbrengsten onbelast

Ook is een beleggingspand uit fiscaal oogpunt best aantrekkelijk. Als je het pand privé koopt, is de huuropbrengst namelijk onbelast. De waarde van het huis valt overigens wel in Box 3. Dit betekent dat je over de waarde van het huis (minus de eventuele hypotheek) vermogensrendementsheffing verschuldigd bent. Deze belasting zou je overigens ook moeten betalen als je het spaargeld op de bank zou laten staan. Kortom, voor de belastingheffing maakt het niet uit of je jouw geld op de bank hebt staan of in een beleggingspand hebt gestopt.

Hogere opbrengst

In tijden van een lage spaarrente is beleggen in vastgoed extra aantrekkelijk. Het is immers eenvoudig om de lage spaarrente te verslaan. Door te beleggen in vastgoed ontvang je waarschijnlijk een (veel) hoger rendement dan je met je spaarrekening zou kunnen behalen. Een bijkomend voordeel van een lage spaarrente is dat de hypotheekrente waarschijnlijk ook relatief laag zal zijn. Hierdoor wordt het financieren van een beleggingspand extra voordelig.

Stijgende opbrengst

Bij een hypotheek kun je de rente voor een bepaalde tijd vastzetten. Hierdoor heb je geen last van plotselinge rentestijgingen. Je maandlasten zijn hierdoor stabiel en voorspelbaar. De huren kunnen tussentijds echter wel stijgen. Het is gebruikelijk om de huren ieder jaar aan te passen op basis van een bepaalde (CBS-)index. Dit betekent dat de huren ieder jaar iets stijgen, terwijl de lasten gelijk blijven (of dalen door tussentijdse aflossing). Kortom, in de loop der jaren neemt het rendement steeds iets toe. Het gaat weliswaar in kleine stapjes, maar als je geduld hebt zul je het rendement vanzelf zien groeien.

De nadelen van een beleggingspand

Lagere huuropbrengst

Op papier ziet de aankoop van een beleggingspand er vaak behoorlijk aantrekkelijk uit. In de praktijk kan dat nog wel eens tegenvallen. Soms blijkt het bijvoorbeeld niet mogelijk om de gewenste huurprijs te krijgen en zul je genoegen moeten nemen met een lagere huur. Hiernaast kun je niet zomaar iedere prijs vragen die je wenst. De maximale huur is namelijk aan regels gebonden. Hierdoor loop je het risico dat de afgesproken huur tussentijds verlaagd moet worden als een huurder aan de bel trekt. Hier kun je niets tegen doen. Je hebt de lagere (wettelijke) huur maar te accepteren.

Leegstand

Hiernaast is het ook mogelijk dat de woonruimtes voor langere tijd leeg staan. Als er sprake is van een hypotheek lopen de kosten vrolijk door, terwijl er geen inkomsten tegenover staan. Voor een maandje is dat wellicht niet zo erg, maar het kan knap vervelend worden als de leegstand lang duurt. Bij langdurige leegstand kun je geneigd zijn om te gaan stunten met de huurprijs. De leegstand kan hierdoor snel worden opgelost, maar vervolgens heb je weer last van een (te) laag rendement. In feite wordt het ene probleem dan ingeruild voor een ander probleem.

Geld zit vast

Een ander nadeel is dat je geld behoorlijk vast zit. Het is niet of nauwelijks mogelijk om je ingebrachte spaargeld tussentijds te onttrekken. Dit hoeft niet direct een groot nadeel te zijn, maar je moet wel goed beseffen dat het een belegging voor lange termijn is die vaak veel geduld vraagt. Ook als er plotseling sprake is van verlies in plaats van winst, is er geen snelle ontsnapping mogelijk. In dat geval zul je moeten wachten op betere tijden en hopen dat het verlies beperkt blijft.

Onderhoud

Als je de gelukkige eigenaar bent van een beleggingspand krijg je ook te maken met onderhoud. Dit betekent dat het pand -net als je woonhuis- af en toe geschilderd moet worden. Hiernaast zal de CV-ketel ook een keer vervangen moeten worden. Naast dit gebruikelijke onderhoud is het ook mogelijk dat een vertrekkende huurder je opzadelt met een uitgeleefde woonruimte. Niet zelden komt deze ellende ook op het bordje van de eigenaar terecht.

Rompslomp

Tenslotte: de rompslomp. Vaak loopt niet alles volgens plan. Naar alle waarschijnlijkheid zul je te maken krijgen met wanbetalers, schade, onverwacht onderhoud en uiteraard papierwerk. Voor niets gaat de zon op. Dit geldt ook voor beleggen in onroerend goed. Een beleggingspand zal altijd werk met zich meebrengen. Dit werk kun je overigens ook uitbesteden aan een gespecialiseerd bureau. Deze rekenen daar uiteraard kosten voor, bijvoorbeeld 5% van de huuropbrengst.

Lees verder

• Tips bij aankoop beleggingspand (woonruimte)