Ga in beroep tegen WOZ-aanslag en verdien snel geld terug

Wees kritisch op de nieuwe WOZ-beschikking van uw woning, die begin van elk jaar weer in de brievenbus valt. Want de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde van uw huis, heeft invloed op verschillende heffingen en belastingen die u moet betalen. Bezwaar aantekenen tegen een te hoge WOZ-beschikking kan zeker lonen, uiteraard wel onderbouwd met steekhoudende argumenten. Hoewel een hoge WOZ-waarde in bepaalde gevallen juist gunstig kan uitpakken, o.a. bij het verkopen van uw woning, en t.b.v. een lagere hypotheekrente.

Twijfel over WOZ-beschikking

De nieuwe WOZ-beschikking, die begin van het jaar weer op de deurmat valt, is bepalend voor verschillende belastingen en heffingen die u als huiseigenaar moet betalen. Als u vermoedt dat uw woning te hoog is getaxeerd door de gemeente, is het verstandig in beroep te gaan, want het kan u bij de volgende WOZ-gerelateerde heffingen geld schelen:

• onroerendezaakbelastingen (OZB),
• de waterschapsbelasting,
• het rioolrecht,
• de afvalstoffenheffingen,
• de inkomstenbelasting (via het eigenwoningforfait).

Bij goede argumenten worden bezwaarschriften vanzelfsprekend erkend, zodat in beroep gaan wel degelijk kan lonen. Het bezwaar dient binnen 6 weken na datum van de beschikking plaats te vinden en is kosteloos. Vergeet geen bewijsstukken met het bezwaarschrift mee te sturen indien u die heeft. Bezwaar maken ontheft u in eerste instantie uiteraard niet van de betalingsverplichting. Als het goed is krijgt u uiteraard wel een bevestiging dat uw bezwaarschrift is ontvangen. En het is zeker de moeite waard want circa de helft van klachten wordt toegewezen, wat meestal een waardeverlaging van circa 12,5% tot gevolg heeft.

Sinds crisis andere prijzen

Als gevolg van de economische crisis zijn veel huizen destijds in prijs gedaald. Volgens het CBS is de gemiddelde verkoopprijs in 2009 gedaald van €255.000 naar € 240,000. Dat betekent per 1-1-2010 een daling van € 15.000. Maar uiteraard is niet iedereen gemiddeld, en bovendien zijn veel prijzen in de jaren daarna weer belangrijk in waarde gestegen, vooral in de grote steden.

Prijsstijging grote steden

Eind 2015 waren de prijzen van bestaande koophuizen in de vier grote steden opnieuw beduidend hoger dan eind 2014. Met bijna 10 % was de stijging in Amsterdam het grootst. En In Utrecht waren woningen 7,3 % hoger geprijsd dan een jaar eerder. In Rotterdam en Den Haag was de stijging respectievelijk 5,0% en 4,1 %. Voor Utrecht en Rotterdam betekent dit de grootste prijsstijging sinds het begin van de crisis in 2008.

Hoe maak je bezwaar

• Wellicht heeft ook uw gemeente speciale formulieren, voorbeeldbrieven, die al dan niet zijn af te halen of te downloaden. Alvorens u bezwaar gaat aantekenen dient u de bezwaarprocedure uiteraard bij de gemeente op te vragen, voorzover dat niet is meegezonden.
• Vervolgens kunt u bij het kadaster via internet tegen geringe vergoeding recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in uw omgeving opvragen. Als blijkt dat identieke woningen tegen veel lagere prijzen zijn verkocht heeft u goede argumenten in handen om bezwaar aan te tekenen.
• Maar ook als vergelijkbare woningen tegen relatief hoge prijzen verkocht zijn, kan het best zijn dat u hard kunt maken dat uw woning toch veel minder waard is, bijv. door de staat van onderhoud.
• U noemt het bedrag die uw woning naar uw mening werkelijk waard is en vraagt de gemeente een hertaxatie te doen. Bij onverhoopte afwijzing van uw bezwaar kunt u desgewenst gehoord worden enz.

Immateriële waarde

Uiteraard is de waarde van een woning niet uitsluitend afhankelijk van bouwjaar, de staat van onderhoud, enz. Allerlei andere niet technische factoren spelen ook een rol, bijvoorbeeld of de buurt voor- of achteruit is gegaan. Ook overlast door stank, geluid of juist het ontbreken van deze narigheid kan de waarde van uw woning positief of negatief beïnvloeden. Bij de woningen waar u de verkoopprijs via het kadaster mee vergelijkt hoeft dat niet het zelfde te zijn.

Hulpmiddel

Tegenwoordig worden alle WOZ-waarden openbaar gemaakt via de website van de gemeente en op wozwaardeloket.nl. Zijn vergelijkbare woningen in uw buurt anders gewaardeerd dan heeft u gelijk een sterk argument in handen, en is het bezwaarschrift indienen een simpele zaak.

Soms is een hoge WOZ-waarde gunstig

Als u een hypotheek op uw huis wil nemen kan een hogere WOZ-waarde niet ongunstig zijn. Of u kunt misschien verlaging van risico-opslag krijgen wegens het lagere risico dat de bank loopt. Die hogere WOZ- beschikking is natuurlijk ook gunstig indien u de woning wil gaan verkopen, want elke koper zal als eerste de WOZ-waarde van het pand willen weten, om te vergelijken met de vraagprijs.