Wat regelt de notaris bij aankoop van een huis?

De aankoop van een huis is voor de meesten van ons de belangrijkste aankoop in hun leven. Meestal is de eigen woning ook ons kostbaarste bezit. Je moet er niet aan denken dat iemand een woning verkoopt, die niet van hem is. Soms echter kan onduidelijk zijn wie op enig moment eigenaar is van een huis. Denk daarbij aan familierechtelijke omstandigheden bij scheiden of erven. Daarom verloopt de aankoop van een huis altijd via een notaris als onpartijdig openbaar ambtenaar. De notaris regelt bij aankoop van een huis onder meer de opmaak van de leveringsakte, de hypotheekakte, een samenlevingscontract en eventueel een splitsingsakte. De eigendomsoverdracht is pas een feit, als die is ingeschreven bij het kadaster.

Wat regelt een notaris?

De notaris is een door de overheid aangestelde ambtenaar met specifieke taken. Die taken bestaan vooral uit het opmaken en bewaren van akten. Daarin zijn afspraken vastgelegd die voor het recht van belang zijn. Feiten die door een notaris in een akte zijn vastgelegd, hebben altijd sterke bewijskracht. Dat kan bijvoorbeeld van pas komen in geval van een conflict. De werkzaamheden van een notaris liggen voornamelijk op het gebied van:

• het erfrecht;
• onroerend goed;
• ondernemingsvormen;
• en familiezaken.

Welke aktes zijn nodig bij aankoop van een woning?

De koper van een woning kan een notaris inschakelen voor opmaak van bijvoorbeeld de volgende aktes:

• leveringsakte, nodig voor de eigendomsverkrijging van de woning;
• hypotheekakte, nodig voor de financiering van het pand;
• samenlevingscontract bij ongehuwde partners;
• splitsingsakte als er sprake is van aankoop van een appartement.

Notariskosten hypotheekakte

De notariskosten voor hypotheekakten en overige akten kunnen per notaris verschillen. Notarissen mogen immers vanaf 2002 hun eigen tarieven hanteren. Bij nieuwbouw wordt voor de leveringsakte een kostenconstructie 'vrij op naam' (VON) gehanteerd. De notariskosten komen dan voor rekening van de verkoper. Doordat er vanaf 2002 meer concurrentie mogelijk is tussen notarissen, uit zich dat in een scherpere tariefstelling. Notarissen vergelijken is dus zeker de moeite waard.

Wat staat er in een leveringsakte?

De leveringsakte volgt op een voorlopige koopovereenkomst zoals die door een makelaar kan zijn opgesteld. Dat hoeft niet noodzakelijkerwijs door een notaris te gebeuren. Hoewel men daarin vaak geijkte formuleringen hanteert, bestaat er geen standaardmodel voor de leveringsakte. De notaris mag daar eigen invulling aan geven. Maar in de regel bevat een leveringsakte de volgende informatie:

• wat de verkoper precies levert: een woning, al dan niet met inbegrip van een stuk grond;
• onder welke voorwaarden en tegen welke prijs de levering geschiedt;
• eventuele erfdienstbaarheden die op de woning rusten (recht van overpad bijvoorbeeld);
• het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd is;
• soms bepaalde bouwvoorschriften van de gemeente. Denk bijvoorbeeld aan het verbod om zinken goten te gebruiken bij nieuwbouwwoningen.

Speciale bepalingen bij een nieuwbouwwoning

Bij nieuwbouwwoningen heeft men vaak te maken met twee partijen:

• de aannemer die je huis bouwt;
• de grondeigenaar.

Alle afspraken die je als koper met deze 2 partijen hebt gemaakt, vermeldt de notaris in de leveringsakte.

Ook is bij nieuwbouwwoningen als extra bescherming vaak een garantiebepaling van de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK-garantie) opgenomen. Die garandeert dat je huis toch wordt afgebouwd, als je aannemer failliet gaat.

De hypotheekakte

De hypotheekakte is een leenovereenkomst tussen de koper en een financieringsinstelling, in de regel een bank. De akte vermeldt:

• hoeveel geld de koper leent;
• tegen welk rentepercentage;
• en voor welk pand.

De bank verkrijgt van de koper/eigenaar het "recht van hypotheek". Dat geeft aan de bank de bevoegdheid om de woning in het openbaar te verkopen als de eigenaar in gebreke blijft bij terugbetaling van de lening. De bank kan dan uit de opbrengst haar vordering bij voorrang voldoen. Bij nieuwbouw plaatst de bank het geleende bedrag of een deel daarvan in depot. Tijdens het vorderen van de bouw voldoet men daaruit tussentijds de betalingen aan de aannemer.

Waarom een samenlevingscontract?

Met een samenlevingscontract kan men regelen dat het aandeel van de overleden partner naar de langstlevende gaat. Dat is iets wat bij getrouwde stellen automatisch in de wet is geregeld. Mensen die niet getrouwd zijn, doen er goed aan om bij aankoop van een huis een samenlevingscontract op te stellen. Indien namelijk de partner overlijdt, komt de helft van de waarde toe aan zijn familie. Als die familie geld wil zien, moet de overblijvende partner het huis uit óf zijn aandeel kopen.

Wat is een splitsingsakte?

Een splitsingsakte wordt opgemaakt bij de koop van een appartement. In feite koop je dan een deel van een groot gebouw. Je krijgt dan het exclusieve recht om een gedeelte daarvan, bijvoorbeeld aangeduid als "appartement nummer 4", te gebruiken. De splitsingsakte verplicht de koper ook om lid te worden van een zogenaamde "Vereniging Van Eigenaren" (VVE). Die regelt wie welk appartement bezit en welke afspraken er zijn over beheer en onderhoud van het hele pand.