Wat regelt de notaris bij aankoop van een huis?

De notaris regelt bij aankoop van een huis onder meer de opmaak van de leveringsakte, de hypotheekakte, een samenlevingscontract en eventueel een splitsingsakte. De eigendomsoverdracht is pas een feit, als die is ingeschreven bij het kadaster.

Welke dingen regelt een notaris?

De notaris is een door de overheid aangestelde ambtenaar met specifieke taken. Die taken bestaan vooral uit het opmaken en bewaren van akten waarin afspraken worden vastgelegd die voor het recht van belang zijn. Feiten die door een notaris in een akte worden vastgelegd, hebben altijd sterke bewijskracht, bijvoorbeeld in geval van een conflict.

De werkzaamheden van een notaris liggen voornamelijk op het gebied van het erfrecht, onroerend goed, ondernemingsvormen en familiezaken.

Welke aktes zijn nodig bij aankoop van een woning?

De koper van een woning kan een notaris inschakelen voor opmaak van bijvoorbeeld de volgende aktes:

• leveringsakte, nodig voor de eigendomsverkrijging van de woning;
• hypotheekakte, nodig voor de financiering van het pand;
• samenlevingscontract bij ongehuwde partners;
• splitsingsakte als er sprake is van aankoop van een appartement.

Notariskosten/hypotheek

De notariskosten voor hypotheek- en overige akten kunnen per notaris verschillen omdat ze vanaf 2002 hun eigen tarieven mogen hanteren. Bij nieuwbouw wordt voor de leveringsakte in de praktijk een kostenconstructie 'vrij op naam' (VON) gehanteerd. De notariskosten komen dan voor rekening van de verkoper. Doordat er vanaf 2002 dus meer concurrentie mogelijk is tussen notarissen, uit zich dat onder meer in een scherpere tariefstelling. Notarissen vergelijken is dus zeker de moeite waard.

Wat staat er in een leveringsakte?

De leveringsakte volgt op een voorlopige koopovereenkomst zoals die door een makelaar kan zijn opgesteld. Dat hoeft niet noodzakelijkerwijs door een notaris te gebeuren. Hoewel daarin vaak de geijkte formuleringen worden gehanteerd, bestaat er geen standaardmodel voor de leveringsakte. De notaris mag daar eigen invulling aan geven, maar in de regel bevat een leveringsakte de volgende informatie:

• Wat de verkoper precies levert: een woning, al dan niet met inbegrip van een stuk grond, onder welke voorwaarden en tegen welke prijs.
• Eventuele erfdienstbaarheden die op de woning rusten (recht van overpad bijvoorbeeld).
• Bij nieuwbouwwoningen heeft men vaak te maken met 2 partijen: de aannemer die je huis bouwt en de grondeigenaar. Alle afspraken die je als koper met die 2 partijen hebt gemaakt, worden erin vermeld.
• Ook bevat een leveringsakte soms bepaalde bouwvoorschriften van de gemeente. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het verbod om zinken goten te gebruiken bij nieuwbouwwoningen.
• Het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd is.
• En bij nieuwbouwwoningen is als extra bescherming in veel gevallen een garantiebepaling van de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK-garantie) opgenomen. Die garandeert dat je huis toch wordt afgebouwd, als je aannemer failliet gaat.

De hypotheekakte

De hypotheekakte betreft een overeenkomst tussen de koper en een financieringsinstelling, in de regel een bank. De akte vermeldt hoeveel geld de koper leent, tegen welk rentepercentage en voor welk pand. De bank verkrijgt dan van de koper/eigenaar het "recht van hypotheek". Dat geeft aan de bank de bevoegdheid om de woning in het openbaar te verkopen en daaruit haar vordering bij voorrang te voldoen als de eigenaar in gebreke blijft bij terugbetaling van de lening.

Bij nieuwbouw wordt het geleende bedrag of een deel daarvan in depot geplaatst bij de bank. Tijdens het vorderen van de bouw worden daaruit tussentijds de betalingen aan de aannemer voldaan.

Waarom een samenlevingscontract?

Met een samenlevingscontract kan men regelen dat het aandeel van de overleden partner naar de langstlevende gaat, iets wat bij getrouwde stellen automatisch in de wet is geregeld. Mensen die niét getrouwd zijn, doen er goed aan om bij aankoop van een huis een samenlevingscontract op te stellen. Indien namelijk de partner overlijdt, komt de helft van de waarde toe aan zijn familie. Als die familie geld wil zien, moet de overblijvende partner het huis uit óf zijn aandeel kopen.

Wat is een splitsingsakte?

Een splitsingsakte wordt opgemaakt bij de koop van een appartement. In feite koop je dan een deel van een groot gebouw en krijg je het exclusieve recht om een gedeelte daarvan, bijvoorbeeld aangeduid als "appartement nummer 4", te gebruiken. De splisingsakte verplicht de koper ook om lid te worden van een zogenaamde "Vereniging Van Eigenaren" (VVE), wie welk appartement bezit en welke afspraken er zijn over het beheer en onderhoud van het hele pand.