Hypotheekvormen op een rij

Financiële producten worden steeds complexer. Dit geldt des te meer voor de mogelijkheden op het gebied van hypotheken. Klassieke hypotheken zoals de annuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek worden steeds vaker vervangen door mengvormen die beter tegemoet komen aan uw individuele situatie. Een hypotheek kiezen is vooruit denken: Welke voorwaarden en fiscale constructies zijn nu en in de toekomst het meest gunstig? Wat zijn de voor- en nadelen van diverse hypotheekvormen voor uw profiel?

Lineaire hypotheek

Wilt u dalende lasten, dan is de lineaire hypotheek een mogelijkheid. In het begin zijn de hypotheeklasten weliswaar hoog, maar ze worden in de loop der tijd stukken lager. Het aflossingsbedrag is elke maand vast, daarnaast betaalt u rente. De maandelijkse rente (en de restantschuld) daalt door deze aflossingen, dus belastingvoordeel neemt hierbij in de loop der tijd af. De jaarlijkse aflossing wordt gevonden door het hypotheekbedrag door de looptijd te delen. De looptijd van de lineaire aflossing is maximaal acht jaar. Omdat de eerste tijd gekenmerkt wordt door hoge maandlasten doordat er naast rente ook aflossing wordt betaald, is er inmiddels een variant, t.w. de hypothecaire lening met getrapte aflossing, een tussenvorm van een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek. Bij dit type hypotheek loopt de maandlast niet geleidelijk terug maar treden er in etappes lastenverzwaringen op, steeds wanneer een hoger aflossingspercentage aan de orde komt. Het aflossingspercentage blijft steeds voor een bepaald tijdsbestek gelijk. Soms wil de hypotheekverstrekker dat u ook een overlijdensrisicoverzekering afsluit, welke losstaat van de hypotheek, maar dit geeft de verstrekker extra zekerheid. Bij tussentijds overlijden komt de uitkering (deels) ten goede aan de aflossing van de hypotheek.

Met de lineaire hypotheek heeft u een vlugge vermogensvorming, bent u minder rente verschuldigd vergeleken met andere hypotheekvormen, maar heeft u in het begin hoge lasten waardoor minder kan worden geleend. Deze hypotheek is te overwegen door mensen die op termijn een daling van hun inkomen verwachten. Denkt u juist een inkomensstijging tegemoet te gaan, dan is de lineaire hypotheek in elk geval fiscaal minder aantrekkelijk dan andere vormen.

Annuïteitenhypotheek

Wilt u lage beginlasten, dan komt u wellicht uit op de annuïteitenhypotheek, hoewel deze relatief duurder is. Over de gehele looptijd van de lening blijven de bruto maandlasten gelijk (bij een gelijkblijvend hypotheekpercentage). Het maandelijks te betalen bedrag bestaat uit rente plus aflossing. Het vaste jaarlijkse bedrag noemt men de 'annuïteit'. In het begin betaalt u veel rente en lost maar weinig af, daarom zullen de netto lasten geleidelijk stijgen. Tegen het eind van de looptijd gebeurt het omgekeerde, het aflossingsbestanddeel groeit. Het belastingvoordeel neemt ter zijner tijd dus langzaam af, in het begin nauwelijks te merken, later in de looptijd aanzienlijk. Belangrijke voordelen van de annuïteitenhypotheek zijn dat er meer kan worden geleend dan bij andere vormen en er inflatievoordeel is omdat het grootste deel van de aflossing pas later wordt betaald. Maar let wel, vermogensopbouw is amper mogelijk en de nettolasten zullen toenemen omdat het aftrekbare rentegedeelte afneemt. De rentelasten zullen sowieso relatief hoog zijn omdat er minder snel wordt afgelost. Het totaalbedrag aan rente is hierdoor groter. De annuïteitenhypotheek is het meest geschikt voor diegenen die gedurende de looptijd de hypotheek willen verlagen met een gelijkblijvende maandlast. Na de looptijd is er geen schuld meer.

Aflossingsvrije hypotheek

Wilt u zeer lage lasten en heeft u een redelijke inbreng van eigen geld (hypotheek gemiddeld max. 75% executiewaarde woning), dan kiest u de aflossingsvrije hypotheek. Deze hypotheekvorm is ook geschikt voor mensen met overwaarde in het huis, of voor diegenen waarbij het afsluiten van een polis door onbetaalbaarheid of onmogelijkheid niet meer kan, zoals zieken en bejaarden. Bij deze hypotheek lost u pas aan het eind van de looptijd af, maar dat bent u in principe dan ook verplicht. Tussentijds kunt u ook aflossen, meestal tot maximaal 10% van de hoofdsom. De hoofdsom van deze lening blijft gelijk. U betaalt enkel rente, welke maximaal dertig jaar fiscaal aftrekbaar is. In tegenstelling tot andere hypotheeksoorten is kenmerkend bij de aflossingsvrije hypotheek dat er geen kapitaal of vermogen is opgebouwd waarmee de geldlening wordt afgelost. Soms wordt een aflossingsvrij gedeelte gesloten in combinatie met een andere aflossingsvorm zoals een spaar-, beleggings-, of levenhypotheek. Afgelost wordt er bij verkoop van de woning, bij overlijden, door het gebruiken van een effectenportefeuille met voldoende waarde en door andere vermogensbestanddelen. Hoewel er veel meer rente wordt betaald wordt er niet afgelost zodat de rente-aftrek steeds maximaal is. Met de aflossingsvrije hypotheek zal de woning nooit geheel vrij zijn van hypotheek en er is het risico dat door waardedaling van het huis, ook na verkoop, er een schuld zal resteren.

Spaarhypotheek

Wilt u volledige zekerheid, dan kunt u een hypotheek gecombineerd met een levensverzekering kiezen. De levensverzekering zorgt ervoor dat de hypotheek volledig wordt afgelost aan het eind van de looptijd. Is er sprake van eerder overlijden, dan keert de verzekering uit. Kenmerkend voor deze hypotheekvorm is dat de hoogte van de premie voor de verzekering gekoppeld is aan de hoogte van de hypotheekrente. Als de rente stijgt, dan daalt de premie en omgekeerd. Hierdoor heeft u dus stabiele maandlasten bij veranderingen van rente. Een sterke rentestijging wordt immers afgezwakt door een dalende spaarpremie. Omgekeerd ontstaat de situatie dat dalende rente ongedaan wordt gemaakt door een hogere spaarpremie en dat is tevens het verschil met de levenhypotheek. De spaarhypotheek is een variant op de levenhypotheek, en wordt soms aangeduid als 'verbeterde levenhypotheek'. Door een samenwerkingsverband tussen geldgever en verzekeraar zijn de hypotheekrente en spaarrente gekoppeld, echter dit houdt in dat het in beginsel niet mogelijk is om de polis aan een andere geldverstrekker over te dragen. Met de spaarhypotheek heeft u maximale renteaftrek (max. dertig jaar), vermindering van effecten van rentewijzigingen op de lasten en zekerheid met betrekking tot de aflossing. Nadelig is dat de hypotheekrente enkele tienden van procenten hoger ligt.

Beleggingshypotheek

Wilt u naast een hypotheek ook beleggen, dan kunt u de beleggingshypotheek overwegen. U bepaalt hierbij zelf hoe uw premie wordt belegd (welke beleggingsfondsen en welke beleggingsmaatschappijen), en maakt u kans op een hoog rendement op de aandelenmarkten. Natuurlijk draagt u wel zelf ook de risico's over de waarde van de beleggingen. Zo kan het voorkomen dat de opgebouwde waarde in de polis daalt door forse koersdalingen. De beleggingsstrategie kunt u wel altijd tussentijds aanpassen, ook kunt u tussentijds bedragen voor andere doeleinden opnemen. Een overeenkomst met de traditionele levenhypotheek en de spaarhypotheek is dat de beleggingshypotheek uit een aflossingsvrije hypothecaire lening bestaat die aan het eind van de looptijd deels of geheel wordt afgelost met de uitkering uit een kapitaalverzekering. U betaalt hierbij periodiek rente over de hoofdsom en een premie voor de verzekering. Onzeker is echter wel of aan het eind van de looptijd de uitkering genoeg zal zijn om het de hoofdsom of een deel ervan, te kunnen aflossen. Het is verstandig en soms ook verplicht om bij deze vorm een overlijdensverzekering af te sluiten. Met de beleggingshypotheek heeft u maximale rente-aftrek gedurende de gehele looptijd en uw bruto en nettomaandlasten blijven gelijk als de rente ook gelijk blijft. Er zijn wel voorwaarden aan verbonden om verzekerd te zijn van een volkomen belastingvrije uitkering. Aan het eind van de looptijd kan het doelkapitaal hoger uitkomen dan van te voren is gecalculeerd, maar ook lager, zodat er minder geld is om op de hypotheek te kunnen aflossen. Voorts moet er rendementsheffing worden betaald over opgebouwd vermogen.

Hybride hypotheek

Wilt u sparen en beleggen tegelijk? De hybride hypotheek houdt het midden tussen de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek en verenigt de voordelen van beiden. De hybride hypotheek bestaat uit drie delen: De hypothecaire lening, een beleggingsverzekering en een spaarhypotheekrekening. Als de vooruitzichten op de aandelenmarkt goed zijn, gebruikt u de hypotheek als een beleggingshypotheek, en als de tijden minder gunstig zijn switcht u het kapitaal naar de spaarhypotheek. Bij deze flexibele hypotheek heeft u dus de mogelijkheid om tijdens de looptijd binnen de verzekering te sparen dan wel te beleggen. Een gedeelte van de aflossing kan worden veilig gesteld door sparen en een ander deel met risico, door te beleggen. Dit maakt deze hypotheek geschikt voor mensen die een zo hoog mogelijk rendement wensen. De flexibiliteit van deze vorm kan echter in de praktijk iets tegenvallen door de beperkingen bij het wisselen tussen sparen en beleggen en de kosten hiervan. De kosten hangen af van het verschil van de contractrente en de actuele rentestand. Switchen wordt soms afgeremd via het opleggen van boetes. Desondanks biedt deze hypotheekvorm maatwerk, maar niet elke hypotheekaanbieder heeft deze vorm in huis.

Effectenhypotheek

Bent u bekend met de handel in aandelen en obligaties, dan komt u misschien uit op de 'zuivere' effectenhypotheek. Bij deze hypotheekvorm wordt aan het eind van de looptijd de hoofdsom afgelost uit de waarde van uw effectenportefeuille. De effecten koopt u door het hypotheekbedrag te verhogen, dit is dus niet uw eigen geld. U belegt niet via een verzekering maar direct. De inleg kan periodiek zijn of eenmalig wat eventueel een hoger rendement geeft maar ook risicovoller is. U heeft met de effectenhypotheek maximaal rentevoordeel door de rente-aftrek, u heeft optimale beleggingsvrijheid, u bent geen verzekeringskosten verschuldigd en bent niet gebonden aan fiscale regels bij kapitaalverzekeringen. Bij de eenmalige inleg komt er bij dat het rendement op de effecten waar de lening voor is aangegaan de betaalde rente zal kunnen overstijgen. Dit heet het 'hefboomeffect', een interessant voordeel. Nadelig is dat aan het eind van de looptijd er geen zekerheid is over de mogelijkheid tot aflossing en dat u dus met een restschuld kunt komen te zitten. De rente van de gefinancierde effectenportefeuille is tevens niet aftrekbaar bij de aangifte voor de inkomstenbelasting, daarnaast betaalt u vermogensheffing over behaald rendement. Bij eenmalige inleg loopt u bovendien een relatief flink risico. Te denken valt aan: Waardedaling van de effectenportefeuille, rentestijging en daling van de huizenprijzen.Tevens moet bij deze eenmalige inleg de waarde van de effecten ruimschoots rendement geven om de betaalde rente te kunnen compenseren.

Levenhypotheek

Wilt u maximale hypotheekrenteaftrek gedurende de gehele looptijd dan is de levenhypotheek ook een mogelijkheid. De wat complexe levenhypotheek is geschikt voor ieder die een beleggingshypotheek te riskant vindt en een spaarhypotheek te terughoudend. De levenhypotheek kunt u zien als een mix van levensverzekering en hypotheek waarbij u belastingvrij kunt sparen. Er is geen aflossing tijdens de looptijd, in plaats daarvan betaalt u een maandelijkse premie waarmee de hypothecaire lening op de einddatum, of bij eerder overlijden, geheel of deels wordt afgelost. De verzekeringspolis wordt hierbij aan de geldverstrekker verpand om er zeker van te zijn dat de uitkering echt zal worden gebruikt om de lening mee 'af te lossen'. Er is geen koppeling tussen de hypotheekrente die u betaalt en de spaarrente die u ontvangt. Er moet bij deze hypotheek aan de voorwaarden van de kapitaalverzekering eigen woning te worden voldaan en vrijstellingsbedragen mogen niet worden overschreden om belastingschuld over de rente van de uitkering van de verzekering te voorkomen. Bij een winstdelende polis heeft u het voordeel dat u meedeelt in de winst van de verzekeraar en er zijn constante bruto- en nettolasten tijdens de looptijd (mits de rente gelijk blijft). Bij tussentijdse beëindiging van de verzekering kunnen er echter fiscale gevolgen zijn, tevens bestaat er onzekerheid omtrent de hoogte van de afkoopwaarde van de verzekering en de waarde-ontwikkeling van deze verzekering tijdens de looptijd. Een ander nadeel is dat het niet zeker is wat de hoogte van de uitkering is op de einddatum met als gevolg dat het onduidelijk is of de hoofdsom van de lening met de uitkering kan worden afgelost.

Bijzondere hypotheekvormen:

Krediethypotheek

Heeft u voldoende overwaarde op uw woning? Als uw huis meer waard is dan de hypotheek die u ervoor heeft afgesloten, kunt u met deze overwaarde een kredietrekening openen en uw woning als onderpand gebruiken. De kredietlimiet is vaak maximaal 75% van de verkoopwaarde van uw woning. De krediethypotheek wordt dikwijls gecombineerd met een gewone hypotheek om bijvoorbeeld verbouwingen en dergelijke te financieren. Dit heet in de volksmond 'een tweede hypotheek'. Ook wordt deze vorm soms gekozen door oudere mensen, die een deel van hun vermogen willen gebruiken voor bijvoorbeeld een aanvulling op hun pensioen ('opeten' van het vermogen). U beschikt vrij over een deel van het vermogen dat u zelf hebt opgebouwd en betaalt enkel rente over het opgenomen bedrag. Nadelig is dat de rente vaak niet kan worden vastgezet en er niet altijd renteaftrek is.

Lijfrente hypotheek

Kunt u aantonen dat u een pensioentekort heeft? Misschien dat de lijfrente hypotheek dan iets voor u is. De lijfrente hypotheek is een combinatie van een lening met een aanvullende voorziening (in de vorm van een lijfrenteverzekering) voor uw oude dag. Bij de lijfrente hypotheek is niet alleen de hypotheekrente die u betaalt aftrekbaar van uw belastbaar inkomen, maar ook de premie voor de lijfrenteverzekering. Echter wel met een nadeel: U bent afhankelijk van veranderingen in het belastingstelsel. Bij de contractopstelling voor de aflossingsvrije lijfrente hypotheek wordt vastgelegd dat een bepaald bedrag omgezet zal worden in een lijfrente. U betaalt hierbij elke maand rente over de hypotheek en premie voor de opbouw van de lijfrente. Gaat u met pensioen, dan keert de lijfrente periodiek uit zodat u de hypotheeksom kunt afbetalen. Net als bij de aflossingsvrije hypotheek is er een maximaal percentage van de waarde van de woning dat als hypotheek kan worden afgesloten. Zowel de rente op de hoofdsom als de lijfrentepremie kan dus van de belasting worden afgetrokken, maar u bent wel inkomstenbelasting verschuldigd over de uitkeringen van de lijfrente.

Depothypotheek

Beschikt u over voldoende vermogen? Een combinatie van een spaarhypotheek en een depotrekening heet de depothypotheek en heeft een minimum looptijd van vijftien jaar. Aan het begin van de hypothecaire lening stort u een zeker bedrag aan eigen vermogen in het depot, waar een hoge rente over wordt vergoed. Dit eigen vermogen zou de opbrengst van het oude huis kunnen betreffen, of geld uit een erfenis of schenking. De rente is gekoppeld aan de hypotheekrente. De hypotheekrente wordt vervolgens uit dit depot betaald. De depothypotheek biedt veel vrijheid omtrent de aflossingen en kan leiden tot lage lasten. Door deze constructie heeft u een maximale hypotheekhoogte en hypotheekrente aftrek en de netto maandlasten zullen altijd lager zijn dan bij een spaarhypotheek. De depothypotheek wordt nog niet zo vaak aangeboden.

Groene hypotheek

Bouwt of woont u in een milieuvriendelijke woning? De overheid stimuleert milieuvriendelijke woningbouw onder andere door de financiering aantrekkelijk te maken: U kunt een deel van de lening tegen een lagere rente lenen met een groene hypotheek. De duurzame hypotheek ofwel groene hypotheek bestaat uit twee gedeelten: Een 'gewoon' deel en een 'groen' deel met een max. bedrag van 34.000 Euro waarover u 1 a 2 procent minder rente betaalt dan de gangbare marktrente gedurende maximaal tien jaar. Hiervoor krijgt u een groenverklaring van de Nederlandse Onderneming voor Energie en Milieu (NOVEM). Voordelen zijn de lagere rente over een deel van de hypothecaire lening en een fiscaalvriendelijke opbouw van een deel van de aflossing, nadelen zijn de zeer strenge milieu-eisen waar uw woning aan moet voldoen om in aanmerking te komen. In elk geval mag de koopsom het bedrag van Euro 272.000 niet overschrijden.

“Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world.” ~ Franklin D. Roosevelt