Tweede eigen huis buitenland, fiscale problemen

Een tweede eigen huis of vakantiehuis in het buitenland kan erg aantrekkelijk zijn. Ook in 2019, 2020 en 2021. Fiscaal gezien zijn er echter nogal wat valkuilen. Niet door de Nederlandse wetgeving, maar door de fiscus in het buitenland. Spanje moet inmiddels de door de eigenaars in het verleden te veel betaalde belasting terug gaan betalen. Bovendien is een hypotheek afsluiten voor een huis in het buitenland niet altijd even eenvoudig. Bekijk hoe dit werkt. Emigratie kan een dubbele erfbelasting betekenen. De belasting op de verkoopwinst van een huis die in Frankrijk zo hoog is, lijkt bovendien in strijd met de EU-wetgeving volgens het Europese Hof van Justitie. Sinds 17 augustus 2015 is de Europese Erfrechtverordening in werking getreden.

Een tweede huis kopen in de EU

Als u denkt aan een tweede huis in Europa lijkt er geen vuiltje aan de lucht. We zijn een verenigd Europa dus moet alles toch wel gemakkelijk te regelen zijn. Dat zou u denken. Een tweede woning in het buitenland wordt, als er een belastingverdrag met dat land is, in de meeste gevallen in het buitenland belast en niet in Nederland. U hebt dan een extra vrijstelling. Maar toch zijn er een aantal valkuilen. Vooral met de Belastingdienst. Een paar voorbeelden passeren de revue.

Tweede huis in Italië

In Italië krijgt u met de fiscus te maken. De regels zijn daar op een aantal punten anders. Als u bijvoorbeeld in Italië uw huis verhuurt voor de periodes dat u er niet bent, betaalt u daar inkomstenbelasting over de genoten huurpenningen. Niet alleen is het Italiaanse belastingsysteem een bureaucratische mallemolen. Italië behoort binnen de EU tot de landen met de hoogste belastingen. Er kan wel worden verrekend met de Nederlandse fiscus, maar omdat de belastingen in Italië hoger zullen zijn, houdt u per saldo een fiscaal nadeel over. Bovendien zijn er, als de eigenaar van het huis in Italië komt te overlijden, successierechten verschuldigd aan de Italiaanse fiscus. Nederland heeft wat betreft het successierecht geen belastingverdrag met Italië.

Tweede huis in Frankrijk

In Frankrijk betaalt u bij verkoop van de tweede woning weer belasting over de waardegroei. Bovendien kunt u in Frankrijk uw tweede woning maar zo veel mogelijk met een hypotheek financieren, omdat het saldo van de waarde van het huis en de hypotheek als vermogen wordt gezien. Over dit vermogen betaalt u in Frankrijk vermogensbelasting. Daarbij komt nog dat als de hypotheek niet direct bij de aankoop is gesloten, de Franse fiscus de hypotheekschuld buiten beschouwing laat, waardoor u toch over de totale waarde van het huis vermogensbelasting moet betalen. In Frankrijk betaalt u ook successierechten over eventuele geldbedragen op rekeningen in Frankrijk. Nieuw is dat de Franse regering van plan is uw huis in Frankrijk extra te belasten. Deze heffing kan oplopen van enkele honderden euro's tot enkele duizenden, afhankelijk van de waarde van uw bezit. Tot slot moet u in Frankrijk goed oppassen met een voorlopig koopcontract. Als u die hebt getekend, maar de koop gaat toch niet door, dan krijgt u toch een aanslag van de Franse fiscus

Franse taks van de baan door uitspraak EU Hof van Justitie?

De advocaat-generaal van het Europese Hof van Justitie is zeer kritisch over de enorme belasting op de verkoopwinst van een huis in Frankrijk. Deze taks kan oplopen tot 40,5% en is daarmee buitensporig hoog. Als het Hof met de belangrijke advocaat instemt, is deze hoge belasting straks van de baan. Overigens kan wie in Nederland belastingplichtig is, nu al een deel van de belasting terug vragen. Maak dan gebruik van de mogelijkheid ter voorkoming van de dubbele belastingheffing. U betaalt immers in Nederland ook al 1,2% over uw vermogen.

Tweede huis in Spanje

In Spanje zijn vooral de makelaars significant aanwezig. Omdat er bijna meer makelaars zijn dan huizen die te koop staan, hebben meerdere makelaars hetzelfde huis in portefeuille. Zo kan een huis onder uw neus aan een ander zijn verkocht. Bovendien weten de makelaars in Spanje hoge courtages te berekenen. Anders dan in Nederland controleert een Spaanse notaris ook niet alle eigendomspapieren en de kadastrale gegevens. Die moet u zelf apart laten checken als u niet later voor verrassingen wilt komen te staan.

Geld terug van de Spaanse Belastingdienst

Nederlanders die tussen juli 2004 en december 2006 een tweede huis in Spanje verkochten, krijgen nu enkele tienduizenden euro's terug van de Spaanse belastingdienst. Reden hiervoor is dat jarenlang Nederlanders twintig procent te veel belasting hebben betaald over de winst na de verkoop van hun tweede huis. Spanjaarden betaalden 15 procent, terwijl buitenlanders maar liefst 35 procent moesten betalen. De gemiddelde schade wordt op 20.000 tot 30.000 euro per geval geschat. Spanje is tot deze terugbetaling verplicht door de uitspraak van het Hof van Justitie in Luxemburg op 6 oktober 2009.

Hypotheek afsluiten voor huis in het buitenland

U kunt of bij een lokale bank terecht of bij een Nederlandse. In theorie althans want een hypotheek is niet altijd even eenvoudig te krijgen. Als u bij een Nederlandse bank terecht wilt moet u kiezen voor een bank met een buitenland afdeling en connecties in het land waar u uw huis hebt. Zo heeft ABN AMRO een buitenland hypotheek voor een woning in Spanje, Italië en Portugal. Groot voordeel is dat de stukken in het Nederlands zijn opgesteld en u in uw eigen taal kunt communiceren. Bovendien kennen we in ons land vele hypotheekvormen, die vaak ook fiscaal slim zijn. In het buitenland is dit vaak lastiger. Niet alleen de taal kan een belemmering zijn, maar het kost daar veel meer tijd om een hypotheek te regelen. Verder is er weinig keuze in soorten hypotheken en is de maximale hypotheek vaak lager dan bij een bank in ons land.

Emigratie en successierechten

Wie emigreert en binnen tien jaar komt te overlijden, hoe zit dat dan? In dat geval krijgen de erfgenamen nog een belastingaanslag erfbelasting vanuit Nederland. Mogelijk moet ook in het nieuwe land belasting worden betaald. Dat kan een dubbele belasting betekenen en dus een dure emigratie voor de erfgenamen. Niet met alle landen bestaat er immers een belastingverdrag dat dit (deels) voorkomt.

Slot tweede eigen huis in het buitenland en de belastingdienst in 20209 en 2021

Een paar van deze voorbeelden benadrukken dat u nooit overhaast te werk moet gaan in het buitenland. Bestudeer de regels die van toepassing zijn daarom goed. Anders kan het u onnodig veel geld kosten. En dat terwijl een tweede eigen huis zo leuk kan zijn. Op internet zijn talloze leuke voorbeelden te zien.

Lees verder

• Tweede huis in het buitenland en het buitenlands erfrecht