Overwaarde geeft vaak vertekend beeld

Er wordt van overwaarde gesproken als de verkoopopbrengst hoger is dan resterende op de huis rustende hypotheek. Overwaarde is niet hetzelfde als meeropbrengst. Huiseigenaren hebben het huis gekocht, omdat het huis voldoet aan hun woonwensen. Als tweede reden wordt een eigen huis gezien als een spaarpot om vermogen in op te bouwen. De overwaarde van een huis geeft echter een vertekend beeld. Dit is namelijk niet het bedrag dat het huis aan rendement heeft opgeleverd. Aflossingen verhogen een overwaarde, en eigenlijk moet ook de verdere investeringen meegerekend worden om te bepalen wat het huis heeft opgeleverd aan meerwaarde.

Wat is overwaarde?

Overwaarde is de meeropbrengst bij verkoop van het huis. Het verkoopbedrag minus de resterende hypotheek maakt de overwaarde. In een stijgende markt is de hypotheekschuld in de loop der jaren lager, dan de werkelijke waarde van het huis. In de eerste jaren van de looptijd van de hypotheek, moeten de meegefinancierde kosten eerst worden gecompenseerd. Hierbij kunt u denken aan de overdrachtsbelasting, notariskosten en de afsluitprovisie voor het afsluiten van de hypotheek.

Investeringen in het huis

Voor grote verbouwingen wordt er vaak een tweede hypotheek afgesloten. Deze manier van financiering verhoogt de hypotheek en verlaagd de overwaarde. Na de verbouwing is de waarde van het huis gestegen. In het geval de waardestijging hoger is dat de extra hypotheek, is er extra overwaarde gerealiseerd. Om de werkelijke meerwaarde van een huis te berekenen, zou u ook rekening moeten houden met de onderhoudskosten van het huis. Dit zijn de kosten die u niet hoeft te maken als u een huis gaat huren. Hierbij kunt u denken aan regulier onderhoud, zoals schilderen van het huis.

Ondanks overwaarde is huren mogelijk de beste keuze

In tijden dat de huizenprijzen dalen, blijkt maar weer dat huren een aantrekkelijke optie kan zijn. Jaarlijks gaat de huur omhoog, maar huurders hebben ook veel voordelen. Een daling van de huizenprijzen raakt de huurders niet direct in hun portemonnee. De onderhoudskosten komen niet ten late van de huurders. Zelfs in tijden dat de huizenprijzen stijgen, kan huren nog steeds de beste keuze zijn.

Wanneer moet u geen huis gaan kopen?

In bepaalde gevallen is het kopen van een huis onverstandig. Indien vooraf bekend is dat u er slechts tijdelijk gaat wonen, moet u zeker geen huis gaan kopen. Een huis kopen waar u waarschijnlijk maar vijf jaar blijft wonen, is niet aan te raden. Indien de huizenprijzen stijgen, kunt u het huis mogelijk weer met winst verkopen. Als de waarde daalt, kan het huis niet verkocht worden zonder dat er een restwaarde resteert. Een huis kopen in een periode waarin de prijzen dalen, neemt ook de nodige risico’s met zich mee. Een onderwaarde in plaats van een overwaarde, kan een huis onverkoopbaar maken.

Werkelijke overwaarde

Volgens Vereniging Eigen Huis bedragen de jaarlijkse onderhoudskosten van een eigen huis gemiddeld € 5.000 per jaar. De werkelijke overwaarde van het huis is dus de verkoopprijs minus de resterende hypotheekschuld, minus de geïnvesteerde bedragen in de loop der jaren. De afbetaalde bedragen zou u eigenlijk ook nog moeten verrekenen. Kortom overwaarde is geen schone winst.