Huis met winst verkocht! Overwaarde belast?

De waarde van uw huis wordt fiscaal niet belast. Een gerealiseerde overwaarde is belastingvrij, maar u gaat er in de toekomst wel belasting over betalen. In onze belastingwetgeving worden er drie zogenaamde boxen gehanteerd. De belangrijkste boxen zijn box één en box drie. In box één zit onder andere het inkomen en de eigen woning. In box drie zit uw spaarvermogen en bijvoorbeeld een tweede huis. Zolang uw huis in box één blijft, zal de overwaarde niet belast worden. Zodra het huis wordt verkocht, zal de eventuele overwaarde verhuizen naar box drie. Bij een vermogen in box drie boven de vrijstelling wordt er belasting geheven. De hoogte van het vermogen van 1 januari van het belastingjaar is bepalend. Hieronder volgt in stapjes een toelichting op bovenstaande.

Vermogen wordt belast in box drie (vermogensrendementsheffing)

Een belastingplichtige hoeft geen belasting te betalen over vermogen tot € 21.139 (2014). Over het meerdere boven dit bedrag moet er omgerekend 1,2% belasting worden voldaan. Fiscale partners hebben een vrijstelling van € 42.278. Over de overwaarde in een huis hoeft geen belasting te worden betaald zolang het huis niet verkocht is. Zodra het huis met de overwaarde niet meer in box één zit, wordt deze meegenomen in de berekening van de belastingheffing in box drie. In de meeste gevallen zal dit gebeuren bij verkoop, maar ook als het huis niet meer voldoet aan de belastingregels in box één. Dit is bijvoorbeeld het geval als het huis niet meer dient als eigen woning.

Huis is verkocht met een overwaarde

Bij verkoop wordt de hypotheekschuld afbetaald en de rest krijgt u uitbetaald als overwaarde. Op dit moment hoeft u er nog geen belasting over te betalen. Na uitbetaling vormt de overwaarde een onderdeel van uw vermogen. In het lopende belastingjaar is er nog geen vermogensrendementsheffing verschuldigd over dit bedrag. Per 1 januari van het opvolgende jaar wordt het vermogen weer bepaald voor het nieuwe belastingjaar. Nu telt de eerder gerealiseerde overwaarde mee om de hoogte van het vermogen te bepalen.

Huis verkocht met een restschuld! Zijn de schulden aftrekbaar?

Bij het verkopen van een huis met een restschuld heeft dit ook effect op de vermogensrendementsheffing. De schulden verlagen namelijk het vermogen. Voor schulden geldt er een drempelbedrag van € 2.900 (€ 5.800 voor fiscale partners). Hogere bedragen mag het vermogen in box drie mee gekort worden. Indien u met uw vermogen onder de vrijstelling blijft, zal er geen heffing over vermogen plaatsvinden. Een negatief vermogen geeft geen recht op één of andere tegemoetkoming. In box drie krijgt u nooit belasting terug.

Overwaarde moet opnieuw geïnvesteerd worden

Indien u na de verkoop van uw woning weer een ander huis gaat kopen, moet de overwaarde opnieuw geïnvesteerd worden. Stel, u hebt een overwaarde gerealiseerd van € 50.000. Vervolgens koopt u een huis van € 250.000. U kunt slechts profiteren van de regeling van de hypotheekrenteaftrek voor een bedrag van € 200.000. U wordt dus geacht om de overwaarde opnieuw te investeren in de nieuw aan te kopen woning. In het verleden was het mogelijk om de nieuw aan te kopen woning ook weer volledig te financieren. Door de bijleenregeling is het nu verplicht om overwaarde weer te investeren.