Gevangen in een koophuis

In een eigen huis kan een overwaarde opgebouwd worden, maar een koophuis kan ook een blok aan het been worden. In bepaalde situaties kan het huis gedwongen verkocht moeten worden met als gevolg hoge restschulden. De meeste Nederlandse gezinnen wonen in een eigen woning. Dit is voor een groot deel veroorzaakt door de stimulatie vanuit de overheid. Door de hypotheekrenteaftrek en de steeds verder stijgende huren van huurhuizen, hebben gezinnen massaal besloten om een eigen huis aan te kopen. Historisch gezien in dat ook een goede investering, maar dat ligt anders als het aankoopmoment ongelukkig is. Iemand die een huis heeft gekocht in 1986 en deze weer heeft verkocht in 2005, heeft een flinke overwaarde gemaakt. Waarschijnlijk was het huis bij verkoop meer dan het dubbele waard. De omstandigheden zijn anders voor gezinnen die een huis hebben gekocht in 2007 en deze weer proberen te verkopen in 2012. De waarde is in deze periode namelijk sterk gezakt.

Huis niet meer kunnen verkopen

In bepaalde gevallen moet u uw huis verkopen. Dit doet zich bijvoorbeeld voor als u de maandlasten niet meer kunt opbrengen, of in geval van scheiding zal het huis ook verkocht moeten worden. In veel gevallen zal het huis namelijk niet te betalen zijn voor één van de partners. Dit wordt mede veroorzaakt doordat er mogelijk partneralimentatie betaald moet gaan worden door de meest verdienende ex-partner. Als de huizenprijzen gezakt zijn, zal er een restschuld resteren na verkoop van het huis.

Meefinanciering van de kosten van de aankoop van het huis

De meeste mensen steken geen eigen geld in een aan te kopen huis als het bedrag ook volledig met een hypotheek te financieren is. De waarde van het huis moet dus na aankoop stijgen om alleen al de meegefinancierde kosten terug te verdienen. Doordat de prijzen dalen in plaats van stijgen, kan de onderwaarde (in plaats van de overwaarde) snel oplopen. Een voorbeeld ter illustratie.

Een echtpaar koopt een huis op basis van twee inkomens. Het huis hebben ze in 2007 gekocht voor een bedrag van € 300.000 op basis van twee inkomens. De kosten gaan ze ook meefinancieren, dus hebben ze een hypotheek nodig van totaal € 320.000. In 2012 besluiten ze om te gaan scheiden. Eén van beide kan niet in het huis blijven wonen, want de maandlasten zijn niet te dragen voor één inkomen. Het huis moet dus verkocht worden. In eerste instantie proberen ze om het huis te verkopen voor € 320.000 om restschulden te voorkomen, maar ze moeten toch in prijs zakken om het huis te kunnen verkopen. Door een sterke waardedaling, kunnen ze het huis verkopen voor € 270.000 (waardedaling van 10 procent). In de aan de hypotheek gekoppelde spaarpolis (Kapitaalverzekering Eigen Woning) is nauwelijks waarde opgebouwd. Zou het huis verkocht worden voor dit bedrag, dan houden ze er gezamenlijk € 50.000 aan restschulden aan over.

Wie moet de restschulden dragen?

De gezamenlijke eigenaren zijn verantwoordelijk voor het terugbetalen van deze restschulden. Ze zouden overeen kunnen komen om beide de helft van deze schulden te dragen, maar onderling kunnen ze er ook andere afspraken over maken. In de praktijk gaat het lastig worden om een dergelijk bedrag terug te kunnen betalen. Door de scheiding is het leven namelijk al veel duurder geworden door teruglopende inkomsten (van één inkomen rondkomen) en eventuele alimentatieverplichtingen.