De notaris en de aankoop van een woning

De koper van een nieuwe woning krijgt nu een financieel voordeel van 4% van de koopsom. Dankzij de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% wordt er al snel enkele duizenden euro's minder aan de notaris betaald. De nieuwe woning kan met dit bespaarde geld mooi worden voorzien van de gewenste aanpassingen. Het wonen in de nieuwe woning krijgt daardoor een hogere levensstandaard en de koper verdient onbewust geld. Door de aankoop van een woning komt er ook een lagere hypotheekschuld.

Kopen van een woning

Onroerend goed, zoals het aangekochte huis waarvan men nu eigenaar is, wordt een belangrijk onderdeel van het eigen financiele vermogen. Bij overwaarde kan een pand ook dienen als onderpand voor een lening. Vaak wordt dan een hypotheek op het onroerend goed verleend. Bij een hypotheek onstaat de zekerheid dat het geleende geld aan de geldgever (hypotheekverstrekker) zal worden terugbetaald.

Notaris

Het grote financiele belang van het handelen in onroerend goed voor het economisch verkeer heeft ertoe geleid dat de wetgever voor de overdracht van onroerend goed en het verlenen van hypotheek daarop de notariële akte in het leven heeft geroepen. De notariële akte moet door een notaris worden opgemaakt. Door welke notaris de akte van overdracht (de zogenoemde transportakte) moet worden opgemaakt, wordt in beginsel door de koper bepaald. De koper moet immers vaak de kosten van de akte voor zijn rekeningnemen. De koper heeft daardoor - tenzij tussen koper en verkoper anders wordt afgesproken - ook het beslissende recht om de notaris te kiezen. De gekozen notaris zal de akte voor de verkoop opmaken.

Voorlichting

Het zal duidelijk zijn dat aan het opmaken van een transportakte (akte van overdracht) heel veel voorwerk door de notaris vooraf gedaan moet worden. Wanneer er een huis gekocht wordt, moet ook vaak een beslissing over de financiering genomen worden. Over de mogelijkheden van financiering, maar ook over de juridische consequenties daarvan, kan de (kandidaat-)notaris het beste de onpartijdige voorlichting geven.

Onpartijdige deskundigheid

Het is erg vervelend als bij een beslissing over een koop problemen ontstaan. Problemen die bijvoorbeeld kunnen rijzen als er een verhuurd huis wordt gekocht of als er een huis wordt gekocht waaraan bezwarende bepalingen zijn verbonden. Hierbij kan gedacht worden aan kettingbedingen en erfdienstbaarheden. De (kandidaat-)notaris bespreekt in een kosteloos gesprek de juridische aspecten van de koop en de financiering.

Voorlopige koopakte

Een goede voorbereiding is de beste basis om problemen van de koop en de financiering in de toekomst te voorkomen. Beide onderwerpen (koop en financiering) zijn heel belangrijk bij de beslissing over de aankoop van een woning. Niet zelden gebeurt het dat iemand een huis koopt en dat de financiering nog niet geregeld is. Vaak is het gevolg dat de koper definitief aan de koop vastzit. Dit geldt ook als de koper - omdat hij over te weinig geld beschikt of te weinig geld kan lenen - de financiering niet rond krijgt. De verkoper heeft dan overigens in deze situatie de mogelijkheid om de koop te ontbinden. De koper raakt - in deze situaties vaak minstens - tien procent van de koopsom als boete kwijt. Daarbovenop kan de koper soms nog meer geld moet betalen als schadevergoeding.

Koopovereenkomst is definitief

De koopovereenkomst zelf wordt in de regel altijd schriftelijk tussen koper en verkoper vastgelegd. Let op: "er wordt dan ten onrechte van een 'voorlopige koopakte' gesproken, terwijl de koopovereenkomst na de ondertekening door koper en verkoper wel definitief is geworden. De koopovereenkomst hoeft niet door een notaris te worden opgemaakt.

Amsterdam

In Amsterdam is het gelukkig al jaren de gewoonte geworden om de koopakte wèl door een notaris te laten opmaken. Deze gewoonte is, ter bescherming van de koper, toe te juichen. De door de notaris opgestelde akte levert dan eenvoudig het bewijs van de verplichtingen die de verkoper en koper op zich hebben genomen. Door de notaris wordt in de koopakte de mondeling reeds gesloten koop nogmaals schriftelijk vastgelegd en bevestigd. Door de notaris worden allerlei aspecten van de koop besproken en toegelicht en in de aanwezigheid van de notaris vindt ook nogeens tussen verkoper en koper overleg plaats. De verkoper moet op verzoek van de notaris informatie over het huis geven.

risico inventarisatie

De koper moet aan de notaris zijn wensen over het gebruik van de woning duidelijk op tafel leggen. In aanwezigheid van de notaris moet ook besproken worden wie het risico draagt als later onverwachte en niet voorziene onduidelijkheden zichtbaar worden. Daarom zal in de akte bepaald worden wanneer de koop niet doorgaat. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan zaken als dat de koper de financiering niet rond krijgt. De (kandidaat-)notaris heeft, daardoor als onpartijdig deskundige jurist, bij het vastleggen van de koopovereenkomst een wel heel belangrijke taak.

Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie

De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatieadviseert nadrukkelijk aan koper en verkoper, om reeds bij de mondelinge besluitvorming over een aankoop, een notaris in te schakelen. Het voordeel bij het opstellen van de koopovereenkomst door een notaris is de zeer deskundige begeleiding en advisering op juridisch gebied.

Bouwprojecten

Bij nieuwbouwprojecten is het in de regel de gewoonte van de aannemer en projectontwikkelaar om het gehele project door één notaris te laten behandelen. Het voordeel van de koper is hierbij dat op het notariskantoor het bouwplan, het 'bestek' en de verdere voorwaarden aanwezig zijn. Bij bouwprojecten mag de koper van een huis uit een bouwproject voor advies natuurlijk ook zijn eigen notaris inschakelen. Overigens brengt deze inschakeling wel extra kosten met zich mee.

Model Koop-/Aannemingsovereenkomst

Overigens is door het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten, de Consumentenbond, de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen NVM, de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers en de Vereniging Eigen Huis gezamenlijk een Model Koop-/Aannemingsovereenkomst opgesteld. Ook zijn hierbij Algemene Voorwaarden geformuleerd. In het Model Koop-/Aannemingsovereenkomst zijn de rechten en verplichtingen van de koper van een nog (af) te bouwen huis en de aannemer zo goed mogelijk op elkaar afgestemd. Door dit "model" kunnen veel geschillen over de nakoming van de overeenkomst worden voorkomen.

Eigendomsoverdracht

Een Koop-/Aannemingsovereenkomst bevat alle regelingen die op het beoogde huis van toepassing zijn. Denk hierbij aan:

1. het tijdstip van de eigendomsoverdracht van grond
2. het tijdstip van de eigendomsoverdracht van het huis
3. hoe verschillen tussen werkelijke en opgegeven maten worden verrekend
4. de hoogte van de waarborgsom
5. de wijze van betaling
6. het moment van oplevering
7. de regeling van een eventuele subsidie.

Algemene Voorwaarden voor de koop en bouw van een woning

In de Algemene Voorwaarden voor de koop en bouw van een woning worden de onderwerpen geregeld die op elke nieuwbouw woning van toepassing zijn. Dit geldt bijvoorbeeld voor:

1. de gevolgen van wijzigingen in de bouw,
2. de aanleg van leidingen,
3. de controle op de uitvoering,
4. de onderhoudstermijn
5. de aansprakelijkheid van de aannemer.

Overdrachtsbelasting

Nu de overdrachtsbelasting (tijdelijk) verlaagd is van 6% naar 2% is een advies om altijd een (kandidaat-)notaris in te schakelen. Het is vooral gewenst omdat de notaris beschikt over de nodige juridische kennis om een koopakte voor een nog (af) te bouwen huis na de (tijdelijke) verlaiging van de overdrachtsbelasting op te stellen. Dit vooral van wege de grote financielebelangen voor koper en verkoper bij het aangaan van een koopovereenkomst.