Een zakelijk pand kopen uit een failliete boedel

Als een bedrijf failliet gaat, wordt niet alleen de hele inboedel verkocht, maar ook de zakelijke panden die het bedrijf in eigendom had. Al dat geld wordt gebruikt om het salaris van de curator, de schulden aan de belastingen, de banken en (als er nog geld over is) aan de andere schuldeisers te betalen. Veel producten gaan voor een zacht prijsje over de toonbank. Vaak zelfs ver onder de prijs die deze producten waard zijn. Het is daarom soms heel verstandig om een dergelijke failliete boedel te kopen, als u zelf toch al wilde investeren en op die manier goedkoper aan een nieuw bedrijfspand of aan bepaalde producten kunt komen. Daarbij gaat het vaak niet alleen over kantoorartikelen, maar ook over bedrijfsmachines, meubels van de directiekamer en van de kantine en zelfs over hele gebouwen.

Onroerend goed uit een failliete zaak kopen

Niet alleen de inboedel, maar ook het onroerend goed uit een failliete boedel wordt vaak ver onder de prijs verkocht. Daar komen dan nogal eens gegadigden op af. Meestal zijn dat ondernemers die hun bedrijf willen uitbreiden, een nieuw filiaal willen stichten, of gewoon een extra loods voor opslag van goederen willen verwerven.

Een nieuw zakelijk pand is duur

Geen wonder. Een nieuw zakelijk pand is niet goedkoop op te zetten en is ook niet binnen korte tijd te realiseren. Denk alleen maar eens aan de tijd die het ontwerp, de berekening en vooral de aanvraag voor de vergunning in beslag neemt. Daarna moet er dan nog eens gebouwd worden.

Een goedkoop, zakelijk pand uit de failliete boedel van een bedrijf kopen is verleidelijk

Het is dan ook geen wonder dat ondernemers meteen alert worden als er ergens een bedrijf failliet gaat en de gebouwen en/of loodsen voor een prik te krijgen zijn. De hele rompslomp van de bouw van een nieuw pand wordt zo vermeden en ook de gang naar de gemeente is vaak een stuk gemakkelijker en goedkoper, dan het verkrijgen van een bouwvergunning voor een nieuw zakelijk pand.

Achterstallig onderhoud van het pand

De eventuele slechte staat van het pand ziet u er niet altijd aan af. Zakelijk onroerend goed uit de boedel van een failliet bedrijf moet echter met argusogen bekeken worden. Voordat een bedrijf failliet gaat heeft het immers meestal al langer financiële problemen. Soms heeft het zelfs al jarenlang betalingsproblemen gehad en het ene gat met het andere gedicht. In een dergelijk bedrijf staat het onderhoud van de gebouwen meestal op de laatste plaats. Van buiten wordt het meestal wel op tijd geschilderd om de indruk te geven dat alles nog goed gaat, maar de grotere posten van het onderhoud worden vaak nagelaten.

Energieverslindende gebouwen

Echt oude gebouwen zijn vaak nog niet geïsoleerd. Van buiten lijkt het soms heel wat, maar de kosten van de energie kunnen dan erg oplopen en op jaarbasis heel hoog zijn. Daar gaat dan na de aankoop een hoop geld mee gepaard. Het is dus slim om iemand uit de bouw mee te nemen als u een pand gaat beoordelen.

Neem iemand mee die verstand van de bouw heeft

Neem bijvoorbeeld een constructeur of installateur mee, of wat nog beter is: iemand die daar vroeger gewerkt heeft en alle hoeken en gaten van het gebouw kent, inclusief de eigenaardigheden en gebreken. Zo iemand bekijkt het pand immers van een andere kant dan u zelf.

Het dak

Een van de meest cruciale punten is het dak. Als het dak op verschillende plaatsen gelekt heeft en hier en daar provisorisch gedicht is, kunt u dat als leek alleen zien als u binnen let op resten van waterlekkages, overgeschilderde plekken, enzovoort. Een van de nieuwere methoden om het dak te controleren is het gebruik van een drone met camera. Daarmee kunt u foto's en film van de toestand van het dak maken, zonder er gevaarlijke toeren voor te moeten uithalen.

De constructie

Mankementen in de constructie van het dak en eventuele kolommen en/of spanten zijn voor een leek bovendien moeilijk te beoordelen, evenals de toestand van dragende kolommen, enzovoort. Moet er echter een nieuw dak op het gebouw gelegd worden, moet de constructie hier of daar aangepakt worden of is het gebouw niet goed geïsoleerd, dan kan dat aardig wat geld kosten. Die kosten moet u bij de koop optellen.

Een zakelijk pand uit een failliete boedel altijd laten taxeren

Hebt u een zakelijk pand uit een failliete boedel op het oog ga dan met overleg te werk. Vraag het taxatierapport op, of laat er een maken, want de ene taxateur is de andere niet. Vraag ook een constructeur (degene die ook de constructieve berekeningen voor gebouwen maakt) om eens naar de constructie van het gebouw te kijken en vooral naar de dragende delen van dak en muren. Als het oordeel van deze twee goed uitvalt, kan de koop lonend zijn.

Een koop met mankementen

Soms wordt er te snel beslist en zit u als ondernemer naderhand met een financieel blok aan uw been. Als er van tevoren niet goed gecalculeerd is, blijkt naderhand dat de opknapbeurt evenveel of zelfs meer gekost heeft, dan u voor een nieuw gebouw had moeten neertellen. Het loont de moeite om een pand minutieus te onderzoeken, voordat u met de koop instemt.

Onderliggende problemen

Tijdens de gedeeltelijke sloop en verbouwing komt men bij oudere gebouwen immers vaak onverwacht onderliggende mankementen tegen, zoals onder anderen lekkende buizen van de watertoevoer, problemen met de riolering, milieuschades van de grond, enzovoort. In dat geval rijst de vraag of u niet beter iets nieuws had kunnen neerzetten.

Niet in wanhoop snel willen toeslaan

Voor ondernemers die zelf in financiële moeilijkheden zitten of heel erg verlegen zitten om nieuwe opslagmogelijkheden, kan de snelle koop van een “goedkoop” zakelijk pand naderhand juist de nekslag blijken te zijn. Men denkt er met de koop weer bovenop te komen, maar raakt er dan juist mee in het slop. Ook beginnende ondernemers doen er goed aan om niet te snel te beslissen, maar eerst het gebouw goed te laten beoordelen voordat ze erin stappen.

Niet kopen als het niet loont

Blijkt uit de rapporten dat er nogal wat aan het gebouw gedaan moet worden om het operabel te maken, zorg dan voor een goed en reëel kostenplaatje. Weeg dat, samen met de kosten van de overname van het gebouw (dus ook de notariskosten, eventuele kosten bij de gemeente, en dergelijke) af tegen alle kosten van de bouw van een nieuw pand, vanaf het ontwerp, het verwerven van de grond, de vergunning en de daadwerkelijke bouw. Vaak blijkt dan dat de bouw van een nieuw pand opweegt tegen de gedeeltelijke sloop en opknapbeurt van het onderkomen pand van het failliete bedrijf.

Koopjes uit een failliete boedel

Dat neemt echter niet weg dat de koop van gebouwen en producten uit een failliete boedel ook soms heel lonend kunnen zijn. Het is altijd goed om te gaan kijken en inlichtingen in te winnen als er iets van uw gading is, maar let goed op. Het is niet alles goud dat er blinkt.