Belasting op meerwaarde bij verkoop (BE)

Wie een onroerend goed, bebouwd of onbebouwd, aankoopt en binnen korte termijn opnieuw verkoopt, kan in België belast worden op de meerwaarde van de verkoop. Hoe werkt dit systeem van belasting op meerwaarde bij verkoop van een onroerend goed?

Meerwaardebelasting bij occasionele verkoop

Ook bij een occasionele verkoop, dit wil zeggen dat de verkoper niet systematisch panden verkoopt maar slechts eenmalig, kan er ook een belasting op de meerwaarde worden gehoffen.
De criteria om te bepalen of meerwaardebelasting van toepassing is, verschillen naargelang het onroerend goed onbebouwd of bebouwd is.

Onbebouwd onroerend goed

Om onderworpen te worden aan de meerwaardebelasting, moet het allereerst om een “vervreemding onder bezwarende titel gaan”. Dit wil zeggen dat het goed tegen betaling verkregen moet zijn. De meerwaardebelasting is dus niet van toepassing op een onroerend goed dat men erft en nadien verkoopt.
Een tweede criterium is dat het goed in België gelegen moet zijn. Een derde vereiste is dat de vervreemding gebeurt binnen een termijn van 8 jaar. Dit wil zeggen dat aankoop en verkoop zich binnen een periode van 8 jaar moeten realiseren.

Bebouwd onroerend goed

Voor een bebouwd onroerend goed zijn de eerste twee voorwaarden (onder bezwarende titel en gelegen in Belgie) gelijk aan die van de belasting bij verkoop van een onbebouwd onroerend goed. De periode is echter anders: bij een bebouwd goed moet de vervreemding geschieden binnen een periode van 5 jaar om belast te worden.

Hier geldt een grote uitzondering: de verkoop van de eigen woning zal niet belast worden als men ten minste 12 maanden in het huis gewoond heeft en de woning dus werd aangegeven in de personenbelasting.

Meerwaarde

De meerwaarde wordt berekend op basis van de aankoop- en de verkoopprijs die geregistreerd werd. Bij de aankoopprijs mag men een forfaitaire kost van 25% aanrekenen of de werkelijke kosten bijtellen. Per jaar dat het goed in bezit was, mag nogmaals 5% bijgeteld worden als vergoeding voor gemaakte kosten.
Van de verkoopprijs mag men de kosten voor de verkoop, bijvoorbeeld het ereloon van een vastgoedmakelaar, aftrekken. De overige meerwaarde wordt belast.

Belasting

Voor onbebouwde onroerende goederen bedraagt de belasting 33% bij verkoop voor het 5de jaar, en 16,50% bij verkoop tussen het 5de en het 8ste jaar.
De belasting voor bebouwde onroerende goederen is altijd 16,5%.

Meerwaardebelasting bij speculatieve verkoop

Het kan ook zijn dat occasionele winsten door de fiscus beschouwd worden als speculatie. Deze worden hoe dan ook belast aan 33%. Hier zijn enkel de aankoop- en verkoopprijs van belang, er kunnen geen kosten afgetrokken worden.

Belasting bij beroepsinkomsten

Als iemand onroerende goederen aan- en verkoopt in het kader van zijn beroepsactiviteit, wordt de meerwaarde belast als beroepsinkomst. De heffing is dan afhankelijk van de belastingschijf waarin men gesitueerd is.