Moet ik belasting betalen over de overwaarde?

Het rendement op geïnvesteerd geld in onroerend goed kan hoog oplopen. Op het moment dat u het huis verkoopt, realiseert u een overwaarde, moet u dit opgeven bij de belastingdienst? Overwaarde is het bedrag dat resteert bij het verkopen van het huis. Van het verkoopbedrag moet eerst het hypotheekbedrag worden afbetaald. De overwaarde wordt hoger bij het tussentijds aflossen op de hypotheek. Overwaarde wil dus niet altijd zeggen dat het een gerealiseerde winst is.

Hoe komt overwaarde tot stand?

Om een huis te kunnen kopen hebben de meeste mensen een hypotheek nodig. Het is mogelijk om de bijkomende kosten mee te financieren, wat in de praktijk vaak gebeurt. Indien het huis na tien jaar verkocht wordt, is er een overwaarde gerealiseerd als de opbrengst hoger is dan de op de huis rustende hypotheek. In het geval er in die tien jaar afbetaald is op de hypotheek, wordt de overwaarde groter.

Moet ik de overwaarde opgeven bij de Belastingdienst

U hoeft het niet specifiek op te geven als opbrengst uit de verkoop, maar de opbrengst telt wel mee om de hoogte van de belastingheffing te bepalen over het vermogen in box drie. Per belastingplichtige is er een bedrag vrijgesteld van € 21.139.

Is de gerealiseerde overwaarde vrij te besteden?

Dit is afhankelijk van het feit of u nog weer een huis gaat kopen of niet. Mocht u in latere instantie weer een huis gaan kopen, dan zou het geld gebruikt moeten worden om in het huis te steken. In het verleden was overwaarde vrij te besteden, maar door de introductie van de bijleenregeling moet het geld weer geïnvesteerd worden bij het kopen van een ander huis. Indien dit niet gebeurt, is de betaalde hypotheekrente voor de nieuwe hypotheek niet volledig aftrekbaar.

Is er een fiscaal gunstige regeling voor een gerealiseerd verlies bij verkopen van de eigen woning?

Nee, na de verkoop moet de voormalige huiseigenaar de schuld terugbetalen aan de bank. Deze schuld mag wel worden gebruikt om de heffingsgrondslag in box drie te bepalen, maar dat is een schrale troost. Het is wel mogelijk om de resterende schuld mee te financieren in een nieuw te sluiten hypotheek. In de praktijk zal het vaak niet gebeuren door de acceptatienormen van banken.

Hoe zwaar wordt vermogen belast in box drie?

De overwaarde uit het huis wordt opgeteld bij uw vermogen en andere vermogensbestanddelen die meegenomen moeten worden om de heffingsgrondslag in box drie te bepalen. Andere bestanddelen zijn bijvoorbeeld beleggingen en een tweede huis. Over het heffingsgrondslag wordt er vanuit gegaan dat u 4 procent rendement gaat maken. Het maakt de Belastingdienst niet uit hoeveel rendement u in werkelijkheid hebt gemaakt. Over dit verondersteld rendement moet u 30 procent belasting betalen.

Indien de heffingsgrondslag € 70.000 bedraagt,mag het bedrag eerst verlaagd worden met de vrijstelling van € 21.139 (2012). Voor fiscale partners bedraagt de vrijstelling dus € 42.278. Een bedrag van € 27.722 wordt betrokken in de heffing. Het verondersteld rendement bedraagt € 1.108,88 (€ 27.722 x 4 procent). De heffing bedraagt 30 procent van € 1.108,88 = € 332,66.