Liberalisatiegrens: grens sociale huur en vrije sector

De liberalisatiegrens bij huurwoningen is de grens die bepaalt of je huurwoning binnen de sociale huur of de vrije sector valt. Ligt de huurprijs op het moment van aangaan van de huurovereenkomst hoger dan de liberalisatiegrens dan bewoon je een vrij sector-huurwoning. Ligt de huurprijs lager dan valt de woning onder de sociale huur. Dit heeft onder meer invloed op de vraag of je recht hebt op huurtoeslag en of er in jouw geval een maximale huurprijs en een maximale huurverhoging geldt. Het grensbedrag wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld.

Liberalisatiegrens

• Wat is de liberalisatiegrens?
• Bedragen liberalisatiegrens
• Verschil tussen een sociale-huurwoning en een huurwoning in de vrije sector
• Huur sociale-huurwoning toch boven de liberalisatiegrens?
• Recht op huurtoeslag

Wat is de liberalisatiegrens?

Ben je je aan het oriënteren op een huurwoning dan kom je waarschijnlijk regelmatig de term liberalisatiegrens grens tegen. Zo wordt bij de prijs van een huurwoning regelmatig genoemd dat het gaat om een prijs onder of juist boven de liberalisatiegrens of huurliberalisatiegrens.

De huurliberalisatiegrens is een term die in 1989 in het leven is geroepen door de overheid. Deze grens bepaalt of het gaat om een woning die geschaard wordt onder de sociale-huurwoningen of juist om een woning in de vrije sector. Dit is tevens belangrijk voor de vraag of je in aanmerking komt voor huursubsidie of niet. Ook bepaalt het of er voor je woning een maximale huurprijs en een maximale huurverhoging geldt of dat de verhuurder dit zelf mag bepalen. De huurliberalisatiegrens wordt jaarlijks vastgesteld. In 2016 is de grens voor drie jaar bevroren op € 710,68. In 2019 is de liberalisatiegrens weer gestegen en in 2020 ging deze wederom omhoog naar € 737,14.

Bedragen liberalisatiegrens

Om vast te stellen of de huurprijs van je woning onder of boven de liberalisatiegrens ligt wordt gekeken naar de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst. Er moet dan gekeken worden naar de grens zoals die gold in dat jaar. Heb je een huurcontract dat al is ingegaan voor 1 juli 1989 (voor een nieuwbouwwoning) of voor 1 juli 1994 (voor andere woningen) dan geldt geen liberalisatiegrens. Vanaf 1989 gelden de volgende grensbedragen (de maximale bedragen om nog onder de sociale-huurwoningen te vallen):
* Tot 2011 werd de grens steeds bepaald voor de periode van 1 juli tot 1 juli. Sinds 1 januari 2011 wordt gekeken naar de periode van 1 januari tot 1 januari.

Verschil tussen een sociale-huurwoning en een huurwoning in de vrije sector

Of je een huurwoning betrekt met een huurprijs onder de liberalisatiegrens of daarboven maakt veel verschil. Bij een sociale-huurwoning – een woning waarvan de huurprijs onder de liberalisatiegrens ligt – wordt gewerkt met een puntensysteem. Het puntensysteem of woningwaarderingsstelsel drukt de kwaliteit van de woning uit en bepaalt daarmee de maximale huurprijs van de sociale-huurwoning. Gekeken wordt naar onder meer de oppervlakte, het aantal kamers, het sanitair, de buitenruimte en de verwarming. Op die manier is het ook mogelijk om zelf het puntentotaal na te rekenen. Verandert er iets aan de woning dan kan dit betekenen dat het puntentotaal en daarmee de maximale huurprijs omhoog gaat. Bij een verschil van inzicht over de huurprijs is het mogelijk de Huurcommissie om een uitspraak vragen. Het puntensysteem geldt niet voor vrije sector-woningen. Bij deze huurhuizen mag de verhuurder zelf de huurprijs bepalen.

In tegenstelling tot wat mag in de vrije sector is bij sociale-huurwoningen ook de huurverhoging aan een maximum gebonden. De overheid stelt jaarlijks vast hoeveel de huren mogen stijgen. Zo is dit in 2018 bijvoorbeeld maximaal 3,9% voor mensen met een huishoudinkomen tot € 41.056 en maximaal 5,4% voor wie een hoger huishoudinkomen heeft (rekenend met het inkomen over 2016). Voor kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen gelden afwijkende regels.

Woon je in een sociale huur-woning dan is het ook belangrijk dat je eigen inkomen niet te hoog is. Sociale huur is bedoeld voor mensen die een koopwoning of een huurwoning in de vrije sector niet kunnen betalen, ook al blijkt die grens in de praktijk vaak nogal laag te liggen. Woningcorporaties zijn verplicht jaarlijks minimaal 80% van hun vrijgekomen sociale-huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 36.798 (2018). Wie een te hoog inkomen heeft voor een sociale-huurwoning maar toch één van dit soort woningen bewoont wordt ook wel een scheefhuurder genoemd. Sinds 2013 maakt de wet voor deze groep inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk.

Huur sociale-huurwoning toch boven de liberalisatiegrens?

Een woningcorporatie mag de huur van een sociale-huurwoning verhogen tot boven de liberalisatiegrens indien de woning voldoende woningwaarderingspunten heeft. Omdat voor de huidige bewoner het huurcontract niet verandert, blijven voor deze bewoner echter gewoon de regels van de sociale huur gelden. Pas wanneer er een nieuwe bewoner in de huurwoning komt wordt het voor deze bewoner een vrije-sectorwoning. Dit komt doordat rekening wordt gehouden met de aanvangshuurprijs.

Recht op huurtoeslag

Zoals eerder aangegeven speelt de liberalisatiegrens ook een rol bij de vraag of je recht hebt op huurtoeslag of niet. Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag is het – naast een aantal andere criteria – belangrijk dat je huur niet te hoog is. De grenzen die worden gehanteerd liggen gelijk aan de liberalisatiegrens. Zo kun je in 2020 dus bijvoorbeeld geen huurtoeslag krijgen wanneer je kale huur (exclusief eventuele servicekosten) hoger ligt dan € 737,14.