Huis kopen in België: waarop moet u letten

Jaarlijks zijn er duizenden Nederlanders die een huis kopen in België. Vroeger waren het vooral fiscale vluchtelingen die zich voorgoed in België vestigden. Tegenwoordig zoekt men er vooral goedkopere woningen en meer ruimte. Wat ook veel landgenoten verleidt om naar België te verhuizen zijn de relatief lage grondprijzen daar. Terwijl de prijzen voor bouwkavels in Nederland de pan uitrijzen, maken de lagere grondprijzen bouwen in België een stuk aantrekkelijker. Het scheelt soms 30 tot 40 procent in de prijs. Anders gezegd: woont men in ons land in een rijtjeshuis, bij de zuiderburen bezit men voor hetzelfde geld een vrijstaand huis met grote tuin. Een veelzeggende slogan in dat verband: "Bij de Belgen krijgt men meer huis voor hetzelfde geld". En niet onbelangrijk, zónder knellende bouwvoorschriften.

Een huis kopen of huren in België?

U moet eerst voor uzelf nagaan of u beter af bent met kopen of huren van onroerend goed in België. Als u alleen voor korte tijd in België wil blijven, bijvoorbeeld voor minder dan vijf jaar, dan doet u er waarschijnlijk beter aan om een appartement te huren. Het bezitten van een eigen huis wordt hier als een minder belangrijke investering beschouwd dan in veel andere Europese landen.

Prijzen koopwoningen in België relatief laag

In 2018 vestigden zich volgens het CBS bijna 5500 Nederlanders voorgoed in België. Dat is pakweg 15% van alle Nederlandse emigranten in dat jaar. Het land laat daarmee andere populaire emigratielanden als Duitsland, het Verenigd Koninkrijk en Spanje ruim achter zich. Het is niet zonder reden dat zoveel Nederlanders naar België verhuizen:

• De huizen in België zijn goedkoper. Met name starters, jonge mensen die een eigen woning zoeken, komen bij onze zuiderburen beter aan hun trekken.
• Sedert 2001 kunnen emigranten voor een Belgische woning de hypotheekrente-aftrek in Nederland benutten, mits ze in Nederland werkzaam zijn.
• Ook doorstromers, huiseigenaren die graag een grotere woning willen betrekken, vinden in België eerder het door hen beoogde woongemak.
• Wat ook opvalt zijn de redelijke grondprijzen in België. Waar gemeenten in Nederland u voor een kavel woekerprijzen laten betalen, kleedt de Belgische overheid mensen niet zo uit.

Stappenplan voor het kopen van een huis

Wie in Nederland overweegt om een huis te kopen, doet er goed aan om zich vooraf, bijvoorbeeld via een stappenplan voor het kopen van een huis, uitgebreid over alle in en outs daarvan te informeren. Maar voor het kopen van een huis in België, met andere regelgeving en gebruiken, geld dat advies des te meer.

Weliswaar zijn woningen in België relatief goedkoop in vergelijking met veel andere Europese landen, maar de verschillende kosten en vergoedingen die met aankoop van een huis in België gemoeid zijn, inclusief de vereiste zekerheden voor een hypotheek, brengen veel potentiële kopers ertoe om van aankoop af te zien.

Hoe een huis in België financieren

Nederlandse banken verstrekken doorgaans geen hypotheken meer op Belgisch onroerend goed. Die moet u dus bij een Belgische bank afsluiten. Houd u er wel rekening mee dat sommige Belgische banken daartoe niet bereid zijn als het gehele inkomen in Nederland wordt verdiend.

Hoge overdrachtskosten en BTW

Wat de hypotheek betreft, geldt er in België geen belastingaftrek in de inkomstenbelasting. En moet u in een tijdsbestek van vijf jaar weer het huis verkopen, dan zult u worden belast in een vermogenskapitaalbelasting. Het goede nieuws is dat voor hypothecaire leningen geen al te hoge zekerheden nodig zijn. Maar u moet niet vergeten dat de alle overdrachtkosten de prijs van een huis met 15 tot 20% kunnen verhogen. Bovendien moet u er rekening mee houden dat bij aankoop van een nieuwe woning een BTW van 21% verschuldigd is.

Makelaar inschakelen loont

Woningen die te koop worden aangeboden, worden gepresenteerd in kranten en door vastgoedmakelaars. U kunt echter ook gebruik maken van de "borden-jacht-methode", wat betekent dat u op straat uitkijkt naar borden "à vendre/te koop". De vermelde prijzen moet u als basis voor onderhandeling beschouwen. U doet een aanbod dat iets onder de prijs ligt die u bereid bent te betalen om vervolgens met de eigenaar over een definitieve prijs te onderhandelen. Het resultaat van die onderhandelingen is volledig afhankelijk van de vraag hoe graag u het pand wil kopen en hoe graag de eigenaar ervan af wil.

Makelaar in België beschermd beroep

Het is niet verkeerd om u gedurende het gehele proces te laten bijstaan door een makelaar ook al zult u daardoor uiteindelijk iets meer betalen dan wanneer u het pand privé gekocht zou hebben. Het beroep van makelaar is in België immers wettelijk beschermd. Alleen wie daartoe is toegelaten door het BIV (Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars) mag in België vastgoedactiviteiten uitoefenen.

Het koopkontract

Zodra een prijs is afgesproken, ondertekenen koper en verkoper een koopovereenkomst (compromis de vente), die normaliter wordt gedekt met een niet te restitueren borg, gelijk aan 10% van de aankoopprijs. Vanaf dat moment heeft de koper vier maanden de tijd het restantbedrag te voldoen, meestal in de vorm van een hypotheek.

Eerst dan is de koop geheel voltooid. Soms kan men een ruimere tijdslimiet bedingen, waarbij men de verkoper om een voorkeursrecht verzoekt. Dat betekent dat de woning gedurende die bepaalde periode aan iemand anders verkocht kan worden. Wilt u dan nog uit de deal stappen, dan verliest u het bedrag dat u betaald heeft voor het voorkeursrecht. U moet daarom het laagst mogelijke bedrag uitonderhandelen dat de verkoper accepteert.

Overdracht via notaris

De feitelijke overdracht van het eigendom kan alleen met tussenkomst van een notaris (notaire) plaatsvinden, waarvoor een vaste vergoeding van 3 tot 5 % van de aankoopsom wordt verlangd. Men is volledig vrij in de keuze van een notaris. Het is aan te bevelen om de woning eerst ter inspectie aan te bieden wat ongeveer 100 euro kost. De grootste kostenpost is echter de registratie van de aankoop, die 10% van de totale koopprijs vormt!

Het is ook mogelijk om een woning op een veiling te kopen, waardoor u geld kan besparen. Maar dan betaalt u het dubbele aan notariskosten en heeft u slechts één maand om een hypotheek op te nemen en de overdracht te bewerkstelligen.