Vastgoedbel in de Verenigde Staten

De vastgoedbel in de VS zorgde voor een grootschalige wereldwijde economische crisis. De effecten van deze crisis zijn anno 2016 nog steeds te merken. Er zijn meerdere onderliggende aanleidingen en oorzaken die een rol speelde bij het barsten van de vastgoedbel met als gevolg het ineenstorten van de huizenmarkt in de Verenigde Staten.

Vastgoedbel in de Verenigde Staten

De vastgoedbel in de VS was een economische zeepbel ook wel een “hausse” genoemd, die een groot effect had op de Amerikaanse economie. Tijdens een vastgoedbel stijgen de prijzen van vastgoed eerst tot een niveau waarbij het niet meer in proportie is tot het inkomen van de samenleving. Hierna zakt de waarde van de huizen enorm, waardoor veel huiseigenaren een hypotheek hebben die hoger is dan de (gezakte) waarde van hun huis; het huis staat dan onder water. In 2006 waren de huisprijzen het hoogst, waarna het langzaam begon af te nemen. De kredietcrisis van 2007 kwam voort uit deze vastgoedbel.
Het instorten van de huizenmarkt heeft vooral een grote impact gehad op de waardering van huizen, hypotheken, de bouw en hun leveranciers, makelaardij en financiële markten overal ter wereld. Uit angst voor de grote gevolgen van het instorten van de huizenmarkt werd er een bailout voor de huizenmarkt toegepast om de schade te beperken.

Oorzaak van de vastgoedbel

De onderliggende oorzaken van de vastgoedbel zijn complex. Zaken die een rol hebben gespeeld zijn:

• Het belastingmodel. Huizen werden niet als meerwaarde gezien en er hoefde dus weinig belasting over betaald worden.
• Lage rente. Het was goedkoop om geld te lenen voor het kopen van een huis.
• Weinig voorwaarden voor het lenen van geld. De regels voor het lenen van geld waren erg laks; men hoefde niet aan te tonen of het terug betaald kon worden bijvoorbeeld.
• Geen toezichthouder. Er was niemand om de verstrekking van hypotheken te controleren.
• Speculatie. Er werd gespeculeerd dat de markt alleen nog maar omhoog zou gaan.

Er werd gedacht dat de huizenmarkt een erg stabiele markt was waar weinig kans op ‘default’ was. Een default is een situatie waarbij een kredietnemer zijn betalingen aan de kredietgever niet kan voldoen.

Hypotheekratings

Hypotheken die afgesloten worden krijgen een rating op basis van de kans dat de kredietnemer de lening zou kunnen voldoen. Een AAA-rating is een erg goede rating en betekent dat er een erg kleine kans is dat een kredietnemer default is. Een CCC-rating is een erg zwakke lening met een hoog risico voor de kredietgever, en een DDD-rating betekent dat er al sprake is van een default. Er werd veel gehandeld in hypotheken met AAA-ratings door het lage risico.

Na de vastgoedbel werd er kritiek geuit op de ratingbureaus die de ratings bepalen. Er zou niet snel genoeg gehandeld zijn om de ratingen te verlagen. Ratingbureaus zijn private instanties, wat ook een belangenverstrengeling met zich mee brengt: ze willen een zo’n betrouwbare rating mogelijk geven, maar ze willen de klant ook geen lage rating geven waardoor hij mogelijk naar een ander bureau zou gaan.

Sub-prime lending

Dit betekent het uitgeven van een lening aan iemand waarbij de kans relatief groter is dat diegene de lening niet terug kan betalen. Deze leningen hebben een hoge rente en het onderpand heeft een lagere kwaliteit.
Een kredietnemer die een sub-prime lening afneemt wordt gekenmerkt door;

• Geen geschiedenis met leningen (een kredietgever kan zo niet beoordelen of de persoon het terug kan betalen en schat het risico hoger in).
• Geen waardevolle bezittingen welke als onderpand gebruikt kunnen worden.
• Veel schulden; het inkomen van de kredietnemer is mogelijk niet voldoende om de schulden te dekken.
• Een geschiedenis van vaak te laat of niet betalen bij vorige leningen.
• Eerdere leningen die niet betaald zijn.
• Andere juridische zaken zoals faillissement.

Voor het barsten van de huizenbel werden relatief veel sub-prime loans afgesloten. Veel kredietnemers leende meer dan ze konden betalen om een bepaalde levensstijl hoog te houden; het bezitten van meerdere huizen was dan ook niet ongebruikelijk. Het gebruik van creditcards speelde ook een rol in dit uitgavenpatroon.

Collateralized Debt Obligations

Er werd ook gehandeld in Collateralized debt obligations (CDO); dit betekent dat er een onderpand (collateral) is voor de schuld (debt). Deze CDO’s bestonden uit gebundelde hypotheken met verschillende ratings. Het idee hierachter was dat door het bundelen van hypotheken met verschillende ratings het risico omlaag zou gaan. Wanneer er minder mensen de schuld niet kunnen betalen dan van te voren voorzien in de risico’s van de CDO, dan levert dit een voordeel op voor een investeerder in de CDO. Echter, wanneer er meer mensen hun hypotheek niet kunnen betalen, boekt de investeerder een verlies. Dit betekent dat een CDO dus erg gevoelig is voor een neergaande huizenmarkt. Doordat de ratings niet betrouwbaar waren, kwam het voor dat er geen goede spreiding van hypotheek-ratings binnen een CDO zat. Het risico ging dus ongemerkt enorm omhoog.

Sociaal-psychologische factoren

Greater fool theorie

Deze theorie houdt in dat economische zeepbellen / ‘hausses’ worden gedreven door het gedrag van optimistische marktdeelnemers (fools). Deze 'fools' kopen activa die overgewaardeerd zijn met als bedoeling deze verder te verkopen aan speculatoren (greater fools) tegen een hogere prijs. De hausse gaat dus door totdat er geen ‘greater fools’ meer zijn om te betalen voor de overgewaardeerde activa.

Extrapolatie

Extrapolatie is de verwachting dat historische data zal voortzetten in de toekomst volgens hetzelfde patroon; een stijgende lijn blijft in dezelfde mate stijgen. Investeerders extrapoleren het rendement van hun investering tot verder in de toekomst met als gevolg dat ze bereid zijn om te hoge prijzen te betalen voor hun investeringen.

Herding

Nog een verklaring voor ligt in kuddegedrag; men volgt de richting van de markt, soms ten onrechte. Wanneer een bel aan het groeien is, gaan investeerders verder met investeren zoals de rest van de markt totdat het faliekant mis gaat.

Lees verder

• Economie: wat is het verschil tussen recessie en depressie?