InfoNu.nl > Financieel > Hypotheek > Stijging huizenprijzen in Amsterdam (2013 - 2018)

Stijging huizenprijzen in Amsterdam (2013 - 2018)

Stijging huizenprijzen in Amsterdam (2013 - 2018) De huizenprijzen in Amsterdam wijken sterk af van de rest van Nederland. Sinds 2018 maken Rotterdam en Den Haag een inhaalslag, maar Amsterdam blijft voorlopig veruit de duurste stad. Ook Europees gezien is Amsterdam anno 2018 de stad waar de prijzen het snelst stijgen. De prijs per vierkante meter is in 2018 ruim twee keer zo hoog als in de rest van Nederland. Vanaf het begin van de crisis in 2008 zijn de huizenprijzen in Amsterdam bovendien minder sterk gedaald. Sinds het dieptepunt in 2013 stijgen ze juist weer veel sneller dan in de rest van het land. In 2016 stegen de huizenprijzen in Amsterdam gemiddeld met bijna 23% ten opzichte van 2015. Wat kost een gemiddeld huis in Amsterdam? Hoe groot is het verschil met de rest van Nederland? En hoe komt het dat de huizen in Amsterdam zoveel duurder zijn?

Huizenmarkt Nederland in de lift

Sinds het dieptepunt in 2013 zit de huizenmarkt weer in de lift. Het CBS meldde in augustus 2016 dat de huizenmarkt de grootste prijsstijging doormaakt in 12 jaar. En die stijging zet door. Bestaande koopwoningen zijn in 2017 gemiddeld 7,6% duurder geworden (bron: NVM). Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars wordt deze stijging voor een groot deel veroorzaakt door een tekort aan koopwoningen. Vergeleken met het dieptepunt in 2013 zijn de huizenprijzen in Nederland anno 2018 gestegen met 26%. De sterke stijging komt grotendeels voor rekening van een aantal grote steden en groeiregio's daar omheen.

Amsterdam goed voor een kwart

Er zijn grote verschillen op de woningmarkt in Nederland. Zo stijgen de prijzen in grote steden en de Randstad veel harder dan in de rest van Nederland. Zo kwam bijvoorbeeld een kwart van de stijging in het 2e kwartaal van 2016 (4,4%) voor rekening van Amsterdam. Zonder Amsterdam was de prijsstijging over het 2e kwartaal 3,4% geweest.

Huizenprijzen Amsterdam in 2017 met bijna 13,5% gestegen

Ook de gemiddelde transactieprijs van alle verkochte woningen laat zien dat Amsterdam een veel sneller herstel kende dan de rest van Nederland en sinds 2015 al boven het prijsniveau van 2008 zit. Tussen 2008 en 2013 daalden de huizenprijzen in Amsterdam met 17%. In 2016 stegen de huizenprijzen in een jaar tijd met ruim 23%.In 2017 kwam daar nog eens 13,5% bij.

Gemiddelde transactieprijs van alle verkochte woningen

Bron: NVM
AmsterdamNederland
2008261.700243.500
2009242.200225.700
2010252.700233.200
2011243.000228.400
2012225.900211.100
2013224.400206.900
2014240.900213.900
2015*287.000221.900
2016*358.000248.000
2017409.000263.295
* prijs 4e kwartaal

Prijs per vierkante meter in Amsterdam ruim twee keer zo hoog

De vierkante meterprijs van woningen ligt in Amsterdam veel hoger dan in de rest van Nederland. Die bedroeg in het 1e kwartaal van 2018 4.728 euro per vierkante meter ten opzichte van 2.327 euro per vierkante meter in Nederland (bron: NVM). Dat betekent dat je voor 250.000 euro in Amsterdam een woning van een krappe 53 m2 kunt kopen en voor datzelfde geld in de rest van Nederland een woning van 107 m2.

Huizenmarkt Amsterdam oververhit

Sinds 2016 stijgen de prijzen van Amsterdamse woningen zo hard, dat de markt spreekt van 'droogkoken'. De gemiddelde verkooptijd bedroeg in het 1e kwartaal van 2018 nog maar 27 dagen en het aantal transacties daalde met maar liefst 28%. In een rapport van 4 oktober 2016 spreekt De Nederlandse Bank van oververhitting van de Amsterdamse huizenmarkt. Er is zo'n schaarste op de markt ontstaan, dat makelaars alles uit de kast halen om woningbezitters te verleiden om hun woning te koop te zetten.

Krapste aanbod van koopwoningen

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) onderzocht in september 2016 voor het KRO/NRCV-programma De Monitor uit hoeveel woningen de gemiddelde potentiële huizenkoper kon kiezen. Amsterdam heeft veruit het krapste aanbod. De top-7 wordt gevormd door zeven Amsterdamse wijken. De wijk Bos en Lommer in Amsterdam heeft het allerlaagste aanbod: 1,4 woningen per koper. Ter vergelijking: in hekkensluiter Anna Paulowna kan de gemiddelde koper kiezen uit 187,6 woningen. Een wijk waar nul tot vijf woningen per koper te koop staan, beschouwt de NVM als een verkopersmarkt.

Bieden boven de vraagprijs

De oververhitting van de Amsterdamse woningmarkt is ook goed te zien aan het bieden boven de vraagprijs. In heel Nederland werden in het 2e kwartaal van 2016 13% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. In Amsterdam ging in datzelfde kwartaal de helft van alle woningen boven de vraagprijs weg. In de populaire stadsdelen West, Oost, Zuid en Centrum ligt dit percentage tussen de 50% en 65%. Het is een echte verkopersmarkt geworden. Kopers moeten meestal blind tegen elkaar op bieden en minstens 10% boven de vraagprijs bieden is heel normaal geworden.

Waarom zijn de huizen in Amsterdam zo duur?

In Amsterdam is al jaren sprake van schaarste op de woningmarkt. Er worden simpelweg te weinig woningen bij gebouwd om in de behoefte te kunnen voorzien. Door de crisis die in 2008 begon, werden er een aantal jaren zelfs bijna helemaal geen woningen meer gebouwd. Dat is een van de redenen waarom de Amsterdamse woningmarkt nu zo oververhit is.

Relatief weinig koopwoningen

Hoewel het percentage koopwoningen in Amsterdam langzaam stijgt, is het nog steeds opvallend laag vergeleken met de rest van Nederland. In 2015 bestond 31% van alle woningen uit koopwoningen. Ongeveer 57% van alle woningen zijn sociale huurwoningen en 12% wordt in de vrije sector verhuurd. In heel Nederland zijn ongeveer 60% van alle woningen koopwoningen. Met maar 3 koopwoningen op elke 10 woningen in Amsterdam is het aanbod voor potentiële kopers dus beperkt.

Amsterdam is internationaal in trek

Het toerisme is in Amsterdam spectaculair toegenomen. In 2015 telde Amsterdam 56% meer bezoekers dan in 2000. In 2015 kwamen er 17 miljoen bezoekers naar de hoofdstad. Ruim de helft van deze bezoekers komt uit het buitenland. Amsterdam is een interessante vestigingsplaats voor internationale bedrijven. Het aantal expats in de stad ligt tussen de 50.000 en 100.000. Dat is fors op een inwoneraantal van 850.000. De kans dat dit door Brexit alleen maar toeneemt is groot.

Amsterdam meest aantrekkelijke stad

Per 1.000 inwoners telt Amsterdam één café en twee restaurants. In Amsterdam vind je de meeste banen op de kortste afstand. Bovendien kent Amsterdam een enorm groot cultureel aanbod. Amsterdam heeft twee universiteiten en veel studenten blijven er na hun afstuderen wonen. De stad is relatief groen en in tegenstelling tot veel andere wereldsteden is het aantal auto's beperkt: Amsterdam is een echte fietsstad. Al jaren roept de Atlas voor Gemeenten Amsterdam uit tot meest aantrekkelijke stad in Nederland in om te wonen. Daar betaal je dus een forse prijs voor.

Vooruitzichten voor 2018 en 2019

Gezien de oververhitting op de Amsterdamse huizenmarkt is het erg lastig te voorspellen wat de ontwikkelingen daar in 2018 en 2019 zullen zijn. Het is wel zeker dat het aanbod krap blijft en aan het begin van 2018 zette de stijging van de huizenprijzen in ieder geval nog gewoon door. De prijzen lagen in het 1e kwartaal 12% hoger dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder.

Uitwijking naar Rotterdam en Den Haag

Ten opzichte van het 4e kwartaal van 2017 daalde de transactieprijs in het 1e kwartaal van 2018 in Amsterdam met 3%, maar dat komt slechts omdat er in het 1e kwartaal van 2018 kleinere woningen verkocht zijn. De prijs per m2 steeg met 2%. Wel is er voor het eerst een afvlakking zichtbaar. Een andere ontwikkeling is de uitwijking van huizenkopers naar steden als Rotterdam en Den Haag. Daar stegen de huizenprijzen in 2017 respectievelijk met 15% en 24%. De komst van een nieuw stelsel van eeuwigdurende erfpacht lijkt tot nu toe geen invloed hebben op de huizenprijzen in Amsterdam.
© 2016 - 2018 Lonica, het auteursrecht (tenzij anders vermeld) van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van de infoteur is vermenigvuldiging verboden.
Gerelateerde artikelen
Huis verkopen met restschuldHuis verkopen met restschuldEen huis verkopen met een restschuld is een situatie die zich helaas steeds vaker voordoet. Door de dalende huizenprijze…
Prognose verwachting huizenprijzen 2019 (woningmarkt 2019)Prognose verwachting huizenprijzen 2019 (woningmarkt 2019)Wat gaan de huizenprijzen 2019 en woningmarkt 2019 doen na het herstel in 2017 en 2018? Wat is de prognose en verwachtin…
Gaan de huizenprijzen stijgen in 2012 en 2013?Gaan de huizenprijzen stijgen in 2012 en 2013?In de eerste helft van 2012 zijn de huizenprijzen gezakt, maar de dalingspercentages blijven wel stabiel of nemen iets a…
Als de huizenprijzen inzakkenUw huis kan fungeren als een spaarpot, maar wat als de huizenprijzen inzakken en de waardestijging om wordt gezet naar e…
Duikvlucht huizenprijzen in 2012 en 2013?De jaren 2012 en 2013 worden cruciale jaren voor de huizenmarkt. Tot het jaar 2012 zijn de huizenprijzen sterk verlaagd,…
Bronnen en referenties
  • Inleidingsfoto: PublicDomainPictures, Pixabay
  • https://economie.rabobank.com/publicaties/2016/augustus/meer-verkopen-en-hogere-woningprijzen/ (geraadpleegd op 25/08/2016)
  • https://www.nvm.nl/marktinformatie/marktinformatie (geraadpleegd op 25/08/2016)
  • https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2016/34/grootste-prijsstijging-koopwoningen-in-bijna-12-jaar (geraadpleegd op 25/08/2016)
  • http://www.parool.nl/amsterdam/gemiddelde-woningprijs-amsterdam-voor-het-eerst-boven-de-3-ton~a4334622/ (geraadpleegd op 25/08/2016)
  • https://www.nrc.nl/nieuws/2016/07/07/de-verkoop-gaat-zo-goed-dat-in-amsterdam-de-huizen-op-zijn-3137919-a1510276 (geraadpleegd op 25/08/2016)
  • http://fd.nl/economie-politiek/1150291/meer-schaarste-op-amsterdamse-woningmarkt (geraadpleegd op 25/08/2016)
  • http://fd.nl/economie-politiek/1143806/sociale-woningvoorraad-amsterdam-neemt-in-hoog-tempo-af (geraadpleegd op 25/08/2016)
  • http://www.rtlnieuws.nl/nieuws/binnenland/aantal-toeristen-afgelopen-jaren-spectaculair-gegroeid (geraadpleegd op 25/08/2016)
  • https://www.nrc.nl/nieuws/2016/07/07/drukte-in-amsterdam-in-vijf-jaar-verdubbeld-a1510435 (geraadpleegd op 25/08/2016)
  • https://www.nrc.nl/nieuws/2014/06/04/waarom-iedereen-in-amsterdam-wil-wonen-en-niemand-in-emmen-a1501489 (geraadpleegd op 25/08/2016)
  • http://www.verhurenaanexpats.nl/verhuren-aan-expats/expats-de-feiten/ (geraadpleegd op 25/08/2016)
  • http://demonitor.ncrv.nl/koophuis/amsterdamse-wijken-hebben-krapste-aanbod-op-woningmarkt (geraadpleegd op 21/09/2016)
  • http://www.dnb.nl/binaries/OFS%20Najaar%202016_tcm46-346743.pdf?2016100413 (geraadpleegd op 04/10/2016)
  • https://www.nvm.nl/marktinformatie/marktinformatie (geraadpleegd op 12/01/2017 en op 04/06/2018)
  • https://www.pureluxe.nl/2018/04/amsterdam-huizenprijzen-stijgen/ (geraadpleegd op 04/06/2018)
  • https://nos.nl/artikel/2223601-sterkste-stijging-van-huizenprijzen-sinds-2001.html (geraadpleegd op 04/06/2018)
  • http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=81884NED (geraadpleegd op 04/06/2018)
  • https://fd.nl/economie-politiek/1249679/huizenprijzen-amsterdam-daalden-afgelopen-kwartaal-met-3 (geraadpleegd op 04/062018)

Reageer op het artikel "Stijging huizenprijzen in Amsterdam (2013 - 2018)"

Plaats een reactie, vraag of opmerking bij dit artikel. Reacties moeten voldoen aan de huisregels van InfoNu.
Meld mij aan voor de tweewekelijkse InfoNu nieuwsbrief
Ik ga akkoord met de privacyverklaring en ben bekend met de inhoud hiervan
Reactie

Paul van der Cingel, 11-07-2017 12:01 #1
De nieuwe koopwoningen die de laatste jaren zijn opgeleverd zijn v.n dure appartementen. Ik zou graag een splitsing zien van bestaande bouw en nieuwbouw, ik verwacht dat daar een groot verschil te zien is in de stijging van de verkoopprijzen. Reactie infoteur, 24-08-2017
Ik kan helaas geen uitsplitsing vinden voor Amsterdam tussen nieuwbouwwoningen en bestaande bouw. Ik kan echter geen reden bedenken waarom de m2 prijs van nieuwbouwwoningen sneller zou stijgen dan die van bestaande bouw.

Infoteur: Lonica
Laatste update: 04-06-2018
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Hypotheek
Bronnen en referenties: 19
Reacties: 1
Schrijf mee!