InfoNu.nl > Financieel > Hypotheek > Maximaal tien procent versneld aflossen, hoeveel kost het u?

Maximaal tien procent versneld aflossen, hoeveel kost het u?

Maximaal tien procent versneld aflossen, hoeveel kost het u? Een hypotheek sluit u normaal af om een woning te bekostigen en om de schuld in dertig jaar af te lossen. Het is de basis van fiscaal voordeel hebben wegens de renteaftrek. Indien uw financiële situatie verandert, kan het zijn dat u mogelijkheden heeft om maximaal af te lossen. Hoeveel kost een hypotheek u dan als u lineair of annuïtair tien procent per jaar aflost en hoe kunt u dat zelf handig berekenen?

Tien procent versneld aflossen


In tien jaar aflossen

Contractueel gezien mag u versneld aflossen, echter niet meer dan tien procent per jaar. Ondanks dat de hypotheek praktisch altijd wordt bepaald op basis van een looptijd van dertig jaar, wordt de hypotheek meestal voor tien of vijftien jaar afgesloten. Binnen die context is het logisch, dat men ook versneld kan aflossen. Maar wat als u werkelijk tien procent per jaar aflost, hoeveel kost het u dan en hoe kunt u daarbij handig van de hypotheekrenteaftrek gebruikmaken?

Veranderde hypotheekrenteaftrek

Het heilige huisje van de hypotheekrenteaftrek is zodanig aangepast, dat u verplicht bent om binnen dertig jaar af te lossen. Dat kan zowel lineair als annuïtair worden geregeld. Enerzijds is er het loan-to-value principe van toepassing, waarbij het te lenen bedrag geleidelijk aan tot 100% van de marktwaarde in 2018 wordt gereduceerd (lit.1). Anderzijds neemt vanaf 2014 de hypotheekrenteaftrek mogelijkheid per jaar met 0,5% af. Dit laatste start in schaal 4 met 52% en zal in 20 jaar gelijk zijn getrokken met schaal 3. Beide factoren kunnen voor u aanleiding zijn om toch versneld uw hypotheek af te lossen, danwel u wilt sneller van uw schuld af zijn.

Financiële ruimte

Wordt een hypotheek afgesloten dan leent men praktisch altijd maximaal. Oftewel er is in dat geval weinig ruimte om versneld af te lossen, behoudens als de hypotheekrenteaftrek daartoe wordt aangewend. Het houdt in dat de belastingteruggave jaarlijks op de hypotheekschuld in mindering wordt gebracht. Heeft u echter wel financiële ruimte, dan kunt u ervoor kiezen om versneld af te lossen.

Lineair aflossen, voorbeeld

Stel u bent een hypotheek aangegaan van 250.000 euro tegen een rentestand van 4% per jaar. Omgerekend is dat 1,04^(1/12)-1 = 0,327% per maand. We gaan ervan uit dat u in belastingschaal 3 zit en dus 42% per jaar aan belasting betaalt. Hoeveel kost het bij lineaire aflossing als u met een looptijd van dertig jaar toch in tien jaar wilt aflossen en hoe verschilt het met een contract gebaseerd op tien jaar aflossing?

Tien jaar looptijd

U kunt er ook voor kiezen om contractueel binnen tien jaar af te lossen, oftewel het ligt vooraf vast dat u in tien jaar compleet van de hypotheek af bent. Hoeveel kost deze omstandigheid dan?
  • in tien jaar lost u ieder jaar 250.000 / 10 = 25.000 euro per jaar af, oftewel 25.000 / 12 = 2.083,33 euro per maand;
  • rentelasten eerste maand = 250.000 * 0,00327 = 817,50 euro;
  • rentelasten laatste maand = 2.083,33 * 0,00327 = 6,81 euro;
  • totaal rentelasten = (817,50 + 6,81) * 120 / 2 = 49.458,60 euro;
  • totaal belastingvoordeel = 49.458,60 * 0,42 = 20.772,62 euro;
  • totale kosten = 250.000 + 49.458,60 20.772,62 = 278.685,98 euro.

Dertig jaar looptijd

De meeste hypotheken worden bepaald op basis van dertig jaar aflossing. Het kan voorkomen dat uw financiële situatie na het afsluiten van uw hypotheek wijzigt, waardoor u meer kunt aflossen. Hoeveel kost het u dan in die tien jaar, waarbij u aan het eind van ieder jaar het verschil bijlegt?
  • standaard lost u ieder jaar 250.000 / 30 = 8.333,33 euro af, oftewel 694,44 euro per maand;
  • rentelasten eind eerste jaar = (250.000 11*694,44)*0,00327 = 792,52 euro;
  • standaard rentelastdaling per jaar conform contract = 817,50 792,52 = 24,98 euro;
  • rentelast eerste maand tweede jaar = (250.000 25.000) * 0,00327 = 735,75 euro;
  • standaard rentelastdaling bij extra aflossing = 817,50 735,75 = 81,75 euro;
  • rentelast eerste jaar = (817,50 + 792,52) * 12/2 = 9.660,12 euro;
  • rentelast tiende jaar = (81,75 + 81,75 - 24,98) * 12/2 = 831,12 euro;
  • totaal rentelasten = (9.660,12 + 831,12) * 10/2 = 52.456,20 euro.
  • totaal belastingvoordeel = 52.456,20 * 0,42 = 22.031,60 euro;
  • totale kosten = 250.000 + 52.456,20 22.031,60 = 280.424,60 euro.

Annuïtair aflossen, voorbeeld

Bij het annuïtair aflossen betaalt u iedere maand een vast bedrag, waarin rente en aflossing zijn opgenomen. Hoe ziet de berekening in dat geval eruit indien men een contract voor tien jaar aangaat of bij een bestaand contract aan het eind van het jaar tot maximaal tien procent gaat aflossen.

Tien jaar looptijd

Stel u sluit een nieuwe hypotheek af met de intentie om in tien jaar volledig af te lossen, hoeveel bent u dan aan onkosten kwijt?
  • lasten per maand = 250.000 * 0,00327 / [1-1,00327^(-120)] = 2.522,11 euro;
  • totaal lasten tien jaar = 2.522,11 * 120 = 302.653 euro;
  • totaal rentelasten = 302,653 250.000 = 52.653 euro;
  • totaal belastingvoordeel = 52.653 * 0,42 = 22.114,26 euro;
  • totale kosten = 302.653 22.114,26 = 280.538,74 euro.

Dertig jaar looptijd

Indien u bij een bestaande annuïteitenhypotheek tussentijds aan het eind van ieder jaar versneld gaat aflossen, dan moet de berekening iteratief worden aangepast. De aflossing aan het eind van het jaar zorgt ervoor dat de planning binnen de annuïteitenhypotheek een termijn opschuift. Oftewel:
  • hypotheeklast per maand = 250.000 * 0,00327 / [1-1,00327^(-360)] = 1.182,61 euro;
  • aflossing eerste maand = 1.182,61 250.000*0,00327 = 365,11 euro;
  • totaal rentelasten eerste jaar = 1.182,61*12 365,11*(1,00327^12-1)/0,00327 = 9.723,02 euro;
  • totaal aflossing eerste jaar = 1.182,61*12 9.723,02 = 4.460,98 euro.

Aan het eind van het jaar wordt echter de aflossing verhoogd naar 25.000 euro, waardoor de planning van de aflossing opschuift: n = log[0,00327*25.000 / 4.460,98 + 1] / log [1,00327] = 5,56 jaar (lit.2). Oftewel na 1 jaar aflossing zitten u feitelijk reeds op het schema van 5,56 jaar aflossing. Het tweede jaar loopt binnen de berekening dan feitelijk van 5,56 tot 6,56 jaar. Dat houdt het volgende in:
  • totaal rentelasten tweede jaar = 1.182,61*12 365,11/0,00327*[(1,00327^(6,56*12)-1)-(1,00327^(5,56*12)-1)]= 8.644,70 euro;
  • totaal aflossing tweede jaar = 1.182,61*12 8.644,70 = 5.546,61 euro;
  • n = log[0,00327*25.000 / 5.546,61 + 1]/ log [1,00327] = 4,48 jaar.

Rekentechnisch loopt het derde jaar dan van 5,56+4,48 = 10,04 tot 11,04 jaar. In Excel kan deze relatie handig verder worden uitgerekend, zodat onderstaande rentelast tabel ontstaat.

Jaar 1Jaar 2 Jaar 3Jaar 4Jaar 5Jaar 6Jaar 7Jaar 8Jaar 9Jaar 10
9.730 8.644 7.580 6.529 5.488 4.455 3.428 2.4041.385369

Totaal wordt er 50.013 euro aan rente betaald en kunt u 21.005,46 euro van de fiscus terugkrijgen.
* Totale kosten = 250.000 + 50.013 21.005,46 = 279.007,54 euro. Let wel over dertig jaar zouden de totale kosten 1.182,61*12*30 = 425.739,60 euro bedragen, waarvan 175.739,60 euro aan rente. Dat geeft aan dat versneld aflossen aanzienlijk op de totaal kosten kan besparen.

Voorgaande rekenmethoden geven bijna hetzelfde resultaat voor de verschillende hypotheekvarianten. Dit komt omdat de rente gelijk is en de rentevergoeding in eerste instantie voor alle hypotheken hoog is. De grootste winst wordt echter behaald uit de volgende twintig jaren, welke door versnelde aflossing nu niet meer hoeven te worden betaald.

Lees verder

© 2015 - 2019 Geinformeerd, het auteursrecht (tenzij anders vermeld) van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van de infoteur is vermenigvuldiging verboden.
Gerelateerde artikelen
Versneld hypotheek aflossen via belastingteruggaveVersneld hypotheek aflossen via belastingteruggaveKoopt u een woning, dan gaat u een lening voor de lange termijn aan. Lost u daarbij volgens de regels van de overheid bi…
In tien jaar hypotheekvrijEen hypotheek heeft normaal gesproken een looptijd van dertig jaar. Door tien jaar lang diep in de buidel te tasten is h…
Hypotheek versneld aflossen of sparen?Hypotheek versneld aflossen of sparen?Een hypotheek versneld aflossen kan vele voordelen opleveren. Zo bent u sneller financieel onafhankelijk en minder vatba…
Hoe lening aflossen?Hoe lening aflossen?Hoe gaat u uw lening aflossen, hoeveel, wat zijn de regels in 2017, 2018 en 2019? Als u een lening afsluit, wordt in de…
Hypotheek versneld aflossen zonder boeteHypotheek versneld aflossen zonder boeteTegenwoordig zijn veel mensen bezig om hun hypotheek versneld af te lossen. Een hypotheek versneld aflossen levert namel…
Bronnen en referenties
  • Onderstaande bronnen zijn geraadpleegd op 25 juli 2015:
  • Lit.1: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/koopwoning/nieuwe-regels-hypotheek
  • Lit.2: http://financieel.infonu.nl/hypotheek/139148-versnelde-hypotheekaflossing-via-belastingteruggave-bepalen.html

Reageer op het artikel "Maximaal tien procent versneld aflossen, hoeveel kost het u?"

Plaats als eerste een reactie, vraag of opmerking bij dit artikel. Reacties moeten voldoen aan de huisregels van InfoNu.
Meld mij aan voor de tweewekelijkse InfoNu nieuwsbrief
Ik ga akkoord met de privacyverklaring en ben bekend met de inhoud hiervan
Infoteur: Geinformeerd
Laatste update: 10-10-2018
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Hypotheek
Special: Hypotheekregeling
Bronnen en referenties: 3
Schrijf mee!