InfoNu.nl > Financieel > Hypotheek > Woningmarkt Spanje herstelt na de economische crisis

Woningmarkt Spanje herstelt na de economische crisis

Woningmarkt Spanje herstelt na de economische crisis Aan het eind van de negentiger jaren van de vorige eeuw is men in Spanje gestart met de bouw van miljoenen nieuwe woningen. Deze waren vooral bestemd voor buitenlanders. Deze woningen werden vaak gekocht als tweede woning maar ook wel om er permanent te gaan wonen. In de steden werden veel oude panden gesloopt en er werden nieuwe huizen gebouwd die vooral bestemd waren voor de Spanjaarden. Sedert 2008 heeft Spanje te maken gekregen met een financiële crisis en de gevolgen daarvan voor de woningmarkt waren desastreus. Nu er herstel heeft plaatsgevonden kan men goedkoop een woning kopen via de bank. Hoe riskant is dit? Het woningaanbod is groot en sedert 2015 is weer gestart met de bouw van nieuwe woningen.

Situatie aan het begin van deze eeuw

Aan het eind van de negentiger jaren en in het begin van de 21e eeuw werden in Spanje miljoenen nieuwe woningen gebouwd. De komst van de euro maakte het voor veel mensen mogelijk om nog snel met de goedkope peseta een stukje grond te kopen en met de goedkope bouwkosten een leuk optrekje te verwerven. Rondom kleine dorpen die jarenlang bijna in slaapstand hadden verkeerd ontstond een bedrijvigheid die ongekend was en de urbanisaties vlogen de grond uit. Grote en kleine woningen en appartementen gingen tot 2008 als zoete broodjes over de toonbank en werden vooral verkocht aan Engelsen, Duitsers, Belgen, Nederlanders en Noren.

De leeftijd van de eigenaar gaat een rol spelen

Voor veel mensen die zo ongeveer vijftien jaar geleden een woning kochten in Spanje gaat de leeftijd inmiddels een rol spelen. In die periode gingen veel mensen met vervroegd pensioen en velen kochten een droomhuis in Spanje. Inmiddels zijn veel van deze toen nog jonge ouderen niet meer in staat om hun bezit te onderhouden. Zo ziet men in diverse urbanisaties dat mensen ofwel als gevolg van ziekte of overlijden moeten verkopen ofwel gaan opzien tegen het steeds verkassen vanuit het eigen land naar Spanje en visa versa. Er zijn urbanisaties waar nog slechts een paar families wonen en de rest van de woningen leeg en te koop staan. Met deze gang van zaken heeft de Spaanse regering bij de bouwplannen totaal geen rekening gehouden. Misschien had men de verwachting dat er weer een nieuwe generatie in aantocht was. Echter de pensioenleeftijd is omhoog gegaan en de crisis heeft in heel Europa toegeslagen dus er komt minder nieuwe aanwas.

Huisuitzetting

In Spanje hebben sedert het begin van de crisis in 2008 al meer dan 350.000 mensen de opdracht gekregen om hun huis te verlaten omdat ze de maandelijkse lasten niet langer kunnen betalen. In 2013 liepen er nog meer dan 100.000 procedures. Veel Spanjaarden die werk hadden in de bouw en aanverwante bedrijven hebben hun werk verloren. De crisis heeft hard toegeslagen in Spanje met inmiddels een werkloosheid van 25% en aan de Costa Blanca onder jongeren zelfs 50%. Veel jonge gezinnen hebben een appartement of kleine woning gekocht in de tijd dat er oneindig veel verdiend kon worden in de bouwsector en aanverwante bedrijven. Echter als gevolg van grote werkloosheid kunnen deze Spanjaarden de hypotheek niet meer betalen en worden mensen daadwerkelijk uit hun huis gezet. Dit heeft zulke grote vormen aangenomen dat er al enige malen uit wanhoop zelfmoord werd gepleegd. De huisuitzettingen in de steden probeert men onderling met alle mogelijke middelen te voorkomen. Zowel de buurt helpt mee als ook de kerkelijke instanties die proberen door overleg met de banken de huisuitzetting te voorkomen. Dit lukte vaak maar voor een hele korte periode.

Europese Hof

Op 18 maart 2011 werd door het Europees Hof in Luxemburg bepaald dat de huisuitzettingen in strijd zijn met het Europees recht. De Spaanse wet op huisuitzettingen werd illegaal verklaard nadat Mohamed Aziz de Spaanse bank Caixa Catalunya had aangeklaagd. Hij werd in januari 2011 zijn woning uitgezet nadat hij de kosten van zijn hypotheek niet meer kon opbrengen. De procedure wordt nu ongeldig verklaard. De Europese Unie heeft verklaard dat de Spaanse wet hiermee haar burgers onvoldoende bescherming biedt. De rechters in Spanje beschikken niet over de mogelijkheid om een procedure stop te zetten. Consumenten krijgen hierdoor alleen achteraf bescherming. Zij krijgen hun woning niet terug maar hebben wel recht op een schadevergoeding. Deze is onvoldoende en ook niet compleet. In het geval van Mohamed Aziz mag de Spaanse rechter bepalen of de clausules in het contract rechtsgeldig zijn. Met deze uitspraak van het Europese Hof kunnen rechters in de toekomst wel huisuitzettingen stoppen. In Lanzarote werd dan ook onmiddellijk een procedure tot huisuitzetting stopgezet. De mensen die reeds uit huis gezet zijn kunnen een schadevergoeding aanvragen.

Hypotheek en de Spaanse clausules

De CAM bank in Spanje die is overgenomen door Banco Sabadell in 2010 verstrekte hypotheken waarbij als clausule was opgenomen dat wanneer men de maandelijkse rente niet betaalt er onmiddellijk 25% rente boeterente betaalt moest worden. Clausules die dienen ter bescherming van de consumenten mochten niet worden opgenomen in de hypotheekakte. Dit is veranderd. Spanje moest de landelijke wetgeving aanpassen aan de bepalingen van de Europese Unie.

Er zijn nu ook kansen om goedkoop een huis te kopen in Spanje

Door het wegtrekken van veel buitenlanders en door de huisuitzettingen hebben de banken veel huizen in bezit gekregen.
Als gevolg van het overschot aan woningen in Spanje zal het voor veel mensen weer aantrekkelijk worden om op zoek te gaan naar een huis in Spanje. Dat kan een goede investering zijn. Veel Spaanse banken hebben woningen in bezit gekregen die ze graag weer willen verkopen. Er zijn totaal nieuwe woningen bij die nog nooit bewoond zijn geweest maar ook bestaande woningen. Omdat het over het algemeen lastig is om een hypotheek te krijgen kan het voor mensen aantrekkelijk zijn om een huis te kopen via de bank die in die gevallen wel bereid is tot financiering. Om de verkoop te bevorderen heeft de Spaanse regering inmiddels besloten dat wanneer men een huis koopt van méér dan 160.000 euro er direct een verblijfsvergunning wordt verstrekt.

Waarop dient men te letten bij aankoop via de bank

Als men een woning wil kopen die door de bank wordt aangeboden dan is het verstandig om een goede jurist in de arm te nemen. Men verwacht eigenlijk dat de bank professioneel handelt maar dit blijkt in de praktijk niet altijd te kloppen. Men dient te letten op:
  • Wie de eigenaar van de woning is
  • Teken niets voor alles is gecontroleerd
  • Doe ook geen enkele aanbetaling
  • Laat uitzoeken welke lasten er op de woning rusten

Laat eerst uitzoeken wie de eigenaar van de woning is

In de jaren dat er oneindig veel werd gekocht en verkocht waren niet alle makelaars betrouwbaar. Het is dan ook mogelijk dat mensen een huis kopen van hun voorganger in goed overleg. Jaren later kan dan toch blijken dat men weliswaar de belastingen en de lasten voor het huis heeft betaald maar dat de woning niet je eigendom is geworden. Het staat nog steeds op naam van de vorige eigenaar. Er ontstaat een groot probleem als je dan weer wilt verkopen. Daarom is het van het grootste belang om te weten wie de vorige eigenaar is. Inschrijving in het eigendomsregister moet na te zoeken zijn. Tevens kan men een onderzoek laten doen bij het Catastro. Dit is vergelijkbaar met het kadaster bij ons maar werkt naast het eigendomsregister.

Teken niets voor alles is gecontroleerd

In deze onzekere tijden is het belangrijk dat je pas tekent als je er zeker van kunt zijn dat er geen achterstallige zaken de koop in de weg staan. Werd het huis gebouwd of verbouwd met de nodige vergunningen. Is alles legaal gebouwd en volgens de Spaanse voorschriften.

Doe geen enkele aanbetaling

Banken proberen soms mensen onder druk te zetten met de mededeling dat er snel een contract moet komen omdat er nog meerdere gegadigden zijn. Hier kan men het beste niet op in gaan omdat er een grote keuze aan huizen is. Bedenk dat als het ene huis niet doorgaat er beslist wel een vergelijkbaar huis te koop is. Laat je niet opjagen.

Laat uitzoeken welke lasten er op de woning rusten

Het kan zijn dat er nog achterstallige betalingen zijn zoals de I.B.I. Impuesto Sobre Bienes Immuebles. Maar ook kosten die aan de urbanisatie moeten worden voldaan zoals bijvoorbeeld kosten van onderhoud van gemeenschappelijke zwembaden moeten geheel voldaan zijn. Indien er nog lasten zijn dan is de nieuwe eigenaar aansprakelijk voor deze kosten.

Enige cijfers inzake de woningmarkt in Spanje

In 2012 werden in Spanje 361.631 woningen verkocht. Meestal werden deze woningen verkocht in de eerste helft van 2012 omdat het I.V.A. tarief toen nog laag was. In de provincie Aragon was de stijging het grootst. Daar werden 62% méér huizen verkocht. In de regio Murcia was een stijging waar te nemen van 35%. Het aantal buitenlanders wat in 2012 een woning kocht in Spanje was 38000. Opvallend is dat dit bijna evenveel is als in 2007 toen er 42000 woningen aan buitenlanders werden verkocht. Nog steeds is het aantal Britten wat een woning koopt in Spanje het grootste gevolgd door de Russen. Maar ook zijn er veel Noren die een tweede huis kopen in Spanje. De prijzen van de huizen zijn dan ook enorm gedaald. In 2008 was de gemiddelde prijs voor een vrijstaande woning nog 320.000 euro. Thans in 2013 bedraagt de gemiddelde koopprijs 230.000 euro. In 2018 is de gemiddelde koopprijs gestabiliseerd. Veel mensen geven de voorkeur aan de aankoop van een nieuwe woning.

Nieuwe woningen

In 2017 staan er in Spanje nog méér dan drie miljoen woningen leeg. Hiervan zijn 700.000 woningen geheel nieuw en nog niet bewoond geweest. De verwachting bestaat dat de prijzen ook in 2015 nog wat zullen dalen alvorens de bodem bereikt is. Vanaf 2017 is er weer een prijsstijging te zien. Wie daarom een huis wil kopen in Spanje zal er goed aan doen de woningmarkt in de gaten te houden en zich goed te oriënteren. Ondanks de leegstand worden er volop nieuwe woningen gebouwd in de kuststreken.

Na de crisis

Vanaf 2014 is men eerst voorzichtig, maar in 2017 weer volop gestart met nieuwbouw. De bestaande woningen worden goedkoop in de verkoop gedaan maar mensen die iets meer te besteden hebben kiezen voor nieuwbouw. Aan de kust zie je dan ook vanaf 2015 al grote nieuwe complexen verschijnen met moderne appartementen die van alle gemakken voorzien zijn. Ook moderne woningen worden gebouwd maar de grondprijs stijgt en daarom zie je dan ook dat de grondstukken aanzienlijk kleiner zijn dan van de bestaande woningen.

Nieuwe bewoners

Als gevolg van de onzekere situatie die is ontstaan in Europa kiezen veel mensen voor een langer verblijf in Spanje. Opnieuw zien we dan ook een hele grote toestroom van Britten die het land verlaten in verband met de Brexit. Ook Belgen komen weer terug op de woningmarkt en in mindere mate mensen uit de Scandinavische landen. Aan de Costa Blanca stijgt de verkoop van woningen in rap tempo. In de eerste helft van 2017 werden 14% méér huizen verkocht dan in de voorgaande jaren.
© 2013 - 2019 Celientje1, het auteursrecht (tenzij anders vermeld) van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van de infoteur is vermenigvuldiging verboden.
Gerelateerde artikelen
Een woning kopen via een vastgoedmakelaar: de voordelen!Een woning kopen via een vastgoedmakelaar: de voordelen!Een woning kopen doe je niet zomaar. Het is belangrijk om goed geïnformeerd te zijn over alle mogelijke aspecten die bel…
De iBlue makelaarDe iBlue makelaarAls u op zoek bent naar een nieuwe koopwoning in 2019, kunt u ook eens kijken naar een iBlue makelaar die u kan helpen b…
Bieden op een woning die niet te koop staatBieden op een woning die niet te koop staatJe hebt het huis van je dromen gevonden! Eén probleempje: het huis staat helemaal niet te koop. In Amerika is het al vri…
Tweede woning in Spanje kopenTweede woning in Spanje kopenSpanje wordt jaarlijks door vele Nederlanders bezocht die er hun vakantie doorbrengen, van een stedentrip genieten of ov…
Wat kan een aankoopmakelaar voor je betekenen?Wat kan een aankoopmakelaar voor je betekenen?Een woning kopen doe je niet zomaar. Het kan daarom verstandig zijn om voor het kopen van een huis voor een makelaar te…
Bronnen en referenties
  • Hallo Weekblad.
  • Artikel Juan Costa en kristien Lesage in Hallo.

Reageer op het artikel "Woningmarkt Spanje herstelt na de economische crisis"

Plaats als eerste een reactie, vraag of opmerking bij dit artikel. Reacties moeten voldoen aan de huisregels van InfoNu.
Meld mij aan voor de tweewekelijkse InfoNu nieuwsbrief
Ik ga akkoord met de privacyverklaring en ben bekend met de inhoud hiervan
Infoteur: Celientje1
Laatste update: 02-01-2019
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Hypotheek
Bronnen en referenties: 2
Schrijf mee!