InfoNu.nl > Financieel > Geld > Huizenmarkt van Amsterdam: prijzen per stadsdeel en per m²

Huizenmarkt van Amsterdam: prijzen per stadsdeel en per m²

Huizenmarkt van Amsterdam: prijzen per stadsdeel en per m² Amsterdam staat bekend om de hoge huizenprijzen. De prijs van een huis verschilt evenwel aanzienlijk van wijk tot wijk. Zo zijn huizenprijzen per vierkante meter in het centrum van de stad meer dan twee keer zo hoog als aan de rand van de stad waar zelfs huizen te vinden zijn met een prijs per vierkante meter beneden het landelijke gemiddelde. Er zijn bovendien duidelijke verschillen tussen de Amsterdamse wijken in de looptijd (hoe lang een huis te koop staat), het woningtype (tussenwoning, hoekwoning, 2-onder-1-kapwoning, vrijstaande woning of appartement) en het woningeigendom (corporatie huur, particuliere huur of in eigendom van bewoner).

Gemiddeldes voor heel Amsterdam

Amsterdam kent in 2015 ongeveer 822.000 inwoners en en een bevolkingsdichtheid van 4.990 inwoners per km². Voorts, kent de stad 417.000 woningen, zodat de 'woningdichtheid' 2.530 woningen per km² bedraagt. Bijna de helft van de Amsterdamse woningen wordt door woningcorporaties verhuurd (191.000 woningen, 46%). Ongeveer een kwart van de huizen is in eigendom van de bewoners (121.000 woningen, 29%) of wordt particulier gehuurd (105.000 woningen, 25%).

De mediale huizenprijs per vierkante meter bedroeg in Amsterdam in 2015 (vierde kwartaal) 3.796 euro. Dit is duidelijk meer dan in de rest van Nederland. Ook in vergelijking met andere grote Nederlandse steden zijn huizen in Amsterdam opvallend duur. De gemiddelde prijs per m² voor een appartement is eind 2015 in Amsterdam bijvoorbeeld 3.784 euro, vergeleken met 2.346 euro in Utrecht. In Den Haag en Rotterdam kost een appartement per vierkante meter zelfs minder dan de helft dan in Amsterdam, met 1.783 euro respectievelijk 1.693 euro.

Ontwikkeling Amsterdamse huizenprijzen, 1995-2015

De huizenprijzen zijn de afgelopen twintig jaar sterk toegenomen in heel Nederland. Met name tussen 1995 en 2008 (het begin van de financiële crisis) namen huizenprijs elk jaar toe. In Amsterdam stegen de huizenprijzen echter nóg meer dan gemiddeld. Ter vergelijking: het gemiddelde Nederlandse huis was in 2008 2,8 maal zo duur als in 1995. In Amsterdam echter zelfs 3,6 maal zo duur. Hiermee zijn huizen in Amsterdam niet alleen sneller in prijs gestegen dan het landelijke gemiddelde, maar ook in vergelijking met andere grote steden (in Den Haag waren huizen in 2008 2,9 maal zo duur als in 1995, in Rotterdam 2,8 maal zo duur en in Utrecht 3,2 maal zo duur).

Tussen 2008 en 2015 zijn huizenprijzen in Nederland gedaald, maar ook hier geldt dat de daling minder extreem was in Amsterdam dan in de rest van Nederland. Het gemiddelde Nederlandse huis was in 2015 16% goedkoper dan in 2008, terwijl de prijsdaling in Amsterdam in deze periode slechts 4% bedroeg (Den Haag: -13%, Rotterdam: -8%, Utrecht: -8%).

Als gevolg van deze ontwikkelingen, is het prijsverschil tussen Amsterdamse huizen en de rest van Nederland alleen maar groter geworden. In 1995 lag de gemiddelde Amsterdamse huizenprijs slechts 5% boven het landelijke gemiddelde, maar in 2015 liggen huizenprijzen in Amsterdam gemiddeld 53% boven het landelijke gemiddelde. De onderstaande tabel laat voor elk jaar tussen 1995 en 2015 zien hoeveel duurder het gemiddelde Amsterdamse huis was dan het gemiddelde Nederlandse huis.

Prijsverschil Amsterdams huis versus landelijk gemiddelde

Jaar Prijsverschil Jaar Prijsverschil
1996 +3% 2006 +18%
1997 +5% 2007 +26%
1998 +12% 2008 +32%
1999 +25% 2009 +29%
2000 +27% 2010 +32%
2001 +30% 2011 +34%
2002 +25% 2012 +35%
2003 +17% 2013 +37%
2004 +13% 2014 +43%
2005 +14% 2015 +53%

Huizenmarkt per stadsdeel

Hieronder worden de meest opvallende gegevens over o.a. de woningmarkt toegelicht voor zeven van de acht stadsdelen van Amsterdam (het achtste stadsdeel van Amsterdam is Westpoort, een bedrijventerrein): Centrum, Nieuw-West, West, Noord, Zuid, Zuidoost en Oost. In een tweetal tabellen worden bovendien de woningmarktcijfers en andere gegevens over de verschillende stadsdelen met elkaar vergeleken.

Amsterdam Centrum (o.a. Grachtengordel en Jordaan)

Het centrum van Amsterdam kent duidelijk de duurste woningen van alle stadsdelen. Bijvoorbeeld een appartement met een bouwjaar van vóór 1970 kost eind 2015 in Amsterdam Centrum 5.380 euro per m², wat meer dan duizend euro meer is dan het gemiddelde voor heel Amsterdam van 4.215 euro per m². De mediale verkoopprijs voor dit woningtype is ongeveer 410.000 euro, vergeleken met 290.000 euro voor heel Amsterdam. Ook andere woningstypen zijn duidelijk duurder in Amsterdam Centrum dan in de rest van Amsterdam. Opvallend is voorts dat van alle in Amsterdam Centrum verkochte woningen in het vierde kwartaal van 2015 65% een appartement met bouwjaar van voor 1970 is (vergeleken met 45% voor heel Amsterdam). Ook ligt het percentage particuliere huurhuizen in dit stadsdeel hoog (37%, versus 25% in heel Amsterdam) en het aantal corporatie huurwoningen laag (34%, versus 46% voor heel Amsterdam). Tot slot, kent Amsterdam Centrum ook meer huizen met maar één of twee kamers dan in de rest van Amsterdam gebruikelijk is (55% versus 31% voor heel Amsterdam).

De hoge huizenprijzen sluiten aan bij het gemiddelde hoge beschikbare huishoudinkomen in Amsterdam Centrum (34.000 euro, versus 31.400 euro voor heel Amsterdam). Dit stadsdeel kent met 6% ook een laag werkloosheidscijfer (vergeleken met 9% voor heel Amsterdam). Voorts valt op dat de bewoners van deze wijk ouder zijn dan in heel Amsterdam (13% is jonger dan 19 jaar (20% voor heel Amsterdam) en 34% ouder dan 50 jaar (29% voor heel Amsterdam)) en minder vaak niet-westers allochtoon zijn dan in heel Amsterdam (15% versus 35% voor heel Amsterdam).

Amsterdam-West (Westerpark, Oud-West, Bos en Lommer en De Baarsjes)

Amsterdam-West wordt gekenmerkt door een bevolkingssamenstelling die in hoge mate representatief is voor heel Amsterdam, zowel wat betreft de leeftijdsopbouw, etnische samenstelling als financiële cijfers zoals het gemiddelde huishoudinkomen en werkloosheidscijfer. Ditzelfde geldt ook voor de opbouw van haar woningenbestand voor wat betreft het percentage corporatie en particulieren huur alsmede het aantal kamers per huis.

Op één punt wijkt dit stadsdeel echter zeer duidelijk af van de rest van Amsterdam: het hoge percentage appartementen met een bouwjaar van vóór 1970: 85% in Amsterdam-West versus 44% voor heel Amsterdam. Dit type huis kent dan wel weer een mediale verkoopprijs en prijs per m² die grofweg overeenkomt met de cijfers voor heel Amsterdam.

Amsterdam Nieuw-West (Geuzenveld en Slotermeer, Osdorp en Slotervaart)

Amsterdam Nieuw-West is een stadsdeel met een opvallend jonge bevolking (25% is jonger dan 19 jaar, vergeleken met 20% voor heel Amsterdam). Bovendien wonen hier veel niet-westerse allochtonen (51%, versus 35% voor heel Amsterdam), in het bijzonder veel Nederlanders van Turkse (13%, versus 5% voor heel Amsterdam) of Marokkaanse afkomst (21%, versus 9% voor heel Amsterdam). Wat het gemiddelde besteedbaar inkomen per huishouden en het werkloosheidscijfer betreft komt dit stadsdeel daarentegen weer goed overeen met de rest van Amsterdam.

Nieuw-West kent opvallend veel appartementen met een bouwjaar van na 1970 (48%, versus 36% voor heel Amsterdam). Dit type appartement is, net als appartementen met een bouwjaar van vóór 1970, ook duidelijk goedkoper dan in de rest van Amsterdam, zowel per vierkante meter (2.487 euro versus 3.264 euro) als in totaalprijs (221.000 euro versus 251.000 euro). Opvallend is ook de hoge looptijd voor huizen in dit stadsdeel. Voor een appartement van vóór 1970 is deze 55 dagen in dit stadsdeel (versus 24 dagen in heel Amsterdam) en voor een appartement van na 1970 39 dagen (versus 30 dagen voor heel Amsterdam).

Amsterdam-Zuid (Oud-Zuid en Zuideramstel)

Amsterdam-Zuid lijkt in veel opzichten op Amsterdam Centrum. Ook in Zuid zijn ouderen en autochtonen oververtegenwoordigd, zij het in (iets) mindere mate dan in Amsterdam Centrum. Het gemiddelde besteedbaar inkomen per huishouden ligt in Amsterdam-Zuid met 36.7000 euro nog iets hoger dan in Amsterdam Centrum en het werkloosheidspercentage met 5% nog iets lager. Voorts worden net als in Amsterdam Centrum ook in Zuid veel huizen particulier verhuurd (41%, versus 25% voor heel Amsterdam) en staan er veel appartementen met een bouwjaar van vóór 1970 (74%, versus 44% voor heel Amsterdam).

Er zijn echter ook enkele opvallende verschillen tussen Amsterdam-Zuid en Amsterdam Centrum (en Amsterdam als geheel). Ten eerste, zijn huizen in Amsterdam-Zuid duidelijk bovengemiddeld groot. Zo kent 16% van de huizen in dit stadsdeel vijf of meer kamers (versus 10% voor heel Amsterdam) en maar 24% één of twee kamers (versus 31% voor heel Amsterdam). Voorts zijn appartementen in Amsterdam-Zuid goedkoper dan in Amsterdam Centrum, maar nog steeds duidelijk duurder dan in heel Amsterdam. Zo bedraagt de mediale verkoopprijs van een appartement met een bouwjaar van vóór 1970 365.000 in Amsterdam-Zuid (versus 286.000 in heel Amsterdam) of 4.518 per m² (versus 4.215 euro in heel Amsterdam).

Amsterdam-Oost (Watergraafsmeer en Zeeburg)

Amsterdam-Oost heeft, net als Amsterdam-West, een bevolkingssamenstelling die in hoge mate overeenkomt met die voor heel Amsterdam, zowel wat betreft de leeftijdsopbouw als de etnische samenstelling. Ook in financieel opzicht, wat betreft het gemiddelde besteedbaar huishoudinkomen en het werkloosheidscijfer, is dit stadsdeel een afspiegeling van heel Amsterdam.

Waar Amsterdam-West veel appartementen met een bouwjaar van vóór 1970 kent, daar staan in Amsterdam-Oost juist opvallend veel appartementen met een bouwjaar van ná 1970 (50%, versus 36% voor heel Amsterdam). Deze appartementen zijn bovendien, net als andere woningtypen, duurder in Amsterdam-Oost dan in Amsterdam-West (en dan gemiddeld in heel Amsterdam). Zo bedraagt de mediale koopprijs van een appartement met een bouwjaar van na 1970 291.000 euro (versus 251.000 voor heel Amsterdam) of 3.600 euro per m² (versus 3.264 voor heel Amsterdam).

Amsterdam-Noord (o.a. Tuindorp)

Amsterdam-Noord kent een opvallende leeftijdsopbouw met enerzijds bovengemiddeld veel inwoners jonger dan 19 jaar (24%, versus 20% voor heel Amsterdam) maar anderzijds ook veel inwoners ouder dan 50 jaar (34%, versus 29% voor heel Amsterdam). Dit stadsdeel kent voorts met 12% een hoog werkloosheidscijfer en met 28.700 euro een relatief laag gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen.

De woningmarkt van Amsterdam-Noord verschilt in enkele opzichten van die van heel Amsterdam. Ten eerste, kent Amsterdam-Noord veel tussenwoningen, hoekwoningen, 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen; waar in heel Amsterdam 81% van de huizen een appartement is, daar is dat in Amsterdam-Noord slechts 62%. Voorts zijn zowel de woningen als de appartementen in Amsterdam-Noord duidelijk goedkoper dan het Amsterdamse gemiddelde. Sterker nog, op Amsterdam-Zuidoost na, kent Amsterdam-Noord de goedkoopste woningen en appartementen, zowel in totaalprijs als wat betreft de prijs per vierkante meter. De looptijden voor huizen in Amsterdam-Noord zijn desondanks ongeveer twee keer zo hoog als in heel Amsterdam.

Amsterdam-Zuidoost (o.a. Bijlmermeer)

Amsterdam-Zuidoost kent met 64% het hoogste aantal niet-westerse allochtonen van Amsterdam. Er wonen met name veel Surinamers (31%, versus 8% voor heel Amsterdam), Antillianen (5%, versus 1% voor heel Amsterdam) en 'overige niet-westerse allochtonen' (25%, versus 11% voor heel Amsterdam). Het stadsdeel kent voorts het laagste gemiddelde besteedbare huishoudinkomen van Amsterdam en het hoogste werkloosheidscijfer.

De woningmarkt van Amsterdam-Zuidoost wordt gekenmerkt door veel appartementen met een bouwjaar van na 1970 (73%, versus 36% voor heel Amsterdam) en veel corporatie huurwoningen (60%, versus 46% voor heel Amsterdam). Bovendien kent dit stadsdeel de goedkoopste huizen van heel Amsterdam. Tegelijkertijd, zijn de looptijden echter het hoogst van heel Amsterdam. Zo staat een appartement met een bouwjaar van na 1970 gemiddeld drie keer langer te koop in Amsterdam-Zuidoost (93 dagen, versus 30 dagen in heel Amsterdam).

Een overzicht voor heel Amsterdam en elk afzonderlijk stadsdeel

De twee onderstaande tabellen geven een overzicht van zowel de bevolkingssamenstelling, de financiële gegevens als de woningmarktcijfers voor Amsterdam als geheel (derde kolom in beide tabellen) als de zeven hierboven besproken stadsdelen (Centrum, West, Nieuw-West en Zuid in de eerste tabel, Oost, Noord en Zuidoost in de tweede tabel).

Voor Centrum, West, Nieuw-West en Zuid

Amsterdam Centrum West Nieuw-West Zuid
Bevolkingssamenstelling
Leeftijdsopbouw 0- 4 jaar 6% 4% 6% 7% 6%
5-19 jaar 14% 9% 11% 18% 11%
20-34 jaar 28% 31% 34% 26% 30%
35-49 jaar 22% 23% 24% 20% 22%
50-64 jaar 18% 21% 15% 17% 16%
65 jaar + 12% 13% 9% 13% 15%
Etnische samenstelling Surinamers 8% 3% 5% 7% 3%
Antillianen 1% 1% 1% 1% 1%
Turken 5% 1% 6% 13% 1%
Marokkanen 9% 2% 10% 21% 3%
overige niet-westerse allochtonen 11% 8% 9% 10% 8%
totaal niet-westerse allochtonen 35% 15% 31% 51% 17%
westerse allochtonen 16% 24% 18% 13% 22%
autochtonen 49% 61% 52% 36% 61%
Financiële gegevens
Gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen 31.400 34.000 28.500 30.100 36.700
Werkloosheidspercentage 9% 6% 8% 10% 5%
Woningmarktcijfers
Woningvoorraad naar aantal kamers 1 of 2 kamers 31% 55% 38% 16% 24%
3 kamers 35% 28% 41% 36% 36%
4 kamers 24% 11% 16% 36% 23%
5 en meer kamers 10% 5% 5% 11% 16%
Woningvoorraad naar eigendom Eigenaar/bewoner 29% 29% 28% 30% 30%
Corporatie verhuur 46% 34% 43% 53% 29%
Particuliere verhuur 25% 37% 30% 17% 41%
Type woning Tussenwoning 12% 8% 2% 16% 7%
Hoekwoning 4% 1% 0% 6% 3%
2-onder-1-kap 1% 0% 0% 3% 0%
Vrijstaand 2% 0% 0% 4% 3%
Appartement (=<1970) 44% 65% 85% 24% 74%
Appartement (>1970) 36% 25% 13% 48% 12%
Mediale verkoopprijs Appartement (=<1970) € 286.234 € 411.883 € 245.599 € 160.240 € 365.129
Appartement (>1970) € 250.710 € 317.150 € 335.152 € 220.889 € 354.167
Mediale prijs per m2 Appartement (=<1970) € 4.215 € 5.380 € 4.341 € 2.252 € 4.518
Appartement (>1970) € 3.264 € 4.894 € 4.202 € 2.487 € 3.886
Mediale looptijd (in dagen) Appartement (=<1970) 24 29 22 55 22
Appartement (>1970) 30 22 23 39 25

Voor Oost, Noord en Zuidoost

Amsterdam Oost Noord Zuidoost
Bevolkingssamenstelling
Leeftijdsopbouw 0- 4 jaar 6% 6% 6% 6%
5-19 jaar 14% 16% 17% 18%
20-34 jaar 28% 28% 21% 24%
35-49 jaar 22% 24% 21% 20%
50-64 jaar 18% 17% 19% 21%
65 jaar + 12% 9% 16% 11%
Etnische samenstelling Surinamers 8% 7% 8% 31%
Antillianen 1% 1% 1% 5%
Turken 5% 4% 7% 1%
Marokkanen 9% 10% 10% 2%
overige niet-westerse allochtonen 11% 9% 12% 25%
totaal niet-westerse allochtonen 35% 32% 38% 64%
westerse allochtonen 16% 16% 11% 10%
autochtonen 49% 52% 51% 26%
Financiële gegevens
Gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen 31.400 33.000 28.700 26.200
Werkloosheidspercentage 9% 7% 12% 12%
Woningmarktcijfers
Woningvoorraad naar aantal kamers 1 of 2 kamers 31% 33% 21% 30%
3 kamers 35% 37% 33% 23%
4 kamers 24% 19% 36% 37%
5 en meer kamers 10% 11% 10% 11%
Woningvoorraad naar eigendom Eigenaar/bewoner 29% 29% 29% 28%
Corporatie verhuur 46% 52% 65% 60%
Particuliere verhuur 25% 19% 6% 12%
Type woning Tussenwoning 12% 13% 15% 19%
Hoekwoning 4% 6% 9% 5%
2-onder-1-kap 1% 0% 6% 0%
Vrijstaand 2% 2% 8% 1%
Appartement (=<1970) 44% 28% 27% 2%
Appartement (>1970) 36% 50% 35% 73%
Mediale verkoopprijs Appartement (=<1970) € 286.234 € 280.178 € 156.930 € 108.250
Appartement (>1970) € 250.710 € 291.167 € 157.700 € 124.944
Mediale prijs per m2 Appartement (=<1970) € 4.215 € 4.444 € 2.128 € 1.425
Appartement (>1970) € 3.264 € 3.600 € 2.144 € 1.837
Mediale looptijd (in dagen) Appartement (=<1970) 24 25 47 146
Appartement (>1970) 30 29 52 93
© 2016 - 2019 Bl86g, het auteursrecht (tenzij anders vermeld) van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van de infoteur is vermenigvuldiging verboden.
Gerelateerde artikelen
Amsterdamse grachtengordel op de UNESCO WerelderfgoedlijstAmsterdamse grachtengordel op de UNESCO WerelderfgoedlijstDe Amsterdamse grachtengordel komt definitief op de Werelderfgoedlijst van UNESCO. Dit zal een positieve invloed kunnen…
Hoe werkt het metrosysteem in Amsterdam?Hoe werkt het metrosysteem in Amsterdam?Wil je een dagje naar bijvoorbeeld de RAI, de Arena, of een andere locatie in Amsterdam? Pak de metro. De metro is snel,…
Amsterdam: eiland in de Indische OceaanAmsterdam is niet alleen de naam van onze hoofdstad, maar ook een eiland dat in de zuidelijke Indische Oceaan ligt. Het…
Citymarketing: promoten van een stad door een sloganCitymarketing: promoten van een stad door een sloganJe stad promoten door middel van een pakkend motto in de hoop toeristen en bedrijven aan te trekken. Dat is citymarketin…
Tips voor een stedentrip; AmsterdamTips voor een stedentrip; AmsterdamAmsterdam is de bruisende hoofstad van Nederland, gelegen in Noord-Holland. De stad is rijk aan cultuur, historie en bez…
Bronnen en referenties
  • http://www.z24.nl/geld/huizenprijs-amsterdam-tegen-de-rest-zo-duur-zijn-huizen-in-de-hoofdstad-610549
  • http://www.woonamsterdam.info/fileadmin/website/actueel/MVA_Kwartaalcijfers_Q4_2015.pdf
  • https://www.ois.amsterdam.nl/feiten-en-cijfers/
  • https://www.ing.nl/media/Eigen%20huis%20verliest%20gouden%20glans%20-%20Visie%20op%20de%20Nederlandse%20huizenmarkt%202015-2025%20-%20ING%20Economisch%20Bureau_tcm162-81534.pdf
  • http://statline.cbs.nl/Statweb/publication/?DM=SLNL&PA=81885NED&D1=0&D2=0,17-20&D3=4,9,14,19,24,29,34,39,44,49,54,59,64,69,74,79,84,89,94,99,104&HDR=T&STB=G1,G2&VW=T

Reageer op het artikel "Huizenmarkt van Amsterdam: prijzen per stadsdeel en per m²"

Plaats als eerste een reactie, vraag of opmerking bij dit artikel. Reacties moeten voldoen aan de huisregels van InfoNu.
Meld mij aan voor de tweewekelijkse InfoNu nieuwsbrief
Ik ga akkoord met de privacyverklaring en ben bekend met de inhoud hiervan
Infoteur: Bl86g
Laatste update: 12-10-2016
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Geld
Special: Huizenprijzen Nederland
Bronnen en referenties: 5
Schrijf mee!