Huurverhoging sociale huurwoningen 2020: regels en bezwaar

Huurverhoging sociale huurwoningen 2020: regels en bezwaar Op 1 juli krijgen veel huurders te maken met de jaarlijkse huurverhoging. Er zijn een aantal veranderingen doorgevoerd ten opzichte van 2018, die vooral van toepassing zijn voor huurders van sociale huurwoningen. Er geldt één inkomensgrens waarboven hogere huurstijgingen zijn toegestaan. Daarnaast zijn er sinds 2017 een aantal groepen uitgesloten van de inkomensafhankelijke huurverhoging.


Waarom wordt de huur jaarlijks verhoogd?

De overheid bepaalt jaarlijks met welk percentage de huren van de sociale huurwoningen mogen stijgen. Dit is de standaard huurverhoging, gebaseerd op de inflatie. Bovenop deze standaard huurverhoging, kan een huurder ook nog een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen. Het doel van deze maatregel is om scheefhuren tegen te gaan. De huurprijs mag door de huurverhoging niet boven de maximale huurprijs uitkomen.

Gegevens over het inkomen worden opgevraagd bij de Belastingdienst

De verhuurder vraagt aan de Belastingdienst hoe hoog het inkomen per huishouden is. De Belastingdienst geeft alleen maar door in welke inkomensgroep de huurder valt en noemt geen concreet bedrag. Er wordt hierbij gekeken naar het inkomen van de huurder van twee kalenderjaren geleden. Voor de huurverhoging in 2020 wordt er dus gekeken naar het inkomen in 2018. Er wordt gekeken naar het inkomen in 2018, omdat dat het meest recente vastgestelde inkomen is. De Belastingdienst kan (meestal) nog geen inkomensgegevens over 2019 verstrekken. Als het inkomen van de huurder is gedaald ten opzichte van twee jaar geleden en hij hiermee in een andere categorie valt, dan kan hij bezwaar maken.

Met welk percentage wordt mijn huur verhoogd?

De maximale huurverhogingpercentages zijn:
  • 5,1% voor huishoudens met een inkomen tót en met € 43.574,-
  • 6,6% voor huishoudens met een inkomen boven € 43.574,-

De extra inkomensafhankelijke huurverhoging geldt vanaf 2017 niet meer voor:

  • Huishoudens waarvan 1 of meer bewoners de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt;
  • Huishoudens van 4 of meer personen.

Voor deze huishoudens mag de huur in 2020 dus maximaal met 5,1% omhoog.

De huur van onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens én standplaatsen mag vanaf 1 juli 2019 met maximaal 3,1% worden verhoogd.

Geen € 25 huurverhoging voor huren onder € 300

Er zou, volgens de MG-circulaire 2020-01 , een huurverhoging van € 25 worden doorgevoerd voor huren onder € 300. Het wetsvoorstel rondom deze huurverhoging is niet ingediend voor 1 april. Daardoor kon het parlement niet over het voorstel stemmen. Deze huurverhoging geldt daarom niet in 2020. De maximale huurverhoging voor huren onder € 300 zal gewoon 5,1% of 6,6% zijn.

Telt het inkomen van inwonende kinderen ook mee?

Het inkomen van inwonende kinderen van 23 jaar en ouder wordt volledig meegerekend. Bij kinderen jonger dan 23 jaar wordt alleen het inkomen boven de € € 20.450 bruto meegeteld om het huurverhogingspercentage te bepalen.

Maximale huurprijs

De maximaal redelijke huurprijs van de woning is een grens voor wat er redelijkerwijze aan netto huur gevraagd mag worden voor de woning, rekening houdend met de woningwaardering (puntentelling). Elk onderdeel van een woning levert punten op. U kunt zelf het aantal punten en de maximale huurprijs van uw woning uitrekenen met de huurprijscheck en puntentelling van de Huurcommissie. Zo kunt u er dus achter komen of u te veel huur betaalt voor de woning of kamer. Het puntensysteem geldt niet voor huurwoningen in de vrije sector.

Huurverhoging en huurtoeslag

Als u nu huurtoeslag ontvangt, dan krijgt u ook huurtoeslag als de rekenhuur na de huurverhoging boven de huurtoeslaggrens komt (het zogenaamde continueringsrecht). Veel verhuurders toppen de rekenhuur van huurders met een laag inkomen af, zodat de huur niet boven de huurtoeslaggrens van € 720,42 uit komt. Als het inkomen is gestegen (en u geen recht heeft op huurtoeslag), dan mag de huur wel stijgen boven de huurtoeslaggrens.

Als u alleen woont, dan mag u in 2029 niet meer dan € 31.500 per jaar verdienen om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Het eigen vermogen mag maximaal € 30.846 zijn. Woont u samen? dan mag het inkomen van alle bewoners samen niet meer dan € 40.500 op jaarbasis zijn. U mag maximaal € 61.692 aan eigen vermogen hebben.

Redenen om bezwaar te maken tegen de standaard huurverhoging

U kunt in een aantal gevallen bezwaar maken tegen de standaard huurverhoging. Enkele redenen om bezwaar te maken tegen de huurverhoging zijn:
  • De huur wordt met meer dan het maximaal toegestane percentage verhoogd;
  • De huur wordt hoger dan de maximale huurprijs;
  • In het voorstel voor huurverhoging staan fouten. Bijvoorbeeld een verkeerde ingangsdatum of huurprijs;
  • De verhuurder wil binnen 12 maanden de huur opnieuw verhogen. De huur mag niet vaker dan één keer per jaar worden verhoogd;
  • De verhoging is te laat aangekondigd. Deze moet minimaal twee maanden van tevoren schriftelijk worden aangezegd;
  • De Huurcommissie heeft de huur tijdelijk verlaagd wegens ernstige onderhoudsgebreken. Totdat de gebreken verholpen zijn, mag u geen huurverhoging krijgen. Ook als de procedure bij de Huurcommissie nog loopt.

Redenen om bezwaar te maken tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging

  • Het genoemde huishoudinkomen is onjuist of gedaald tot onder een van de inkomensgrenzen;
  • Er is geen verklaring van de Belastingdienst meegestuurd;
  • Er is inkomen meegeteld van iemand die niet (meer) tot uw huishouden hoort;
  • U heeft een huishouden waarvan 1 of meer bewoners de AOW -gerechtigde leeftijd hebben bereikt;
  • Uw huishouden bestaat uit meer dan 4 personen;
  • U bent chronisch ziek of u heeft een beperking.

Hoe maak ik bezwaar tegen de huurverhoging?

Bezwaar maken tegen huurverhoging van een sociale huurwoning doet u schriftelijk bij uw verhuurder. Bezwaar maken kan tot 1 juli 2020, de dag waarop de huurverhoging ingaat. Het kan zijn dat u extra stukken moet insturen die uw bezwaarschrift onderbouwen, zoals gegevens omtrent het inkomen.
© 2017 - 2024 Melanie1990, het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming is vermenigvuldiging verboden. Per 2021 gaat InfoNu verder als archief, artikelen worden nog maar beperkt geactualiseerd.
Gerelateerde artikelen
Gevolgen huurverhoging voor de huurtoeslagGevolgen huurverhoging voor de huurtoeslagBetekent een hogere huur ook geen of minder huurtoeslag? Wat zijn de gevolgen van de jaarlijkse huurverhoging voor de hu…
Niet tevreden over je huurwoning, wat kun je doen?Niet tevreden over je huurwoning, wat kun je doen?Veel mensen die een huurwoning hebben, hebben het wel eens meegemaakt. Reparaties worden niet of laat uitgevoerd, er is…
Huurverhoging 2020 en 2021 inkomensafhankelijkHuurverhoging 2020 en 2021 inkomensafhankelijkIn 2022 zijn er twee inkomensgrenzen voor een inkomensafhankelijke huurverhoging. De maximale huurverhoging liep op tot…

Kortingscodes: Bespaar geld bij diverse online shopsKortingscodes: Bespaar geld bij diverse online shopsEen kortingscode is een digitale waardebon waarmee je op verschillende manieren kunt profiteren tijdens het online winke…
Elfproef voor rekeningnummer of burgerservicenummer (BSN)Elfproef voor rekeningnummer of burgerservicenummer (BSN)De elfproef is een test die wordt uitgevoerd op bankrekeningnummers van 9 of 10 getallen, om zo te kunnen checken of het…
Bronnen en referenties
  • Inleidingsfoto: Qimono, Pixabay
  • https://www.huurwoningen.nl/info/inkomensafhankelijke-huurverhoging/
  • https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurverhoging/vraag-en-antwoord/huurverhoging-vrije-sector
  • https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurverhoging/vraag-en-antwoord/maximale-huurverhoging
Reacties

Mo Y., 30-04-2019
Beste heer, mevrouw,
ik ben een chronisch ziek al jaren, maar ik heb nooit een bezwaar ingediend tegen huurverhoging, en ieder jaar krijg ik een huurverhoging, heb ik recht om die te eisen sinds dat ik ziek ben geweest.

Met vriendelijke groet,
Mo Y Reactie infoteur, 01-05-2019
Je kunt alleen bezwaar maken tegen de INKOMENSAFHANKELIJKE huurverhoging als je chronisch ziek of gehandicapt bent. Deze verhoging krijg je als je meer verdient dan € 42.436 per jaar. Als je minder verdient dan dit bedrag, dan heb je waarschijnlijk alleen een 'normale' huurverhoging gekregen. Deze is gebaseerd op de inflatie. Voor chronisch zieken geldt een maximale huurverhoging van 4,1 procent.

Rob65 (infoteur), 24-12-2017 #3
Goedendag,

Doordat ik in de veronderstelling was dat mijn eigen vermogen meer was dan de grens die de belastingdienst aanhoudt heb ik over de afgelopen jaren; 2017, 2016, 2015 geen huurtoeslag aangevraagd. Nu wilde ik in oktober 2017 de huurtoeslag voor 2018 gaan aanvragen. Tot mijn verbazing las ik hier mijn toeslagen.nl mijn veel lagere geregistreerde vermogens (grondslag sparen en beleggen) van 2015 (mei) en 2016 (juni) zijn dat € 21.000 voor 2015 en € 17.500 voor 2016. Ik was te laat voor deze jaren omdat dit alleen nog kon tot 1-9-2017. De belastingdienst adviseerde dit alsnog digitaal aan te vragen voor 2015 en 2016. Ik zou waarschijnlijk wel een afwijzing krijgen maar dan zou een bezwaar voldoende zijn. Nu is voor beide jaren mijn aanvraag toch afgewezen omdat ik dit na 1 september 2017 heb gedaan.

Heeft het voor mij zin om via de rechtbank nu in beroep te gaan en is er dan mogelijke rechtspraak bekend?
Alvast hartelijk dank Reactie infoteur, 02-01-2018
Hoi Rob, allereerst de beste wensen voor 2018! Als jouw bezwaar wordt afgewezen, dan kun je een beroep instellen bij de bestuursrechter. Ik wil je adviseren om deze pagina te bekijken: https://www.rechtspraak.nl/Uw-Situatie/Onderwerpen/Toeslagen

Chelsea (infoteur), 08-04-2017 #2
Beste Melanie, bedankt voor de duidelijke info. Ik heb één vraag: is de verhuurder van een sociale huurwoning nog steeds verplicht de (kale) huurprijs onder het maximum voor de huurtoeslaggrens te houden? Dat was in het verleden een gegronde reden om bezwaar te maken. En geldt deze grens ook als het inkomen van de huurder sinds de aanvang van het huurcontract is gestegen tot bóven de inkomensgrens voor huurtoeslag? Reactie infoteur, 11-04-2017
Hoi Chelsea, bedankt voor je reactie! Als je nu huurtoeslag ontvangt, dan krijgt je ook huurtoeslag als de rekenhuur na de huurverhoging boven de huurtoeslaggrens komt (het zogenaamde continueringsrecht). Veel verhuurders toppen de rekenhuur van huurders met een laag inkomen (onder €35.739) af, zodat de huur niet boven de huurtoeslaggrens van € 710,68 uit komt. Als jouw inkomen is gestegen (en je geen recht hebt op huurtoeslag), dan mag de huur wel stijgen boven de huurtoeslaggrens.

Melanie1990 (8 artikelen)
Laatste update: 17-05-2020
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Diversen
Bronnen en referenties: 4
Per 2021 gaat InfoNu verder als archief. Het grote aanbod van artikelen blijft beschikbaar maar er worden geen nieuwe artikelen meer gepubliceerd en nog maar beperkt geactualiseerd, daardoor kunnen artikelen op bepaalde punten verouderd zijn. Reacties plaatsen bij artikelen is niet meer mogelijk.