InfoNu.nl > Financieel > Belasting > Vastgoed & fiscus maakt huis kopen voor je ouders dure zaak

Vastgoed & fiscus maakt huis kopen voor je ouders dure zaak

Vastgoed & fiscus maakt huis kopen voor je ouders dure zaak Nogal wat ouders helpen hun kinderen bij het kopen van een huis. Andersom willen kinderen in 2017, 2018 of 2019 ook hun ouders kunnen helpen door bijvoorbeeld voor hun vader en moeder een huis te kopen of verhuren. Maar wat betekent dat fiscaal? Wat mogen kinderen hun ouders bijvoorbeeld belastingvrij schenken. Wat betalen ouders sinds de nieuwe schenk- en erfbelasting 2010 aan belasting over een schenking van hun kind in 2017, 2018 en 2019. U mag onder voorwaarden ruim 100.000 euro belastingvrij aan een kind schenken.

Starters en vastgoed

Voor starters op de huizenmarkt zijn het geen eenvoudige tijden. Huizen in Nederland zijn betrekkelijk duur en de oplopende hypotheekrente maakt een koopwoning alleen maar duurder. Daarom proberen ouders als dat kan hun kinderen te helpen. Sommigen nemen zelf een extra hypotheek voor een kind. Wie later geen problemen wil hebben met de fiscus of wil voorkomen dat er zelfs schenkingsrechten moeten worden betaald, maakt over een dergelijke transactie duidelijke afspraken.

Een huis kopen voor uw ouders

Nederland vergrijst. Om de ouders een onbezorgde oude dag te bezorgen, kiezen kinderen er ook wel voor om voor hun vader of moeder een huis te kopen. De gedachte is simpel. Men geeft voor eigen rekening de waarde van het huis op in Box 3 van de inkomstenbelasting, en laat de ouders er gratis wonen. Men denkt daarmee klaar te zijn, maar vergist zich dan in de lange arm van de Belastingdienst. Ouders financieel ondersteunen met een schenking blijkt duur te zijn, omdat de Belastingdienst van het schenken een flink graantje meepikt.

Huis verhuren aan je ouders

Ook het verhuren door een kind aan ouders is duur. Het CDA spreekt van woekerhuur, omdat minimaal 6% huur moet worden gevraagd.

Belastingdienst en hoeveel mag ik schenken?

De Belastingdienst zal een dergelijke constructie zien als schenking. Vergist u niet: de heffing van een schenking van een kind aan een ouder is sinds 1 januari 2010 belast met minimaal 30% schenkingsrecht en maximaal 40%. En dat kan flink in de papieren lopen. Te meer, omdat de Belastingdienst het beschikbaar stellen van het huis kapitaliseert. En niet zo maar: hoe jonger de ouders zijn en hoe langer het gebruiksrecht, hoe meer schenkingsrecht u betaalt (2018 en 2019):

Tarieven schenkbelasting 2018, schijven

RelatieBedrag boven vrijstellingHeffing
kind aan ouder€ 0 - € 123.24830%
vanaf € 123.24840%

Tarieven schenkbelasting 2019, schijven

RelatieBedrag boven vrijstellingHeffing
kind aan ouder€ 0 - € 124.72730%
vanaf € 124.72740%

De vrijstelling bedraagt in 2018 slechts 2.147 euro, in 2019 is dit 2.173 euro. Andersom mogen ouders belastingvrij grotere bedragen aan de kinderen schenken oplopend tot 102.00 euro (2019), als ze de ontvangers van de schenking het geld gebruiken voor de aankoop van een huis of als ze een dure studie gaan volgen.

Kapitalisatie en schenken

De kapitalisatie van een schenking gaat als volgt. Stel het huis is 300.000 euro waard in de vrije verkoop. Dan is volgens de Belastingdienst de kapitalisatie gelijk aan 6% van de verkoopwaarde maal een factor X. Deze X kan verschillende waarden hebben en is afhankelijk van de leeftijd van de jongste van de twee ouders. Als die leeftijd gelijk is aan 61 jaar wordt X gelijk gesteld aan 10. Dat wil zeggen dat als een ouder 61 jaar is en woont in een huis van 300.000 euro de Belastingdienst het gebruiksrecht kapitaliseert op 6 procent van 300.000 maal 10, ofwel 180.000 euro. Dat kost in 2019 aan schenkingsrecht dus 30 procent over € 124.727 in 2019 en 40 procent over grofweg 53.000 euro. Dat is bij elkaar bijna € 60.000. Een heel bedrag.

Onderhands lenen 2017, 2018 en 2019

Een veel beter alternatief is het huis aan uw ouders verhuren met een marktconforme huur en dit netjes op papier te laten vast leggen. Sterker nog, vervolgens kunt u heffingsvrij tot ruim 2.100 euro schenken aan uw ouders. Niemand die daar moeilijk over doet. Waar u wel op moet letten is dat u deze schenking niet verrekent met de huur. De betaling van de huur en de eventuele schenking moeten transparante en gescheiden circuits zijn, want anders ziet de Belastingdienst de huur als niet marktconform, en gaat ze weer de kapitalisatieberekening maken die ik hierboven beschreven heb. Wilt u slim schenken, welnu slim schenken doet u dus zo.

Conclusie fiscus maakt huis kopen voor je ouders dure zaak

De regels voor belastingvrij schenken zijn duidelijk. U kunt uw ouders geld schenken, maar de vrijstellingen zijn daarbij niet heel groot. U kunt ook een huis aan uw ouders verhuren en daarvan een deel schenken om de huur voor uw ouders betaalbaar te houden. Gebruikt u de jaarlijkse vrijstellingen een aantal jaar achtereen, dan kan het toch nog om een aardig bedrag gaan.

Lees verder

© 2008 - 2019 Zeemeeuw, het auteursrecht (tenzij anders vermeld) van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van de infoteur is vermenigvuldiging verboden.
Gerelateerde artikelen
Schenking aan fiscale partnerSchenking aan fiscale partnerHoeveel schenkbelasting betaalt uw partner over een schenking of hoeveel belasting betaalt de partner van uw kind over e…
Schenken op papier – voordelen en nadelenSchenken op papier – voordelen en nadelenSchenken op papier is populair. Ouders met vermogen, aandelen of eigen huis kunnen ook in 2018 of 2019 kiezen voor een s…
Schenkingsrecht en samenloopregelingSchenkingsrecht en samenloopregelingWanneer u in 2018 of 2019 uw huis wilt schenken aan uw kind, komen tegelijkertijd twee heffingen om de hoek kijken, het…
Schenking 2015: vrijstellingen en tarieven schenkbelastingSchenking 2015: vrijstellingen en tarieven schenkbelastingEen schenking in 2015 wordt duurder, er moet meer schenkbelasting worden betaald en bepaalde vrijstellingen uit 2014 ver…
Belastingvrij schenken 2017 & 2018 en 2019Belastingvrij schenken 2017 & 2018 en 2019Belastingvrij schenken is ook in 2017, 2018 en 2019 zeer de moeite waard. De schenkingsbelasting 2017 en schenkbelasting…

Reageer op het artikel "Vastgoed & fiscus maakt huis kopen voor je ouders dure zaak"

Plaats een reactie, vraag of opmerking bij dit artikel. Reacties moeten voldoen aan de huisregels van InfoNu.
Meld mij aan voor de tweewekelijkse InfoNu nieuwsbrief
Ik ga akkoord met de privacyverklaring en ben bekend met de inhoud hiervan
Reacties

Lindsey Vr, 08-03-2019 15:52 #36
Hey wij huren momenteel omdat het bij ons veel te duur is om te kopen! Maar zouden anders een appartement willen kopen van rond de 265000€. En dan eventueel verhuren aan mijn schoonmoeder voor 650€. Mag dat? En zijn er daar extra kosten bij of niet Reactie infoteur, 11-03-2019
Beste Lindsey Vr,
Op zich zou u die woning aan de schoonmoeder mogen verhuren en kan de schoonmoeder recht hebben op huurtoeslag, maar als u de woning financiert met een hypotheek moet de bank u door het huurbeding in de hypotheekakte vooraf voor deze verhuur toestemming geven:

https://financieel.infonu.nl/hypotheek/134397-huurbeding-in-hypotheekakte-huis-ontruimd-ook-bij-airbnb.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Annebel, 01-03-2019 06:42 #35
Dit is al een wat ouder onderwerp.
Casus : marktwaarde woning 400.000 huur pm 350.
Is het zo dat als de ouders huurtoeslag aanvragen de fiscus er eerder achterkomt dat er geen marktconforme huur gerekend wordt?
En tegenwoordig is het zo dat woz waarde voor de bijtelling in box 3 dan 62% is.
Verder vraag ik mij af kun je je niet altijd beroepen op de regel morele verplichting om schenkbelasting te vermijden? Reactie infoteur, 03-03-2019
Beste Annebel,
U loopt een risico. Hoe lager de huur, hoe meer huurtoeslag. Daarom zou het best kunnen dat de Belastingdienst bij een aanvraag voor huurtoeslag nog eens goed naar de gevraagde huur zal kijken. Overigens geldt de morele verplichting die u voelt om een schenking te doen (lagere huur te vragen) fiscaal eigenlijk pas als u uw casus aan de belastinginspecteur te goedkeuring hebt voorgelegd.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Louise, 03-08-2018 09:12 #34
Ik ben van plan een appartement te kopen voor mijn moeder, 230.000, wat zij van mij huurt. Woz is iets lager, 6% van woz zou neerkomen op 1090 huur per maand. Maar ik vraag zo'n 690 huur, vanwege huurtoeslag. Als ik de reacties hieronder lees, zou ik schenkingsbelasting betalen over het verschil tussen 690 en 1090 met aftrek van een stukje belastingvrij. Is dat zeker het geval, of is dat eventueel het geval? En kan het ook met terugwerkende kracht gevorderd worden na een paar jaar? Zij schenkt mij 30.000, dat stop ik in de woning. Legt de fiscus een link tussen enerzijds de schenking, en anderzijds een lagere huur en huurtoeslag? En dit is essentieel: hoe groot is de kans dat de fiscus de huur "te laag" vind en dat zij geen huurtoeslag ontvangt en/of dat ze het (later) terug moet betalen? Of dat ze vinden dat de huur bewust laag wordt gehouden ivm huurtoeslag.
Hartelijk dank! Reactie infoteur, 28-02-2019
Beste Louise,
Als u een te lage huur vraagt is dat zeker een schenking, maar de fiscus weet dit niet altijd op te sporen. Of dit ook zal uitkomen, is vooraf niet te zeggen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Martijn, 01-08-2018 21:51 #33
Ik woon al meer dan 10 jaar in het buitenland en bezit een appartement in Nederland waar mijn ouders in wonen. Mijn ouders zijn voor 1% mede-eigenaar van dit appartement. Op het moment betalen zij mij geen huur aangezien ik meer dan 10 jaar in het buitenland woon.

Ik overweeg echter om naar Nederland terug te keren. Indien ik dat zou doen, zouden mijn ouders mij naar ik begrijp 6% van de WOZ waarde als huur moeten gaan betalen. Echter, als ik zelf nog een appartement in Nederland zou kopen, waar mijn ouders ook geld in steken, dan ben ik hun ook 6% van de WOZ waarde als huur verschuldigd, en dan cancellen we elkaar uit.

Het is dan wel zo dat ik dat tweede appartement waar ik zelf in zou gaan wonen bekostig met bijvoorbeeld 11% eigen geld, 33% geld van mijn ouders, en 56% hypotheek.

Zou deze redenering dan op gaan? Met andere woorden, als mijn ouders 33% investeren, ben ik hun dan nog steeds de volle 6% van de WOZ waarde verschuldigd als huur? Of zitten hier haken en ogen aan die als verkapte schenking worden beschouwd?

Ik begrijp wel dat we zowel ik als mijn ouders in dit geval een tweede huis bezitten, welke in box 3 moet worden aangegeven, maar geld op de bank wordt ook belast, dus daar zit uiteindelijk weinig verschil? Reactie infoteur, 02-08-2018
Beste Martijn,
Het gaat om 6% van de WOZ-waarde van het deel waarvan u geen eigenaar bent, dat is immers het deel dat u huurt. U huurt immers niet alles. Uw ouders huren een appartement waarvan 99% van u is. U bent straks voor 67% eigenaar van uw appartement. Anderzijds hebt u kennelijk tot nu toe nog geen problemen gehad met het feit dat uw ouders u geen huur betaalden, het is dan ook de vraag of de fiscus dit allemaal wel kan bijhouden :)
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Anouschka, 03-07-2018 11:47 #32
Wij zouden graag samen met mijn ouders een huis kopen, waar mijn ouders dan in gaan wonen. Het zal dan gaan om een huis van ca. €200.000,-. Mijn ouders hebben nu een koopwoning, welke ze kunnen verkopen met zo'n €150.000,- winst. Hiervan willen ze dan €100.000,- in het nieuwe huis steken. De andere €100.000,- willen wij financieren. We willen dan huur vragen voor het bedrag dat wij gefinancierd hebben, d.m.v. een huurovereenkomst. Dus over die €100.000,-. Krijgen wij dan ook te maken met schenkingsrecht of andere belastingen? Reactie infoteur, 05-07-2018
Beste Anouschka,
Als jullie zelf niet in de woning gaan wonen, is de woning een tweede woning (box 3 vermogen). Over de huur betalen jullie geen belasting. Als er huur wordt betaald, is er ook geen sprake van een schenking.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

G. Soyer, 20-05-2018 16:54 #31
Onze kinderen willen eventueel een erf gemeenschap stichten en gezamenlijk een huis kopen en aan ons verhuren, hoe wordt dat dan belast. Reactie infoteur, 21-05-2018
Beste G. Soyer,
Dat hangt er helemaal vanaf hoe die gezamenlijkheid wordt vormgegeven (particulier, stichting, anderszins).
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Herman, 22-09-2017 13:48 #30
Ben van plan huis te kopen voor mijn ouders in Nederland. Ben zelf woonachtig in het buitenland en zodoende niet belastingplichtig in Nederland. Vraag is of ik dan nog altijd verplicht ben om 6 % huur te vragen van mijn ouders of is het mogelijk minder of zelf niets te vragen. Ze leven beiden van een kale AOW en er is zodoende weinig finánciele ruimte.
Vermoedelijke aankoopprijs rond de 200.000 €? Reactie infoteur, 24-09-2017
Beste Herman,
Als u minder dan 6% vraagt is dit een schenking, als u 10 jaar of meer in het buitenland woont is deze schenking belastingvrij.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Brenda, 23-05-2017 14:04 #29
Mijn stiefvader heeft 2 kinderen die hij niet meer ziet en hij wil niet of zo min mogelijk dat ze bij overlijden meedelen in de erfenis. Hij zou het huis dat hij samen met mijn moeder bezit willen verkopen aan mij om hiermee zijn bezittingen te minimaliseren. Wij hebben een hypotheek van euro 80.000, geen schulden en 1 ton vrijbeschikbaar geld. Zou het voor mij mogelijk zijn om het huis te kopen rekening houdend dat we meer dan 6% van de WOZ waarde aan huur vragen aan mijn stiefvader en biologische moeder?
Ik hoop dat u ons op weg kunt helpen.
met vriendelijke groet
Brenda Reactie infoteur, 24-05-2017
Beste Brenda,
U mag de woning kopen en aan uw stiefvader verhuren, maar als dat voor een prijs beneden de WOZ-waarde is, dan is er sprake van een schenking. Deze schenking is voor een groot deel met schenkbelasting belast als u er niet ook zelf in gaat wonen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Paul, 08-02-2017 17:31 #28
Ik heb de volgende situatie. Ik wil een appartement, dat ik privé of via mijn BV aankoop, aan mijn moeder verhuren. Mijn moeder is 75 jaar. De waarde zal ca. €250.000,- zijn. Aangezien ze niet zoveel pensioen heeft, wil ik tussen de. €500,- en €600,- huur per maand vragen. Ik heb nooit een schenking van mijn moeder gehad en zal dit in de toekomst ook niet krijgen. Wel schenk ik haar jaarlijks €2.100,- De huidige woning, van mijn moeder zal ze verkopen (ik heb deze woning gefinancierd met een aflossingsvrije hypotheek van 6%). Kan dit zo of moet in deze situatie 6% van de WOZ gerekend worden om later geen erfbelasting perikelen of andere problemen te krijgen? Reactie infoteur, 10-02-2017
Beste Paul,
U mag uw moeder in 2017 een lagere huur vragen dan 6%, maar dan kan de belastingdienst een deel hiervan als een extra schenking zien. Dit zal de belastingdienst niet altijd opvallen overigens, maar bijvoorbeeld wel als er ook huurtoeslag wordt aangevraagd.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Mart van den Bosch, 06-02-2017 20:00 #27
Ik wil mijn bestaande woning (welke hypotheek vrij is) verkopen. Met de opbrengst daarvan wil ik mijn 2 kinderen ieder € 100.000 schenken en zij kopen daarvan een woning van € 200.000 welke ze vervolgens weer aan mij verhuren voor een markt comfort bedrag (€600 -€700). Mijn kinderen gebruiken de huuropbrengst als spaargeld voor de Kleinkinderen.
Is deze constructie zo mogelijk of is het ontoelaatbaar of zitten er andere nadelen aan?
Graag uw mening Reactie infoteur, 07-02-2017
Beste Mart van den Bosch,
Dit is mogelijk, maar uw kinderen betalen wel schenkingsbelasting.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Jeanine, 08-01-2017 16:37 #26
Mijn moeder van 81, alleenstaande weduwe, kan haar huur niet meer betalen, in de loop van de 60 jaar dat ze in de woning woont, een groot huis, is deze te hoog geworden. Zij heeft een AOW en nog iets minimaals erbij dus een inkomen rond de 1150 per maand. Ze moet dus verhuizen, ze heeft al haar spaargeld in de huur gestopt. Aangezien ze langzamerhand wat hulpbehoevend wordt is het beter dat ze bij mij in de buurt komt. Ze woont nu 75 km ver weg. Ze heeft nu geen recht op huursubsidie voor die woning omdat de huur te hoog is. Ik wil een appartement voor haar kopen van zo'n 2 ton. De helft hebben we ruim zelf, de rest willen we lenen en dan de onderstaande constructie toepassen hoewel mijn moeder geen kapitaal meer heeft om te schenken. Probleem is echter dat ons eigen huis blijkbaar nog een schuld heeft die een ton ligt boven de niet reële WOZ waarde, vergelijkbare huizen in de omgeving worden voor een ton hoger dan WOZ verkocht. Is er een manier denkbaar om ons plan toch ten uitvoer te brengen en mijn moeder en ons (mantelzorg 75 km verderop wordt een ramp voor iedereen) te helpen? Mocht het toch niet lukken: Is het mogelijk om een inschrijving voor een verzorgingshuis in haar eigen stad om te zetten naar een bij mij in de buurt? Wat een toestand toch op de huizenmarkt zeg, vooral voor ouderen! Reactie infoteur, 11-01-2017
Beste Jeanine,
De prijzen op de woningmarkt in 2017 zijn sterk afhankelijk van de stad en locatie waar u zoekt. Als u nog een (rest)schuld hebt, zal financiering van een andere woning niet altijd even eenvoudig zijn, maar ook weer niet onmogelijk. Wellicht is een sociale huurwoning een oplossing (lagere huur met huurtoeslag) of een verzorgingshuis bij u in de buurt.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Rk, 26-06-2016 18:03 #25
Ik zit met de volgende situatie. Mijn alleenstaande moeder (broertje woont nog wel in) had niet voldoende geld / inkomen voor een hypotheek. Voor een sociale huurwoning was een lange wachtrij en particulier huren was te duur. Omdat ik toch in vastgoed wilde gaan beleggen heb ik de volgende constructie opgezet:

- Ik heb een nieuwbouwhuis gekocht voor ca 190k.
- dit huis heb ik gefinancierd met een 2e (niet aftrekbare) hypotheek van 140k (rente 2,55%), een eenmalige schenking van mijn moeder van 25k en de rest met eigen spaargeld.
- mijn moeder huurt deze woning sinds mei 2016 voor 710E per maand en krijgt heeft vanwege beperkt vermogen en inkomen ca E250 huurtoeslag.
- voor mij is het ook voordelig (commercieel) aangezien ik nog geen 300E rente over de hypotheek betaal en ik dus een mooi rendement haal op m'n eigen ingebrachte geld (waar ik bij de bank nog gaan 0,5% rente op ontving).

M.i. Was dit zakelijk genoeg. Ik zou bereid zijn een dergelijke constructie ook met een derde aan te gaan en dacht daarom (fiscaal) veilig te zitten. Dit artikel maakt me echter onzeker want ik maak er uit op dat ik eigenlijk minimaal 6% over 190k aan huur zou moeten vragen aan mijn moeder.
Dat kan ze bij lange na niet maandelijks ophoesten en bovendien vervalt dan ook de huurtoeslag. Dat zou dus een behoorlijk probleem zijn.

Kan iemand mij duidelijkheid verschaffen in deze casus en mij vertellen of deze constructie fiscaal gezien nu is toegestaan of niet?

Alvast bedankt Reactie infoteur, 27-06-2016
Beste Rk,
Fiscaal gezien moet u een redelijke huur vragen en die is door de overheid geprikt op 6% van de WOZ-waarde. U mag lager gaan zitten, maar dan is dat feitelijk een schenking. Ook voor de huurtoeslag kan de Belastingdienst zich afvragen of de huur niet opzettelijk laag wordt gehouden om zo huurtoeslag te kunnen ontvangen. Strikt genomen gaat het hier om een schenking van 2.880 euro waarvan 2.122 euro belastingvrij is. De schade valt dus mee (30% van 758 euro=227 euro). Het eventueel terugvragen van de huurtoeslag zou waarschijnlijk veel pijnlijker zijn.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Bert, 13-06-2015 16:38 #24
Beste Zeemeeuw,
Hartelijk dank voor uw reactie. Voor de duidelijkheid wij kopen niet het huis waarin mijn schoonouders nu wonen maar wij kopen een ander huis zodat mijn schoonmoeder na de scheiding daar kan wonen. De aankoopprijs is door de markt bepaald dus in ogen sowieso realistisch (iets onder de huidige WOZ waarde).
Groet Bert Reactie infoteur, 14-06-2015
Beste Bert,
Dan zal het geen probleem zijn.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Bert, 11-06-2015 10:07 #23
Ik heb een vraag over de volgende situatie. Mijn schoonouders gaan scheiden. Mijn schoonmoeder heeft drie dochters. De drie schoonzonen (dus niet de kinderen) kopen een huis dat aan schoonmoeder wordt verhuurd. Dus zogezegd koopt de koude kant de woning en die zijn elk voor 1/3 eigenaar. De huurprijs zal circa 3,5% van de WOZ bepalen. Hierbij aangemerkt dat is overeengekomen dat het onderhoud door de huurder (schoonmoeder) zal worden uitgevoerd. Dit om de huurprijs laag te houden. Kan een dergelijke constructie tot problemen leiden?
Alvast bedankt voor de reactie
Groet Bert Reactie infoteur, 11-06-2015
Beste Bert,
De Belastingdienst rekent met 6% van de WOZ-waarde dan wel een marktconforme huur. Bekeken zou kunnen worden of de huur spoort met huren in de buurt. Het is wel zo dat de schoonmoeder de plicht krijgt om het huis te onderhouden. Meestal rekent men met 1% aan kosten van onderhoud per jaar. Dan zou u op een huur van 4,5% van de WOZ-waarde uitkomen. Het is overigens nog maar de vraag of de Belastingdienst, dit allemaal gaat controleren als het huis voor een realistische waarde is gekocht.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Willie, 10-11-2014 10:30 #22
Ik snap uw reactie niet. Als wij gewoon 6 % huur innen over de woz waarde en 6% over de lening betalen. Hoeven wij toch niet later over evt waardestijging af te rekenen? Huis is toch van de kinderen! Het betreft een nog aan te kopen woning. Reactie infoteur, 10-11-2014
Beste Willie,
Dat komt waarschijnlijk door de vele opties. Schenken op papier is op twee manieren mogelijk:
a) u wordt tijdens het leven van de schenker eigenaar, de schenker betaalt rente op de lening en u schenkingsrechten. Als de woz-waarde wordt gehanteerd is de eventuele toekomstige overwaarde voor de nieuwe eigenaar.
b) de schenking wordt effectief na overlijden van de schenker.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Willie, 07-11-2014 17:21 #21
Beste zeemeeuw

ze hebben al eens geschonken op papier en doen jaarlijks het andere bedrag al overmaken.
maar missschien door huur- minus rente een voordeel naar kids?
en evt waardestijging in toekomst naar kids?
wat mag? of komt de fiscus snel toch bij erven dan extra om de hoek kijken Reactie infoteur, 08-11-2014
Beste Willie,
De voorbeelden die u noemt zijn ook schenkingen. Een eventuele waardestijging in de toekomst kan nog niet worden geschonken omdat de waardestijging niet bekend is. Die zal op het moment van verkoop moeten worden bepaald. Als de verkoop tijdens het leven van de ouders is, is het een schenking en anders zou het deel uitmaken van een erfenis en/of testament.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Willie, 05-11-2014 14:49 #20
Mijn ouders gaan verhuizen en hebben voldoende vermogen om hun huis te kopen zonder lening. Waarde ongeveer 325000. Wat is verstandig ( in het kader van… zo gunstig mogelijk beetjes vermogen belastingvrij naar de kinderen te krijgen)?
Bv kinderen kopen huis. Lenen daarvoor geld bij ouders. Vragen vervolgens huur.
Maar hoeveel huur? En hoe hoog moet rente zijn die we moeten gaan betalen.?
Ouders dan niets aan te geven. Kids waarde? (Welke?) en schuld opgeven in box drie. Toch?
Wat is dan het voordeel? Reactie infoteur, 06-11-2014
Beste Willie,
Als kinderen geld bij de ouders lenen, houden de ouders hun vermogen. De ouders hebben namelijk een vordering op hun kinderen. Een snelle manier om vermogen over te dragen is geld schenken, gebruikmakend van de vrijstellingen die er zijn of te schenken op papier.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Ronald, 24-09-2013 10:46 #19
Ik zou het huis van mijn ouders willen kopen tegen de reele verkoopwaarde van 200.000 euro. Met de opbrengst willen mijn ouders de kinderen ieder 100.000 euro schenken om gebruik te maken van de eenmalig mogelijkheid om ter aflossing van de hypotheek het huis van de kinderen dit belastingvrij te mogen doen. Ik besef dat ik 100.000 euro per saldo op tafel moet leggen en dat ik 6% rendement op de huur moet hebben of minder via het puntenstelsel. Kan dit en op welke zaken moet ik letten? Reactie infoteur, 24-09-2013
Beste Ronald,
Als u het huis niet koopt voor eigen bewoning, voldoet die niet aan de eisen van de belastingvrije schenking van 100.000 euro, omdat sprake moet zijn van een eigen huis (uw hoofdwoning). Anders wel. In dat laatste geval combineert u bij de notaris in een akte de koop tegen 200.000 euro en de schenking van 100.000 euro.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Nw, 04-09-2013 16:15 #18
Mijn broer en ik overwegen het huis van onze ouders te kopen om (a) hen aan een maandelijkse inkomensaanvulling te helpen, en (b) zelf extra vermogen op te bouwen. Idee is om het huis tegen een marktconforme prijs te kopen. Vervolgens een jaarlijkse rente van 6% te betalen en daartegenover een huur van 6% te berekenen. Kunnen deze bedragen tegen elkaar worden weggestreept? Vervolgens zou het idee zijn maandelijkse aflossingen te betalen op de hoofdsom waarvan mijn ouders kunnen leven. Dat geld is dan in principe verteerd en bij overlijden niet meer aanwezig en kan/hoeft niet meer te vererven. Bergrijp dat de woning bij mij in Box 3 valt en jaarlijks 1,2% zal kosten. De huuropbrengsten zijn als ik het begrijp onbelast. Spelen er aan de zijde van mijn ouders nog fiscale consequenties? Neem aan dat de aflossingen onbelast zijn. Is de vordering op mij in box 3 belast of is die voor hen onbelast? Uiteraard worden door de aflossingen de jaarlijkse rentebetalingen lager en ontstaat er een netto betaalplicht van mijn ouders aan mij. Die is tijdelijk nog op te vangen met de 2000 schenkingsvrijstelling per jaar. Kan ik die vrijstelling in de eerste jaren al inzetten op papier om een "reserve" op te bouwen? Zijn er nog betere alternatieven denkbaar, wellicht niet ineens verkopen maar in 10 jaarlijkse termijnen 10% van de woning kopen? Zie ik nog wat over het hoofd? Alvast veel dank voor uw reactie! Reactie infoteur, 16-12-2018
Beste Nw,
1. Als ik het goed begrijp, koopt u het huis van uw ouders terwijl u tegelijkertijd bij hen een lening afsluit tegen 6% rente.
2. Dat is toegestaan, maar houdt huur en rentebetalingen gescheiden. Beide moeten betaald worden en mogen niet op voorhand tegen elkaar worden weggestreept. Want anders zal de lening door de fiscus niet als een echte lening worden gezien, immers een bank zou dat ook niet doen. Dat achteraf rente en huur de facto toch (deels) tegen elkaar weg vallen is geen probleem.
3. Voor uw ouders verschuift de waarde van het huis in box 1 naar vermogen in box 3. Ze betalen hierover belasting over het deel boven de vrijstellingen, terwijl dat in box 1 niet zo was:

https://financieel.infonu.nl/sparen/64892-vermogensrendementsheffing-2017-2018-en-2019.html

4. De huur is bij u onbelast omdat het voor u een tweede huis is.
5. U kunt ook uw ouders onderhands geld lenen zonder onderpand of met een deel van het huis als onderpand. De lening komt lat

Emanuelle, 05-03-2013 12:17 #17
Wij kunnen onze oude woning niet verkopen. We vroegen 325.000 euro inmiddels is de prijs gezakt naar 275.000. We hebben 2 biedingen van 245 en 250.000 euro. Wij willen de woning niet zo goedkoop verkopen en daarom willen we onze moeder in de bungalow laten wonen. Helaas hebben we net de WOZ beschikking binnen die bedraagt 324.000 euro. Het is een kleine bungalow die niet energie zuinig is en een nieuw dak nodig heeft. Het heeft 1 kleine en middel kleine slaapkamer een woonkamer hal toilet en doucheruimte en serre. Als ik volgens het puntensysteem de huur uitreken dan blijf ik onder de subsidie norm. Moet ik omdat het mijn moeder is meer rekenen dan de puntennnorm en 6% van de woz waarde berekenen? Als ik mijn woning gemeubileerd verhuur voor 1250 euro loop ik het risico dat de bewoners naar de huurcommissie gaan en aan de hand van de puntentelling minder hoeven te betalen. Ik wil mijn moeder dolgraag in mijn buurt laten wonen. Ze is 81 en zou het heerlijk vinden dicht bij mij te wonen ook met het oog op de mantelzorg. Het zou toch onredelijk zijn dat omdat zij mijn moeder is meer moet betalen dan een vreemde? Reactie infoteur, 05-03-2013
Beste Emanuelle,
Als u volgens het puntensysteem kunt aantonen dat de huur lager mag zijn, hoeft u geen 6% te vragen. Als de fiscus later om uitleg vraagt, kunt u de gekozen huur eenvoudig motiveren. Met die 6% heeft de wetgever willen voorkomen dat iemand zijn ouders erg bevoordeelt wat als schenking kan worden gezien. Maar dat is in uw geval dan niet aan de orde. Stel wel een huurcontract op.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Fan, 17-01-2013 21:40 #16
Wij denken erover om onze ouders t.z.t. in huis te nemen wanneer ze niet meer in staat zijn om zelfstandig te wonen. We hebben de ruimte en het is ons eigen huis. Volgens de ANBO moeten mijn ouders ons dan jaarlijks verplicht 6% aan huur/erfbelasting betalen over de WOZ waarde van ons huis. Dit komt neer op een bedrag van vele duizenden euro's per maand voor mijn ouders die slechts een klein pensioen/AOW ontvangen. Is dit correct? Reactie infoteur, 07-04-2019
Beste Fan,
1. Het verhaal van de ANBO is in die zin juist dat als u uw huis verhuurt, een redelijke huur moet worden gevraagd om te voorkomen dat de niet betaalde huur als schenking wordt gezien. Als u het gehele huis zou verhuren, zou 6% juist kunnen zijn, maar u neemt uw ouders in huis en verhuurt niet alles. Bovendien mag u jaarlijks 2.057 euro belastingvrij aan uw ouders schenken.
2. Om problemen te voorkomen, kunt u een contractje maken waarbij u uw ouders een kamer verhuurt onder de kamerverhuurvrijstelling:

https://financieel.infonu.nl/belasting/108886-belastingvrij-verhuren-kamerverhuurvrijstelling-2018-2019.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

E., 13-11-2012 13:16 #15
N.a.v. het antwoord heb ik nog een vraag. Hoe zit dat dan met onderstaande kapitalisatie? Is dat niet van toepassing als ik een 2e woning koop en verhuur tegen een (iets) te laag en dus niet marktconform tarief?

Een veel beter alternatief is het huis aan uw ouders verhuren met een marktconforme huur en dit netjes op papier te laten vast leggen. Sterker nog, vervolgens kunt u heffingsvrij 2.012 euro schenken aan uw ouders. Niemand die daar moeilijk over doet. Waar u wel op moet letten is dat u deze schenking niet verrekent met de huur. De betaling van de huur en de eventuele schenking moeten transparante en gescheiden circuits zijn, want anders ziet de Belastingdienst de huur als niet marktconform, en gaat ze weer de kapitalisatieberekening maken die ik hierboven beschreven heb. Reactie infoteur, 13-11-2012
Beste E,
De kapitalisatie gaat spelen als u uw huis (nagenoeg) vrij aan uw ouders ter beschikking stelt en daarmee het huis schenkt.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

E., 12-11-2012 13:14 #14
Als ik een 2e woning koop en verhuur aan ouders tegen 630 euro per maand (ivm huurtoeslag) terwijl de marktconforme huur (6% van de woz waarde=6% van 179.000 euro) 895 euro per maand is, wat zijn dan de gevolgen? Met andere woorden hoe zal de belastingdienst dit beoordelen? Reactie infoteur, 12-11-2012
Beste E,
U mag uw ouders jaarlijks belastingvrij 2012 euro schenken wat u een maandelijkse ruimte geeft van 168 euro. Het meerdere van 1164 euro zou de belastingdienst als belaste schenking kunnen zien. Maar de WOZ-waarde zal de komende tijd omlaag gaan en de huren (ook die binnen de huurtoeslag) omhoog.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Mb, 21-09-2012 14:22 #13
Bedankt!
Kunt u me dan alleen nog vertellen over welk bedrag ik de 5% moet rekenen?
Aankoop bedrag of aankoopbedrag incl overdr bel of anders? Reactie infoteur, 21-09-2012
Beste Mb,
Die 5% berekent u over de economische waarde (=aankoopbedrag) exclusief de overdrachtsbelasting.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Mb, 21-09-2012 10:41 #12
Ps. het huis is inmiddels 210.000 incl overdr bel. Ik weet niet hoe u de berekening maakt? Reactie infoteur, 21-09-2012
Beste Mb,
U hoeft zich niet druk te maken om iets meer of iets minder. Het wordt anders als er geen huur wordt betaald of maar 100 euro.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Mb, 21-09-2012 10:21 #11
Beste Zeemeeuw,
Kunt u mij aub vertellen of ik niet in de problemen kom met 5%? Het huis is van 1920 en ligt aan een drukke weg in Utrecht. Ik ben bang dat namelijk, dat huis zo verkocht is als ik niet snel handel. Als het lukt graag een spoedige reactie. Conform uw berekening is het dus 800-165= 635 euro per maand, mocht ik niet vermelden dat we zelf een deel als opslag betalen? Reactie infoteur, 21-09-2012
Beste Mb,
Neen 5% is een gangbaar percentage.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Mb, 20-09-2012 14:34 #10
Beste Zeemeeuw, zou u mij dan aub een redelijk huur bedrag kunnen vertellen?
Ik kom er echt niet uit. En ik wil niet met schenking te maken krijgen.
Het huis is inmiddels 210.000 euro incl overdr bel. Reactie infoteur, 20-09-2012
Beste Mb,
1. Dat hangt helemaal van de locatie af en de staat van onderhoud. Een belegger rekent al snel met 5%, dat is ruim 800 euro per maand.
2. U kunt in het contract zetten dat u een deel van het huis wilt behouden als opslagplaats en dan kan de huur lager zijn. U mag in 2012 ook nog eens belastingvrij 2012 euro schenken zonder iets te melden aan de fiscus. Dat geeft u toch de mogelijkheid om de huur op 550 euro of 600 euro te zetten?
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Mb, 20-09-2012 13:40 #9
Nou dat is heel duidelijk! Dat is dus eigenlijk heel simpel. Mijn vader is 64 en mijn moeder 58. Maar ze stellen dus geen verplichting aan een bepaald huur bedrag? Stel dat ik minder vraag als 550 euro? Reactie infoteur, 20-09-2012
Beste Mb,
Als de huur veel te laag is, kan een deel als schenking worden gezien. Daarom spreek ik ook over een redelijke huur. U kunt ook de huur met 165 euro verhogen en dat via een aparte route weer teruggeven. Is dan samen bijna de 2012 euro die is vrijgesteld.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Mb, 19-09-2012 22:00 #8
Ik ben voornemens een huis te kopen (zonder hypotheek) van incl overdr belasting om en nabij de 250.000 euro. Dit huis wil ik verhuren aan mijn ouders (lijkt me iig de beste oplossing). Nu is mijn vraag: hoeveel huur moet ik hun vragen? En wat moet ik doen om dit te regelen, moet ik een huurovereenkomst opstellen bij de notaris of kan dit ook onderling?
Welke stappen dien ik nog meer te ondernemen? Als u zelf suggesties heeft, dan hoor ik dat inderdaad graag. Ik lees allerlei verhalen over de belastingdienst, maar ik wil er natuurlijk niet bij inschieten en mijn ouders kunnen om en nabij 550 euro per maand missen.
Graag uw reactie! Reactie infoteur, 07-04-2019
Beste Mb,
1. U kunt uw nieuwe huis verhuren aan uw ouders. Het beste doet u dat met een huurcontract en een redelijke huur (niet te laag, niet te hoog). Hiervoor hoeft u niet naar de notaris. Laat ze het geld overmaken naar uw rekening als bewijs.
2. Het huis is voor u vermogen in box 3 van de inkomstenbelasting. Daar staat tegenover dat de huur onbelast is en u geen eigenwoningforfait hebt.
3. U mag uw ouders jaarlijks belastingvrij 2012 euro schenken.
4. Als uw ouders ouder zijn 65 jaar kunnen ze bij een huur van 550 euro en een niet te hoog inkomen of vermogen, ook in aanmerking komen voor een huurtoeslag:

https://financieel.infonu.nl/belasting/62287-huurtoeslag-2019-en-vermogen-2019.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Miep, 08-04-2012 10:53 #7
Nou, we hebben dus intussen een appartement gekocht voor mijn moeder en ze is vorige week verhuisd en ze vind het er heerlijk, geen trappen meer en een heerlijk rustige buurt.
Nu dient zich het volgende probleem aan natuurlijk; ze heeft een minimaal inkomen, gedeeltelijke aow omdat zij ook in het buitenland heeft gewoond, en de enige huur die ze kan betalen ligt ver onder de huurgrens. Dat maakt ons niet uit want dat wisten we van tevoren maar het maakt het appartement wel opeens een sociale huurwoning waarvoor een huisvestingsvergunning is vereist. Omdat ze van gemeente is verhuisd heeft ze hier waarschiinlijk geen recht op en wij weten ook niet of dit handig is voor ons als we het later weer willen verkopen. We kunnen haar natuurlijk een huur boven de huurgrens laten betalen en haar dan weer geld schenken om dat te kunnen betalen maar dat is toch wel een beetje belachelijk en het risico bestaat dat we hier weer belasting over de (fictieve dus} huurinkomsten moeten betalen. Ziet u nog andere mogelijkheden?
Waarom moet dit allemaal zo moeilijk zijn?
Is er nog iets als een onderhoudsplicht ofzo? Reactie infoteur, 08-04-2012
Beste Miep,
1. Voor u is de woning een tweede woning en zijn daarom de huurinkomsten niet fiscaal belast.
2. Als het appartement een hogere huur waard is, kan de gemeente u niet verplichten om een lage huur te vragen.
3. U voelt zich moreel verplicht om goed voor uw moeder te zorgen. Dat maakt belastingvrij schenken mogelijk in combinatie met het vragen van een hogere huur. Zo kunt u uit handen blijven van de regelzucht van de gemeente.
4. Kinderen hebben geen wettelijke zorgplicht voor hun ouders.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Miep, 02-10-2011 05:59 #6
Heel hartelijk dank voor het super snelle antwoord. Wij wonen inderdaad (net!) meer dan 10 jaar in het buitenland dus punt 1 van uw antwoord is van toepassing. Het klinkt alleen bijna te mooi om waar te zijn… Dat ik me alleen hoef te bemoeien met de belastingwetgeving in het land waar ik woon kan ik me wel wat bij voorstellen, maar begrijp ik het nou echt goed dat hierdoor mijn moeder geen schenkingsbelating hoeft te betalen?
Ik heb me in april 2001 uitgeschreven in NL, hoe worden die 10 jaar uitgerekend? Belastingjaren of de echte data? Maw is het veiliger te wachten tot begin 2012 voordat ik dat appartement koop? Reactie infoteur, 02-10-2011
Beste Miep,
1. De belastingdienst spreekt over 10 jaar en niet over 10 belastingjaren.
2. Als het geld niet wordt opgemaakt door de ontvanger, maar tot het vermogen gaat behoren, betaalt deze wel 1,2% vermogensrendementsheffing over de stand per 1 januari. Een goede reden om een schenking na 1 januari te doen. Het vermogen is vrijgesteld van belasting tot een bedrag van ruim 20.000 euro per persoon.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Miep, 29-09-2011 09:58 #5
Hartelijk dank voor dit heldere artikel. Ik heb toch nog een vraag: Ik woon in het buitenland en wil voor mijn moeder van 76 een apartement kopen van rond de 200 000 Euro. Ik kan haar geen marktconforme huur vragen omdat ze dat domweg niet kan betalen omdat zij ook ooit in het buitenland heeft gewoond en dus maar een deel van de AOW ontvangt. Ik ben niet belastingplichtig in NL maar zij uiteraard wel. Zou zij dan toch schenkingsbelasting moeten betalen? Is er een andere manier om dit op te lossen? Reactie infoteur, 29-09-2011
Beste Miep,
1. Als u meer dan 10 jaar in het buitenland woont, is elke schenking van u aan uw moeder in Nederland belastingvrij.
2. Zo niet dan bedraagt de vrijstelling voor een schenking aan uw moeder in 2011 het bedrag van 2012 euro. Dat bedrag kunt u haar dus schenken of u verlaagt de jaarlijkse huur met dat bedrag.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Simon, 04-08-2011 09:41 #4
Ik heb in 1999 huis gekocht samen met mijn vader dus wij hebben nu ieder 50%. Ik wil nu graag 50% van mijn vader overnemen. zodat ik en mijn vrouw 100% eigenaar worden juridisch en fiscaal. Wij hebben nu hypotheek van samen met mijn vader € 234.000. Onlangs taxatie plaats gevonden de reele waarde is nu € 258.000. Wat is beste manier fiscaal en juridisch gezien dat ik 50% van mijn vader oveerneem? Reactie infoteur, 04-08-2011
Beste Simon,
Sinds 2010 kijkt de fiscus naar de waarde in het economische verkeer. Te veel onder die waarde gaan zitten, wordt gezien als een schenking. Maar ook een schenking kan belastingvrij. Als u of uw vrouw jonger is dan 35 jaar mag maximaal eenmalig 50.000 belastingvrij worden geschonken en anders elk jaar ruim 5000 euro. Hoeveel u onder de taxatie gaat zitten, is dus aan u en uw vader.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Kk, 26-07-2011 12:56 #3
Ik heb onlangs een 2e huis gekocht en wil deze verhuren aan mijn ouders.
Dat, zo lees ik het artikel, door een marktconforme huur te vragen.
Wat is dan die marktconforme huur? hoe kan ik een minimale huur bepalen? Reactie infoteur, 26-07-2011
Beste Kk,
Een marktconforme huur is een huur die gangbaar is voor een dergelijke woning. Sorry, maar het is niet anders. Als dat te hoog is, kunt u uw ouders tot ruim 2012 euro huur schenken, zodat ze in werkelijkheid minder betalen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Mark V., 22-07-2011 12:02 #2
En wat als ik het huis koop en de huur gelijk stel aan de grens waarvoor mijn moeder huurtoeslag kan aanvragen (652.52/maand)? Mijn moeder ontvangt dan (335,-) huurtoeslag mits haar vermogen niet te hoog is. Dit vermogen kan zij verlagen door mij eenmalig schenken voor de aankoop van dit (voor mij tweede) huis (50020,-). Hetgeen voor mij een belegging is. Kan dit? Of reken ik mezelf rijk? Reactie infoteur, 22-07-2011
Beste Mark V.,
Uw bedrag is niet duidelijk. Een bedrag van 5.030 euro is geen probleem, een bedrag van 50.300 euro belastingvrij wel, want het huis moet dan uw hoofdverblijf zijn en niet een 2e woning.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Margreet de Vries, 03-07-2011 21:03 #1
Samen met mijn zus wil ik een huis huren voor onze moeder. Mijn moeder ontvangt slechts een kleine (weduwe)uitkering. De huurlasten zijn € 900,-. p.m. Kunnen mijn zus en ik ieder maandelijks € 450,- aan huur overmaken en mijn moeder in het appartement laten wonen? Wordt dit gezien als een jaarlijkse schenking van €5400,- ieder waarvan € 2000,- heffingsvrij? Welk bedrag betaling wij aan de belasting? Reactie infoteur, 03-07-2011
Beste Margreet de Vries,
1. U mag per persoon elk jaar aan uw moeder 2012 euro belastingvrij schenken. Uw moeder betaalt over het meerdere maar liefst 30% schenkbelasting als dat bij de belastingdienst bekend is.
2. Als de belastingdienst u er ooit om vraagt, zou ik aangeven dat het een morele verplichting aan uw moeder is. Dit is namelijk een wettelijke grond voor vrijstelling van schenkbelasting.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Infoteur: Zeemeeuw
Laatste update: 27-12-2018
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Belasting
Special: Vruchtgebruik 2019
Reacties: 36
Schrijf mee!