Hypotheken te hoog

Sinds 1 januari van dit jaar geniet de gedragscode overkreditering ruime aandacht. De code is overigens al jaren ingeburgerd bij financiële dienstverleners, maar vanaf 1 januari 2007 wordt er sterker de nadruk op gelegd en zijn er een aantal onderwerpen toegevoegd. Een overzicht.

Nadruk op overkreditering

In het nieuwe, toegevoegde artikel 6 van de code probeert de branche de betaalbaarheid van hypotheeklasten te waarborgen. Onder de vernieuwde gedragscode mogen rentelasten van een lening niet meer bedragen dan de woonlastenpercentages van het NIBUD. De percentages variëren met inkomen en rentestand. Anders dan vaak wordt beweerd, is het niet zo dat iedereen steeds maximaal 4,5 maal het inkomen mag lenen; dit hangt af van de genoemde variabelen: inkomen en rente. Iemand met een hoog inkomen kan zelfs bij een lage rente tot 5,7 maal het inkomen lenen. Zie ook Nieuwe regels voor maximale hypotheek

Het verband ligt voor de hand. Hoe hoger het inkomen, hoe groter de leencapaciteit. Maar we hebben het dan wel over vast en bestendig inkomen. Bij mensen zonder vaste dienstbetrekking – freelancers, zelfstandigen, ondernemers, contractanten – moet worden vastgesteld welk deel vast en bestendig is. Daarnaast mogen vermogensinkomsten worden meegenomen tot 3% van het vermogen.

Bij de rente werkt het precies andersom: hoe lager de rente, hoe meer er te lenen valt. Hiervoor gebruikt men de zogenaamde toetsrente. Maar, hoe korter de renteperiode, hoe groter de risico’s van oplopende rente. Daarom wordt voor renteperioden tot 10 jaar getoetst met 5,3%. Bij een renteperiode van 10 jaar of langer wordt de werkelijke rente gehanteerd.

Bij uitzonderingsgevallen maatwerk

In uitzonderingsgevallen mag van de norm afgeweken worden. De uitzondering moet wel voldoende worden gemotiveerd; de zogenaamde maatwerkbepaling. Daartoe worden de volgende situaties gerekend:

1. Jongeren met een goede opleiding, waarvan te verwachten valt dat het inkomen de komende jaren zal gaan stijgen;
2. Mensen die van een huurwoning overstappen naar een koopwoning en waarbij de netto lasten lager uit zullen komen dan de huidige huurprijs;
3. Situaties, waarbij op korte termijn een substantieel vermogen vrij zal gaan komen.

Handhaving belangrijk

De gedragscode valt onder de zelfregulering van de branche financiële diensten. Handhaving van de code is belangrijk. Naleving van de code wordt ook daadwerkelijk gevolgd. Zou de komende maanden blijken dat naleving niet of onvoldoende heeft plaatsgevonden, dan zal het onderwerp ‘overkreditering’ zeker opnieuw boven aan de politieke agenda belanden. De AFM heeft al aangegeven dat de gedragscode tot norm geldt bij de beoordeling op de naleving er van. Zou blijken dat dit niet of onvoldoende gebeurt, dan is wetgeving te verwachten. En dat zal zeker niet in het voordeel werken van die mensen die nu ‘op de rand’ van overkreditering zitten. Wetten maken over het algemeen uitzondering op de regel niet soepeler. Dat zal vooral ten koste gaan van de starters op de huizenmarkt.

Voor nadere informatie zie Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting NIBUD