Hypotheek, beperk de renteopslag

Betaal niet meer hypotheekrente dan nodig is en let op de renteberekning. Als u een bestaande klant bent en u moet uw hypotheek verlengen, dan betaalt u een fors hogere rente dan als u een nieuwe klant bent. Deze rente-opslag en soms topopslag kunt u beperken en zelfs voorkomen.Wie niet piept blijft te veel rente betalen. Waarde huis omhoog moet betekenen hypotheekrente omlaag, maar dat is vaak niet zo. Let op het verlengingstarief bij hypotheken.

Hypotheek: de looptijd

Een belangrijk element, waarover u moet denken bij het afsluiten van een hypotheek, is de looptijd. Dat lijkt een open deur, maar velen denken er onvoldoende over na. De meesten kijken naar de rente, en nemen de looptijd voor lief. Dat is om meerdere redenen niet verstandig. Ik noem er een paar.

Hypotheekrente

Een korte looptijd met lage rente lijkt zeer aantrekkelijk. Vooral de lage rente dan, want al snel komt er een moment dat de hypotheek verlengd zal moeten worden. En dan blijkt dat de rente een zogenaamde instaprente was. De nieuwe rente kan eenvoudig een paar procent punten hoger zijn. Bekend zijn de vergelijkbare teaser rates die aan de bron hebben gestaan staan van de hypotheekcrisis in VS. De korte lage rente blijkt duurkoop te zijn. In de VS moesten vele mensen hun huis gedwongen verkopen en het einde is daar nog niet in zicht.

Hypotheekrente: 30 jaars termijn

De hypotheekrente kan maximaal volgens de huidige regelgeving gedurende dertig jaar worden afgetrokken. Na deze 30 jaar slaat de netto hypotheeklast om in een bruto hypotheeklast die automatisch veel hoger is. Als u met andere woorden al een deel van deze 30 jaar heeft verbruikt, afgelopen 10 jaar bijvoorbeeld, dan is het niet verstandig om een hypotheek van meer dan 20 jaar te nemen. U rekent zich nu rijk, en komt misschien straks fors in de problemen. De aftrekmogelijkheden van de hypotheekrente zijn immers beperkter dan u wellicht denkt.

Welke looptijd dan wel

De beste looptijd is een looptijd die de dertig jaar renteaftrek niet overschrijdt, wel zo lang mogelijk is en tegen de laagste rente kan worden afgesloten. Dat lijkt een onmogelijke opgave, maar is het niet. Bekijk daartoe de vele hypotheekaanbieders en besef dat de rente op langlopende hypotheken momenteel lager kan zijn dan de kortlopende. Begin op tijd met uw zoektocht, anders wordt de bank volledig de bepalende partij.

Wat zijn de renteopslag en prolongatietarief of verlengingstarief

Welke looptijd u ook kiest of hebt gekozen in het verleden, eens moet u de hypotheek verlengen. Ook dan kunt u het beste een paar maanden van te voren zoeken naar de mogelijkheid om goedkoop ergens anders een hypotheek af te sluiten. In de praktijk blijken banken hun bestaande klanten namelijk 1 maand voordat de hypotheek moet worden verlengd, een nieuw aanbod te doen voor een hypotheek met een zogenaamd nieuw prolongatietarief of verlengingstarief. Een renteopslag wordt berekend, wanneer u in verhouding tot de waarde van uw huis, een hoge hypotheek hebt. Wat u dan moet doen is piepen.

Piepsysteem bij banken

Want dit prolongatietarief blijkt voor bestaande klanten flink hoger te zijn dan de rentes uit de reclame aanbiedingen. Die reclames zijn namelijk voor nieuwe klanten en niet voor de bestaande. Een bank rekent een bestaande klant al gauw een 0.5 % hogere rente dan een nieuwe klant. En als u dan nog volledig moet beginnen met nieuwe offertes aan te vragen, bent u vaak te laat. Begin dus tijdig met het aanvragen van offertes en ga aan de hand daarvan ook in onderhandeling met uw bestaande bank. Vaak gaat de rente dan omlaag. Soms vervalt de rente-opslag, omdat de verhouding tussen hypotheek en overwaarde inmiddels veel gunstiger is dan toen u uw hypotheek voor het eerst afsloot bij de bank. Vele banken hanteren namelijk een piepsysteem: als de klant niet klaagt is de hogere rente mooi meegenomen, maar als de klant wel klaagt moet de zaak opnieuw worden bekeken. Zo niet dan kunt u tijdig voor een nieuwe aanbieder kiezen.

Rekenvoorbeeld kosten rente opslag hypotheek
Stel u hebt een hypotheek van 250.000 euro, en u betaalt een rente-opslag van 0.5 % dan is dat in 10 jaar tijd een bedrag van 12.500 euro.

Slot

Natuurlijk moet u bij een overstap naar een andere bank nog rekening houden met nieuwe provisies en taxatiekosten, maar toch. Tijdig om u heen kijken en goed onderhandelen loont zeker. Sterker nog, misschien had u al een bepaalde opslag in uw rente, omdat de hypotheek in verhouding tot de waarde van het huis relatief hoog was, en kan die door de waardestijging van uw woning eveneens komen te vervallen.