Een hypotheek voor starters, starten op de huizenmarkt

Starten op de woningmarkt en koper zijn van een eerste huis is niet zo eenvoudig. Een hypotheek voor starters is de hypotheek met NHG. Voor starters zijn een aantal regelingen bedacht. De koopsubsidie, de starterslening en de NHG helpen u om te starten op de huizenmarkt. Niet elke gemeente biedt een starterslening aan. Soms kunt u uw huurwoning kopen. Direct of via huurkoop. Let ook op Koopgarant. Ik geef u wat cijfers voor 2011 en 2012.

Een huis kopen met starterslening

U wilt een huis kopen, en bent op zoek naar een goede hypotheek om het allemaal betaalbaar te maken. Bereken dan hoeveel hypotheek u denkt nodig te hebben, inclusief de kosten van aankoop en eventueel de verbouwingen. Ik noem er een aantal, die zeker op uw lijstje moeten staan:

1. Kosten voor de aankoop van een huis kunnen zijn:

• De makelaarcourtage voor de aankopende makelaar.
• De notariskosten, inclusief de kosten voor het passeren van de hypotheekakte.
• Kosten aanvraag Nationale Hypotheek Garantie, NHG, inclusief kosten voor de bankgarantie.
• Kosten taxatierapport huis.
• Overdrachtsbelasting bij bestaande bouw en btw bij nieuwbouw.
• Bouwrente bij bouwrente nieuwbouw.
• Eventuele overname kosten roerende zaken, zoals gordijnen, kleden en dergelijke.
• De rente en kosten van een eventueel overbruggingskrediet

2. Kosten van verbouwing:

• Schilderwerk, behangen, opknappen van de woning en eventueel nieuwe bedrading.
• Achterstallig onderhoud van het huis, zoals de riolering en het dak.
• Erfafscheiding, tuinaanleg, bestrating, planten bij nieuwbouw.
• Kosten voor de aansluiting voor energie, internet en telefoon.
• De verhuiskosten.
• Inrichting van de woning en het interieur.

Aftrekbare kosten

Tegenover de aankoopkosten en kosten voor verbouwing staan ook een aantal posten die van de inkomstenbelasting aftrekbaar zijn, zoals:

• De periodieke erfpacht;
• De bouwrente;
• De hypotheekrente;
• Rente overbruggingskrediet;
• Notariskosten passeren hypotheekakte;
• Taxatiekosten waarde huis voor de hypotheek;
• De bereidstellingsprovisie;
• De afsluitprovisie.

Een hypotheek voor starters

Huizen zijn duur in ons land. Zeker voor de starters onder ons. Om ook deze kopersmarkt te bedienen zijn door commerciële en niet commerciële aanbieders allerlei regelingen bedacht. Zo biedt de Hypotheker de Meer Mogelijk Hypotheek. Met deze hypotheekvorm kunnen starters meer lenen en daardoor gemakkelijker een woning kopen. Dit wordt onder meer mogelijk door een hoge aflossingsvrije component tot en met 128% van de executiewaarde. Normaliter ligt dat percentage op 75% of 90%. Bovendien zijn eerste zeven jaar volledig aflossingsvrij. Het bruto rentebedrag is daardoor wat hoger, maar tegelijkertijd vindt een demping plaats door de fiscale renteaftrek. Of het iets voor jou is, hangt volledig af van uw persoonlijke situatie. Starters nemen in de praktijk vooral een startershypotheek bij de Rabobank, ING en ABN AMRO.

Starterslening tabel 2011, maximale hypotheek 2011 eenverdieners bij hypotheekrente van 4,9%:

Inkomen in euro	maximale hypotheek 2010	maximale hypotheek 2011
20.000 euro	93.268 euro	75.368 euro euro
22.500 euro	108.460 euro	98.214 euro
25.000 euro	120.903 euro	115.408 euro
30.000 euro	145.084 euro	138.489 euro
35.000 euro	169.265 euro	161.571 euro euro
40.000 euro	193.445 euro	186.537 euro
45.000 euro	223.985 euro	216.213 euro
50.000 euro	257.509 euro	248.088 euro
60.000 euro	327.852 euro	317.489 euro

De Koopgarant regeling

Als u een woning koopt via Koopgarant, krijgt tot maximaal 25% korting op de aankoopsom. Er is ook een terugkoopgarantie
Het huis mag dan niet op de woningmarkt worden aangeboden, maar het voordeel is dat winst of verlies worden gedeeld met de woningcorporatie. De Koopgarant regeling geeft mensen met een laag of gemiddeld inkomen en starters de kans om een woning te kopen met een forse korting op de marktprijs.

Koopsubsidie maakte goedkope hypotheek mogelijk

In het kader van de bevordering van het eigen woningbezit werd in 2007 een nieuwe koopsubsidie ingevoerd met als uitvoerder van de regeling Senter Novem. De regeling heeft tot doel meer mensen met lagere of gemiddelde inkomens een eigen woning te kunnen laten kopen. De koopsubsidie regeling is eigenlijk bedoeld voor huishoudens, die nu gebruikmaken van een huursubsidie en graag een eigen huis willen kopen. De Koopsubsidie is belastingvrij, en wordt maandelijks uitbetaald. De Koopsubsidie is afhankelijk van het inkomen, de koopsom, de hypothecaire lening en de leeftijd. De subsidie is dus inkomensafhankelijk, waardoor de subsidie lager is naarmate men meer verdient. Het is niet meer mogelijk om een aanvraag in te dienen voor Koopsubsidie. Op 29 maart 2010 is het budget voor de eigenwoningbijdrage overschreden, waardoor nieuwe aanvragen niet meer in behandeling worden genomen.

Algemene voorwaarden Koopsubsidie

De koopsubsidie werd voor u aangevraagd door bank of woningcorporatie. Daarbij golden een aantal voorwaarden. Ik noem er een paar voor het jaar 2009:

• U bent 18 jaar of ouder.
• U bent geen eigenaar en bewoner geweest van een koopwoning in de drie jaar voorafgaand aan de koop.
• De koper moet tevens de nieuwe bewoner zijn.
• Het vermogen in 2008 mag niet niet hoger zijn dan 20.315 euro of 40.630 euro bij fiscaal partnerschap.
• De koopsom mag hoger zijn dan 163.625 euro.
• De hypotheek mag niet meer zijn dan 176.715 euro.
• De Koopsubsidie moet samen gaan met een lening van Nationale Hypotheek Garantie, NHG.
• De hypotheek heeft een rentevaste periode van ten minste 10 jaar.

Wat is de Nationale Hypotheek Garantie, NHG

De Nationale Hypotheek Garantie is een garantie die wordt afgegeven door het Waarborgfonds Eigen Woning, WEW. Zeg maar een verzekering die u krijgt als u een hypotheek met NHG afsluit. Dat kan bij de aankoop van een woning maar ook een verbouwing. De voordelen op een rij:

Voordelen NHG:

Kwijtschelden restschuld met NHG.

Extra lening mogelijk bij arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, overlijden of echtscheiding.

U krijgt een lagere hypotheekrente.

Kosten aankoop huis kunt u meefinancieren

NHG maakt verbouwing goedkoper.

NHG omhoog tot en met juli 2012

Vanaf 1 juli 2009 zal de Nationale Hypotheekgarantie worden verhoogd van 265.000 euro naar 350.000 euro. Dat betekent dat meer starters, maar ook andere kopers, een huis kunnen kopen met een lagere hypotheekrente. Dat betekent dus goedkopere hypotheek met de hypotheek garantie.

De starterslening in 2011

Dan is er ook het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, SVN. De SVN maakt met een groot aantal gemeenten de zogenaamde starters lening mogelijk voor wie voor het eerst een eigen woning gaat kopen. Deze starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de NHG. De Starters lening is een annuïteiten lening met een looptijd van 30 jaar. De lening beweegt mee met de inkomensontwikkeling van de klant. De lening is de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij, wat de maandlasten voor de starter sterk verlaagt. Na drie jaar kunt u het inkomen laten toetsen, om de actuele betaal capaciteit vast te stellen. Daarbij wordt eventuele extra ruimte in het inkomen benut, om eerst rente en daarna aflossing op de lening te voldoen. Ook na het 6e, het 10e en het 15e jaar is nog een inkomenstoets mogelijk. De verwachting is dan dat in die periode het inkomen zo is gegroeid, dat de marktconforme rente en aflossing kan worden betaald.

Huurwoning kopen via huurkoop

Er zijn corporaties die de huurwoning die u huurt ook te koop aanbieden. Dan kunt u relatief goedkoop een huis kopen als starter. Ook zijn woningen die u kunt kopen door ze te huren en dan beetje bij beetje de woning af te betalen. Langzaam wordt het zo uw bezit. Het hangt van de huurkoop af hoe lang het duurt voordat het uw eigen woning is. Vaak is het mogelijk dat u na een deel te hebben afgelost de rest kunt financieren door middel van een hypotheek.

Slot

Om ook de starters op de kopersmarkt van huizen een steuntje in de rug te geven zijn er allerlei nuttige instrumenten bedacht. Ieder moet voor zelf nagaan welke het beste bij hem past. Vaak biedt vooral Koopgarant, de starterslening en de Nationale Hypotheekgarantie uitkomst voor starters op de woningmarkt.