De sub-prime hypotheek

Nog niet zo heel erg lang kent Amerika een heel ongewone hypotheekvorm. De sub-prime hypotheek, waarbij in het begin een lage rente betaald wordt en wat langzaamaan oploopt. Het bijzondere van deze hypotheek is dat deze ook zonder inkomen kan worden afgesloten.

Soort hypotheek

De sub-prime hypotheek is een hypotheek vorm voor die personen die bij een gewone bank geen lening kan krijgen, omdat er geen vast inkomen is of een andere reden. Het behoort zelfs tot de mogelijkheden een sub-prime hypotheek te kunnen afsluiten, wanneer er helemaal geen inkomen is.

Het is een hypotheekvorm waarbij in de eerste paar jaar een lage rente wordt betaald, maar uiteraard over de gehele looptijd wordt er meer rente betaald dan bij een andere hypotheekvorm.

Sub-prime cliënten

Dat een heel groot gedeelte van de cliënten die uiteindelijk voor een sub-prime hypotheek in aanmerking komen echt problemen hebben, blijkt uit het betalingsgedrag van deze groep. Uit cijfers blijkt dat 5% de eerste hypotheekbetaling al niet voldoet of kan voldoen. Aan het eind van 2003 lag het cijfer van die contractanten die binnen 90 dagen niet aan hun verplichtingen kon voldoen, op 7%. Dit liep heel snel op, eind 2006 lag dit cijfer al op 12,6%, voornamelijk veroorzaakt door de meest recent afgesloten sub-prime hypotheken.

Sub-prime in Amerika

Cijfers uit Amerika tonen aan dat aan het einde van 2006 de totale hypotheekschuld van de huishoudens lag op ruim $ 10.000 miljard. Van dit bedrag behoorde 15% toe aan de sub-prime hypotheken.

In Amerika is in 2006 het marksegment voor deze hypotheekvorm met ruim 2,5 keer toegenomen, van $ 600 miljard aan het begin van het jaar tot ruim $ 1.500 aan het eind van 2006.

De werkwijze van intermediairs

Doorgaans wordt deze hypotheek door creatieve intermediairs aan de man gebracht. Zij zijn redelijk creatief in hun zoektocht naar afsluitprovisie. Zij beloven onder andere:

• In het begin geen of weinig rente
• Onvolledig onderzaak naar inkomenspositie

Zij lenen van investment banken. Wanneer de hypotheek portefeuille een bepaalde omvang bereikt, wordt deze als bundel (duizenden hypotheken) verkocht aan de bank. Tegenover deze bundels worden CDO’s aan beleggers verkocht. CDO staat voor: “Collateralized Debt Obligation” en worden in meerdere risicoklassen onderverdeeld. Van zeer solide tot zeer riskant, waarbij de rentevergoeding is gekoppeld aan het risico.

Blijft dus een huishouden van een sub-prime hypotheek in gebreke met zijn of haar renteaflossing, dan wordt dit gedragen door de koper van de meest riskante CDO. Is dat deel op, dan is de volgende trede van de risicoklassen aan de beurt. Er wordt aangenomen dat een bedrag van ruim $ 750 miljard van de sub-prime hypotheken inmiddels is gebundeld.

Deze hypotheek in Nederland

Ook in Nederland zijn er ongewone hypotheken, echter in de vorm van sub-prime is niet geheel duidelijk.

De gevolgen van de sub-prime op de Nederlandse markt is wel dat er hogere acceptatie eisen komen bij de aanvraag en aanlevering van documenten. Er zullen steeds minder (kleine) afwijkingen in de acceptatieregels worden toegestaan.

Indien er “gezonde” banken uit Nederland ook hun beleggingen hebben uitstaan op de Amerikaanse probleemmarkt, komen de gevolgen hieruit ook naar Nederland.

Gevolgen van uitblijvende betalingen

Tot op heden is het nog onbekend hoe groot het percentage zal zijn van huishoudens die uiteindelijk geheel in gebreke zullen blijven, evenals het bedrag dat hiermee gemoeid is. Men zit nog in de gewenningsfase (oftewel in de aanloopperiode) met een lage rente. De problemen kunnen pas in kaart worden gebracht wanneer de rente voor een langere tijd vaststaat.

Sub-prime anno 2007

Door de onrust in dit jaar staat de markt van de sub-prime hypotheek helemaal stil. Een reden hiervoor kan zijn:

• Het snelle tempo waarin de Fed (de Amerikaanse centrale bank) de korte rente heeft opgetrokken. Maar liefst van 1 naar 5,25 %. Veelal vallen de hypotheken van de sub-prime onder de variabele rente en kunnen de huishoudens, met een laag of instabiel inkomen, deze verhoging niet of niet voldoende opvangen.

Juni 2007
Twee hedge funds van de Amerikaanse zakenbank Bear Staerns leiden grote verliezen op deze hypotheekvorm. Hierdoor kwamen de koersen van zowel de aandelen als de obligatie onder druk te staan. Toch is aan deze hypotheken goed verdiend, de huizenprijzen stegen. Ondanks de stijging van de huizenprijzen, komen nu veel van hen in de problemen. De rente van de afgelopen periode is flink gestegen.

Een aantal zakenbanken in Amerika wil echter dat de hedge funds worden opgeheven. Het gevolg hiervan is dat de onderpanden verkocht moeten worden, en het dumpen van de sub-prime heeft tot gevolg dat de rente zal gaan stijgen.

Toekomst

Inmiddels zijn de winstverwachtingen in het 3e kwartaal 2007 al door analisten naar beneden bijgesteld. Het lijkt erop dat er al veel pessimisme in de huidige koersen is verrekend. Wanneer blijkt dat het allemaal nog wel meevalt, dan zal de zomerse correctie achteraf een overdreven reactie zijn geweest.

Medio september zullen als eerste de Amerikaanse investment banks met hun kwartaalcijfers komen. Aan het einde van dezelfde maand komen de cijfers van de hedge funds (voornamelijk de waarde van hun beleggingen). Dan in oktober komt de Amerikaanse bank met kwartaalcijfers en in november de Europese banken. In Europa suggereren de banken dat de betrokkenheid bij de sub-prime markt minimaal is, en de impact op de winsten relatief beperkt zullen blijven.