Wanneer is hypotheek aflossen voordeliger dan niet aflossen?

Het aflossen van de hypotheek is soms voordeliger dan niet aflossen. Dit is afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrente, de hoogte van de spaarrente en de WOZ-waarde van de woning. Door een rekensom te maken met deze gegevens is het mogelijk om na te gaan of je je hypotheek beter kunt aflossen of juist niet. Een kleine hypotheekschuld, een hoge hypotheekrente, een lage spaarrente, een hoge WOZ-waarde en/of een hoog belastingpercentage maken het aflossen van de hypotheek voordeliger.

(Gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek en terugbetalen

Vrijwel iedereen in Nederland die een huis bezit heeft daarvoor een lening afgesloten bij een bank of andere financiële instelling: een hypotheek. Het is de bedoeling dat je deze schuld uiteindelijk terugbetaalt, maar veel hypotheken zijn aflossingsvrij (of gedeeltelijk aflossingsvrij). Dit betekent dat je tot het einde van de looptijd van de hypotheek geen verplichting hebt om terug te betalen. Maandelijks moet je wel een bepaald bedrag voldoen, maar dit is enkel de hypotheekrente.

Bij een aflossingsvrije hypotheek is er wel een mogelijkheid om tussentijds terug te betalen. Echter, in Nederland kun je belastingvoordeel behalen als huizenbezitter door middel van de hypotheekrenteaftrek. Dit houdt simpel gezegd in dat je hypotheekrente betaalt met de brutosalaris, in plaats van met je nettosalaris. Voor mensen die 52% inkomstenbelasting betalen betekent dat dus dat zij netto slechts de helft van de hypotheekrente betalen; de andere helft betaalt de fiscus.

Hypotheekrentaftrek en de hypotheek niet aflossen

Vanwege dit belastingvoordeel lossen veel mensen hun aflossingsvrije hypotheek niet af, ook al hebben ze daar misschien wel het geld voor. Wanneer ze gaan aflossen wordt de schuld kleiner, wordt dus ook het te betalen rentebedrag kleiner en daarmee het belastingvoordeel. Geld dat mensen over hebben zetten ze liever op een spaarrekening, of ze beleggen het in aandelen, obligaties, onroerend goed of iets anders.

Vaak is dit de meest lucratieve optie, maar Nederlanders staren zich enigszins blind op het belastingvoordeel. Er zijn namelijk ook veel gevallen waarin het wel degelijk voordeliger is om de hypotheekschuld af te lossen. Dit zijn gevallen waarin er wel gebruik gemaakt kan worden van de hypotheekrenteaftrek, maar waarbij het toch minder voordelig is om de hypotheek zo lang mogelijk te laten lopen. Dit heeft onder andere te maken met het eigenwoningforfait.

Het eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait is het gedeelte van de hypotheekrente waarover je geen hypotheekrenteaftrek ontvangt. Het is een percentage van de WOZ-waarde van de woning. Op dit moment (2011/2012) is het eigenwoningforfait vastgesteld op 0,55% (alleen bij een WOZ-waarde boven de €1.000.000 is dit hoger). Wanneer je dus een woning hebt met een WOZ-waarde van €300.000, dan geldt over €1.650 hypotheekrente per jaar geen hypotheekrenteaftrek.

Een voorbeeld waarbij een huis volledig gefinancierd met een hypotheek
Hypotheek: €300.000
WOZ-waarde: €300.000
Hypotheekrente: 5%
Schaal inkomstenbelasting: 42%

Bruto rente die betaalt moet worden (5% over een hypotheek van €300.000): €15.000
Eigenwoningforfait (0,55% over een WOZ-waarde van €300.000): €1.650
Bedrag waarover aftrek mogelijk is (€15.000 - €1.650): €13.350
Belastingteruggaaf (42% van €13.350): €5.607
Netto hypotheekrente die men moet betalen ( €15.000 - €5607): €9.393
Het netto rentepercentage (€9.393 / €300.000 * 100): 3,1%

In dit geval betaal je dus netto 3,1% hypotheekrente. Wanneer de spaarrente die je ontvangt hoger is dan 3,1%, dan is het in dit geval dus handiger om je hypotheekschuld niet af te betalen. Het bedrag dat je ontvangt is namelijk hoger dan het bedrag dat je moet betalen.

Wanneer de spaarrente onder de 3,1% komt, ontvang je minder rente dan dat je betaalt. In dat geval is het voordeliger om je hypotheekschuld af te betalen. Je moet daarbij wel bedenken dat je er dan op korte termijn in bestedingsruimte op achteruit gaat. Ook moet je rekening houden met het feit zowel de (variabele) hypotheekrente als de spaarrente op termijn kunnen veranderen.

Een voorbeeld waarbij hetzelfde huis slechts voor deel gefinancierd is met een hypotheek
Hypotheek: €100.000
WOZ-waarde: €300.000
Hypotheekrente: 5%
Schaal inkomstenbelasting: 42%

Bruto rente die betaalt moet worden (5% over een hypotheek van €100.000): €5.000
Eigenwoningforfait (0,55% over een WOZ-waarde van €300.000): €1.650
Bedrag waarover aftrek mogelijk is (€5.000-€1.650): €3.350
Belastingteruggaaf (42% van €3.350): €1.407
Netto hypotheekrente die men moet betalen (€5.000-€1.407): €3.593
Het netto rentepercentage (€3.593/€100.000*100): 3,6%

In dit geval betaal je dus netto 3,6% hypotheekrente. Aflossen is in dit geval voordeliger wanneer de spaarrente lager is dan deze 3,6%. Doordat de hypotheekschuld hier dus lager is, betaal je netto meer hypotheekrente.

Factoren die het wel of niet aflossen van de hypotheekschuld beïnvloeden

Zo zijn er verschillende factoren die het wel of niet aflossen van de hypotheekschuld kunnen beïnvloeden.

• De grootte van de hypotheekschuld: hoe kleiner de schuld hoe voordeliger het is om af te lossen
• De hoogte van de hypotheekrente: hoe hoger de hypotheekrente, hoe voordeliger het is om af te lossen
• De hoogte van de spaarrente: hoe lager de spaarrente, hoe voordeliger het is om af te lossen
• De hoogte van de WOZ-waarde: hoe hoger de WOZ-waarde, hoe voordeliger het is om af te lossen
• De inkomstenbelastingschaal waar je in valt: hoe lager het belastingpercentage (grofweg: hoe minder je verdient), hoe voordeliger het is om af te lossen

Of het in jou situatie voordelig is om de hypotheek af te lossen, of juist niet, kun je zelf uitrekenen met bovenstaande berekeningen als voorbeeld.