Hypotheek onder water

De situatie op de woningmarkt leidt er toe dat de hypotheek van steeds meer woningen hoger ligt dan de waarde van de woning. Het CBS laat weten dat dit bij circa 500 duizend woningen het geval is. De huizenprijzen zijn volgens de zelfde bron de laatste jaren 10% gedaald. Nu laat de toekomst zich moeilijk voorspellen, maar het is meer dan waarschijnlijk dat dit proces van waardedaling voorlopig nog wel doorzet. Wat heeft dat voor gevolgen voor uw hypotheek?

Bij de start gebruikelijk

Het is bij starters op de woningmarkt gebruikelijk dat het hypotheekbedrag hoger is dan de waarde van de woning. Immers, bij aanschaf wordt de koper geconfronteerd met extra kosten, die niet de waarde van de woning verhogen. Te denken valt aan de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de koopakte en de hypotheekakte, de provisie van de geldverstrekker en de kosten voor de hypotheekadviseur. Er wordt gerekend met een opslag van 8% boven het aankoopbedrag. Omdat de meeste starters zelf niet over voldoende middelen beschikken om deze kosten te financieren, is het gebruikelijk dit bedrag "in de hypotheek mee te nemen". Bij de start van de hypotheek is het bedrag dan hoger dan de waarde van het onderpand.

Tot voor kort maakte niemand zich daar erg druk om. Het was tenslotte gebruikelijk dat de woningprijzen jaarlijkse tenminste de stijging van de inflatie volgden en de stijging zelfs nog wel hoger uit kwam. En na een jaar of 5 lag de waarde van de woning al gauw gelijk aan het hypotheekbedrag. Maar sinds het begin van de financiële en economische crisis eind 2007 is dit automatisme verdwenen. Sterker nog, de prijzen van de woningen dalen. En dat maakt het voor woningbezitters en banken opeens een stuk ingewikkelder.

Woningbezitters

Heeft uw woning geen overwaarde (= meer waard dan het hypotheekbedrag), dan bent u haast wel verplicht om te blijven zitten waar u zit. Niemand vindt het een prettig vooruitzicht zijn woning te verkopen om dan met een restschuld te blijven zitten. Want die moet wel betaald worden.

Heeft uw woning wel overwaarde, dan is er de kans om te cashen, zelfs als de overwaarde minder is dan dat u een aantal jaren geleden nog dacht. U krijgt weliswaar ook een lagere prijs voor uw woning, maar daar staat tegenover dat u ook voor een lagere prijs een nieuwe woning terug koopt. Toegegeven, het zal wat langer duren voordat uw woning is verkocht, maar daarna kunt u een grotere, of vergelijkbare, of kleinere woning terug kopen en voldoende geld overhouden om deze volledig naar uw wensen in te richten.

Voor starters is de situatie minder rooskleurig. De prijs van de woning is weliswaar lager dan voorheen, maar u zal daar nauwelijks van profiteren, omdat de banken veel minder bereid zijn u voldoende hypotheek te verstrekken de woning te financieren. Bovendien is de kans niet denkbeeldig dat de aangekochte woning in prijs zal dalen, in plaats van meer waard te worden. En hoe heftiger de prijsdaling, hoe langer u in uw starterswoning zult moeten blijven, hoe groter de kans dat de woning een molensteen wordt in plaats van uw gedroomde start.

Banken

Ook voor banken is de situatie op de woningmarkt op z'n zachtst gezegd verre van ideaal. Huizen zijn het onderpand voor de uitstaande hypoteken. Als de totale waarde van het onderpand in portefeuille lager komt te liggen dan de uitgegeven leningen, dan wordt het risico voor de bank steeds groter. Nu al is de waarde van 500 duizend woning lager dan de onderliggende leningen. En als de voorspelling van de TU Delft dat in de toekomst de waardeling nog eens 7% zal belopen, dan loopt het aantal woningen op tot 1 miljoen.

Op zich hoeft dat nog geen probleem te vormen. Op het grootste deel van de "onder water" staande hypotheken zal normaal rente worden betaald en aan het eind van de looptijd worden afgelost. Maar kredietbeoordelaars tillen zwaar aan de lening-tot-waardeverhouding en zullen banken daarop afrekenen middels een verlaging van de kredietwaardering. En een lagere kredietwaardering betekent een hogere rentevergoeding voor het aantrekken van leningen door de bank. Hoe lang nog, voordat de banken een beroep gaan doen op de "kleine lettertjes?"

De hypoteekvoorwaarden

Formeel heeft de bank de mogelijkheid aanvullende garanties te vragen op het moment dat de waarde van het onderpand niet meer dekkend is voor de hoogte van de lening. Dit kan zijn een extra aflossing, of een extra garantie door een een derde (bijvoorbeeld de ouders). In een normale situatie zal de bank hier niet snel gebruik van maken; zeker niet gedurende de looptijd van de rentevaste periode. Maar helemaal ongebruikelijk is het niet. Denk maar aan een situatie waarin een woning mider waard is geworden door een brand. De bank zal dan vragen de verzekeringsuitkering rechtstreeks aan de bank te laten plaats vinden, dan wel een vinger in de pap wil hebben bij de renovatieplannen.

Echter, de situatie is niet normaal. Op het moment dat banken hinder gaan ondervinden bij het aantrekken van geld door een scheve verhouding van de lening-tot-waardeverhouding, zullen zij massaal om bijstorting gaan vragen. En dan is Leiden - en de rest van Nederland - pas echt in last.

Hypotheekrenteaftrek

De aftrek van de hypotheekrente van het belastbaar inkomen in box 1 staat al jaren ter discussie. Velen vinden dit een perverse vorm van subsidiering van het eigen woningbezit, waarvan het grootste voordeel ligt bij de mensen die het het minst nodig hebben. En, toegegeven, ik behoor ook tot dat kamp. Maar.......nu de aftrek afschaffen zou een doodzonde zijn. Welke vorm je er ook voor bedenkt, het zal onvermijdelijk tot extra waardedaling aanleiding geven. En dat zou wel eens de druppel kunnen zijn die het hierboven geschetste scenario in werking doet treden. Banken gaan massaal over tot het vragen om extra garanties, waaraan een groot deel van de huizenbezitters niet zal kunnen voldoen. Gevolg: extra gedwongen woningverkopen, prijzen dalen nog scherper, het garantiefonds kan de uitkeringen uit de Nationale hypotheekgarantie niet meer aan, de staat wordt aangesproken voor de tekorten, de economie krijgt een geweldige negatieve inpuls. En dat moeten we in een dubbel-dip-situatie niet willen.